거래 급감·매물 증대…서울 아파트 '위험신호' 떴다
거래는 주는데 매물은 늘고 있다?
-8월 서울 아파트 거래량은 3,540건으로 7월의 5,841건 대비 39.4%로 급감 (60% 수준 거의 반토막)
-10월 5일 기준 서울 아파트 매물 수는 7만 1,141건으로 일주일 전 28일 6만 8,857건 보다 3.3% 늘었다.
-강남 3구 매물 26,826건으로 전체 37.7% 차지
=> 거래는 줄어들었는데 강남의 매물이 많이 늘어서 서울의 매물이 늘고 있다.
-9월까지는 강남의 매물이 늘고 다른 지역은 늘어난 느낌이 없었는데 추석 지나고 부터 비 강남권부터 매물이 늘고 있다.
-서울 아파트 값은 오름세 86주 연속 상승세, 그러나 상승세는 5주 연속 둔화
왜 이런 일이 벌어지고 있는가?
[공급 측면]
-8월 세제 개편한 이슈가 며, 고가 시장 타깃
-임대 사업자 혜택 축소(양도세 공제 27년까지만)
-강남 고가 시장 종부세와 양도세 폭탄 이슈
-임대사업자와 강남 고가 시장 모두 기한이 있음
[금리 측면]
-시장 상승시 저가 매물이 소진이 되면 매도 호가와 실거래가의 사이의 괴리가 생김
-수요 측면에서 수요자들이 금리도 오르고 너무 비싼데, 매도자는 세제 혜택 감면 팔아야 해로 줄다리기 중
-매물이 늘어가고 이는 상태에서 10월로 가면서 비강남권으로 퍼지고 있음
-추석 명절 지나고 문의는 있지만 거래가 있지 않고 매수자가 적극적이지 않고, 매도자들은 가격은 낮추진 않음 소강상태
-상승할 때는 매수하지만 오히려 주춤할 때 또 매수를 망설이면서 거래량 박살(서울 거래량 평균 6천권인데 현재 3천권)
-분위기를 보고 판단할게 아니라 시장의 구조를 보고 판단해야 함 => 전월세 대란, 임대차 시장이 가장 큰 영향
-강남과 같은 매매/전세가가 큰 지역은 전세 수요가 매매 수요로 변하기 어려움
-최근 1년 동안 중저가 지역이 크게 올라 생존 매수로 이어짐
-지금 현재 시장 분위기는 깨지지 않았다.
-외부요인(금리, 경제 상황)이 아니라 공급이라는 내부요인에 의매 매매에 참여하는 시장
-1년, 2년 뒤에 시장이 바뀔 것인가? 매매 시장에서 매매를 하지 않는 수요는 전월세로 이동
-매매가 하락으로 전환되도 전세는 계속 올라가고 길어지면 매매/전세가 좁아지면서 또다시 매수 수요로 전환될 수 있다.
-임대차 시장에서 전월세가 나올 구멍이 없다(신축 아파트 전월세, 기존 아파트 전월세 전환, 매수 아파트 전월세=>모두 어려움)
-매매 상승률은 둔화될 수 있으며 어쩌면 하락으로도 돌아 설 수 있음
-그러나 내집 마련은 4~5 10년을 바라본다면, 지금은 매수하기에 좋은 시기, 근본적인 변화가 없기 때문
정리…
-부동산 시장에 가장 큰 영향을 주는 것은 임대차 시장의 불안
-금리가 영향을 안주는 것은 아니지만 금리 인상의 속도와 폭이 중요
-22년 수준 일 것이냐라고 봤을 때는 그렇게 생각하기에는 무리, 그때는 0.25%→4.25%까지 9개월 만에 올렸기 때
-부동산 내집 마련 결정할 때 봐야할 것 : 월세가
-금리 수준이 월세 수준보다 높다라고 하면 월세를 선택(주택담보대출이자, 전세대출이자)
-지금은 월세의 가격 상승도 어마어마하게 상승 =>집이 너무 모자름
-지금이랑 비슷한 때가 있나를 확인 (2019년과 유사)
-2018년 913 대책이후 매매가 상승률 등 기준으로 보면 9~10개월 동안 거래 하락, 전월세는 불안했음
-그때도 전월세가 뇌관, 전월세 급등 20년 문제인정부 임대차법 시행 전월세 폭발로 매매 시장 난리였음
-이렇게 조정기가 될 때가 기회지만 다만 욕심을 부리면 안됨(금리가 저금리가 되지 않음)
