안녕하세요. 마이리입니다.
이번 2강에서는 단지 선정부터 매물 임장, 결론 작성, 앞마당 관리까지 실전반에서 배울 수 있는 A부터 Z까지 투자자가 알아아 할 임장과 임보에 대한 모든 것을 배울 수 있었습니다.
수익률을 높이는 방법
- 시세 차익을 높이기 : 선호도 좋은 것을 싸게 사야 한다.
- 투자금을 줄이기 : 소액 투자의 기회를 안다.
이 두가지 중 저 뿐만 아니라 대부분 투자금을 줄이는 소액투자를 많이 생각하고 있는데요.
최근 강의를 들으면서 튜터님들이 강조하신 부분은 선호도가 좋아야 한다라는 점을 강조하셨습니다.
구욱이어도 선호도가 좋으면 잘 팔리고 신축이어도 선호도가 안좋으면 안팔린다.
선호도가 좋은게 환금성이 있다는 것!
지역, 생활권, 단지 안에서도 선호도가 각각 다르며, 단순히 가격이 저렴한 물건을 찾는 것이 아니라,
사람들이 어떤 물건을 더 선호하는지 파악하고 그 차이가 가격에 얼마나 차이가 나는지를 알아야 하며,
우리가 투자 해야하는 물건은 선호도가 좋은 물건을 적정 가격에 싸게 매수해야 나중에 매도할 때 어려움을 덜 겪을 수 있는 환금성이 중요하다는 것을 배웠지만 다시 복습하고 머리에 넣을 수 있었습니다.
=> 임장지 생활권별 선호도, 같은 생활권 안에서 단지별 선호도, 단지 안에서 동별 선호도를 뾰족하게 파악하기
선호도를 파악하는 매물임장
지금 투자하기 어렵다면 미래 나의 투자 단지를 후보리스트로 만들겠다는 목표로 단지의 최종 선호도와 가격에 대한 판단을 알아보는 것!
매물임장은 거주하는 사람들의 선호도를 파악하는 과정으로 RR확인, 선호동 VS 비선호동, 왜 선호하는지? 왜 비선호하는지를 알아보고, 내가 투자를 하게 된다면 선호도 좋은 단지와 매물을 투자하기 위함이다.
특히, 신축이라고 해서 환금성이 무조건 좋은 것이 아닌 실제로 선호하는 물건인지를 파악해야하며 단지별, 매물별 선호도로를 뾰족하게 파악해야 한다는 점을 배웠고 이번에 앞마당에 적용해보겠습니다.
=> 임장지 랜드마크 선호 이유 파악과 지역 선호도를 검증해보고, 저평가 단지 이유 생활권 선호도를 확인하고 내 앞마당과 비교할 때 여기가 최선일까 고민해보기
=> 바로 옆 단지의 가격이 차이가 난다면 단지별 매물별 이유 및 선호 요소 비선호요소 파악하기
=> 로얄동과 선호/비선호 요소 파악을 위해 전임과 매임 늘리기
매임시 매물 선정 방법
투자가 어려운 지금 매임을 할 때 어떤 단지를 매임을 해야 할지 매물별 고민이 많았습니다.
랜드마크는 해야하고, 좋은 매물도 해야하는건 알겠는데, 싼매물도 해야하나?
=> 강의에서 나온 4분면으로 1순위(가치와 조건이 둘 다 좋은)와 2순위 매물(가치 또는 조건 둘 중 하나가 좋은) 매물을 우선 예약해 보겠습니다.
=> 공부하는 사람처럼 보이지 않고 투장 방법과 자금 가용 시점을 명확하게 부사님에게 말할 수 있게 준비해가기
매물 임장을 마치면 이것은 꼭 파악해야 합니다.
-동/호수/구조 선호도 : 선호VS비선호 동/층/타입 가격차이
-상태 선호도 : 옵션/수리 가격차이
-단지 선호도 : 생활권 내 단지 가격차이
=> 앞으로 언제가 될지 모를 투자지만 미래를 위해 단지 선호도와 매물 단위 선호도를 뾰족하게 파악하자
=> 전세 가격과 순서로 선호도 파악해보기
그 동안 지방을 만들면서도 전세가 얼마 정도 빠지는지만 파악했는데 선호도까지 좀 더 깊게 파악해보자
효과적인 앞마당 관리 및 최종 결론
1.시세트레킹
생활권 내 선호도에 따라사 시세 흐름이 다르게 온다.
랜드마크 or 선호도 상 단지는 독점성이 있어 매매/전세 흐름이 먼저 반응한다.
하락장시 꾸준히 거래(23년초), 상승장 시 매매 먼저 가격이 오름&거래 됨
=>시세트레킹 단지 선정 단지 다시 찾아보기 : 300세대 이상, 거래량 많은 단지, 전고점 기준 더 높은 단지(지방에서는 신축 우선) 앞마당 별 10개 내외로
=>생활권 좋은 순서대로 정렬하고, 매매/전세가에 호가 물건이 없다면 다른색으로 표시, 가격변화는 전화임장으로 연결
2.앞마당 원페이지
원페이지의 핵심은 “공급+전세가” : 시세트레킹에서 선별된 투자후보 지역중에서 공급+전세가로 우선순위 잡기 위함
지역내 이슈 파트 : 입주단지 상황, 신고가, 청약결과, 호재 등(지방은 공급 상황) : 실제 입주 단지 선호도와 주변 기축들의 영향을 보며 시장에 대한 인사이트 넓이기
=>원페이지를 작성했지만 그동안 기계적으로 쓰고 원페이지를 왜 해야 하는지 본질을 몰랐던거 같다. 원페이지의 목적은 공급과 전세가를 보고 시장에 대한 인사이트를 넓히기 위함! 이번달 임보부터 적용해보자!
강의를 들으면서 임장과 임보에서 어떤 부분을 놓치고 있었는지 어떻게 보완할 수 있는지 알 수 있었습니다.
앞마당이 늘어나면서 앞마당을 관리하는게 어려웠고 약간 놓고 있었다고 생각하는데요.
단지의 선호도가 왜 중요한지 이번에 배웠기 때문에 앞으로 지방 뿐만 아니라 모든 앞마당을 만들면서 지역, 생활권, 단지의 선호도를 파악해야 하는 이유와 해야할 목표를 생각해 볼 수 있었습니다.
특히, 반드시 매도를 해야하는 지방투자에서 투자금을 적게 들어 싸게 하는것 뿐만 아니라 비선호동이 싸다는 이유로, 투자금이 적다는 이유로 매수하게 되면 매도의 어려움을 겪을 수 있어 선호도를 왜 뾰족하게 봐야하는지도 알 수 있었습니다.
결국 우리가 투자해야 하는 것은 선호도가 좋은 물건을 적정 가격에 싸게 매수하는 것! 잊지 않겠습니다.
좋은 강의 감사합니다. 갱지지 튜터님 💜
