안녕하세요. 투자자90입니다.
코크드림님 강의는 인테리어 강의 외에
정규강의에서 정말 오랜만에 듣는 것 같습니다.
강의 듣는 내내 강의 내용을 이번 달 저의 임장 지역에서
어떻게 적용하면 좋을지 생각하게 해주는 강의여서 좋았습니다.
강의가 흘러갈수록 이거 BM해야지 저거 BM해야지 하는 것들을
필기하다 보니 10개가 넘었네요ㅎㅎ
그만큼 입지분석에 대해 AtoZ를 알려주셨고,
제가 그걸 직접 적용하고 분석해보는 툴을 알려주셨습니다.
코크드림님의 의사결정 프로세스를 그대로 보여주신 강의였어요.
강의 막바지에는 코크드림님이 여러 정규과정에서
더 많은 강의를 해주셨으면 하는 바람도 생겼습니다ㅎㅎ
결론 내기
1주차에서도 강조한 내용인데,
2주차에서도 나오는 것을 보면 그만큼 중요한 것이라고 생각합니다.
내가 직접 결론을 내봐야 결과가 남는 것이고
이걸 가지고 복기도 해볼 수 있다고 생각합니다.
“살아 있는 아실 그래프가 되자”
24년 실전반 당시 담당 튜터님이
플레이어로서 시장에 오래 살아남아
각 시장 상황을 경험으로 쌓는 투자자가 되라는 의미로 하신 말입니다.
더욱 뾰족한 투자자가 되기 위해서는
내가 직접 결론을 내야 이후 가격 반응이 어떻게 오는지,
체크를 하고 나의 어떤 근거가 맞았고 어떤 근거는 틀렸는지,
그리고 내가 놓친 부분은 무엇이었는지 복기할 수 있었습니다.
그 동안의 시세 트래킹을 통해 저는 제가 2~3년 간 고민했던
지역들의 단지 선호도에 대해 정답지를 보는 느낌도 있었습니다.
당시에는 전고점은 이게 높은데 왜 현재 가격은 이게 더 낮지?
이 지역은 0호선의 힘이 이렇게 약한 것인가?
이 단지는 초품아에 대단지 신축인데 왜 저 단지보다 가격이 계속 낮지?
등등 수많은 질문들의 답을 찾아가는 과정을 가질 수 있었습니다.
반면 제가 치열하게 고민하지 않았던 지역, 그리고 가격대 단지들은
지금 시세를 복기해봐도 얻는 것이 생각보다 적습니다.
2~3년 전 시장을 겪지 않고 지금 데이터로 시세를 보는 느낌입니다.
앞으로는 이런 실수록 반복하지 않기 위해
꼭 임장지의 결론을 5분위로 나눠 가치순으로, 투자 우선순위를 결정짓겠습니다.
데이터로 SABCD를 평가하는데 그치는 것이 아니라
수요를 어떻게 끌어들이는지 깊게 생각해보기
그동안 임보 단지 분석에 직장, 교통, 학군, 환경 등에 대해
정량적인 평가가 우선되고, 투자의 고민을 담은 생각이 적었다는 느낌이 들었습니다.
강의에서는 해당 지역에서 교통이란 입지 요소가 왜 중요한지
또는 학군, 환경이라는 요소가 어떻게 작용하는지
한 발 더 들어가서 생각하는 방법을 알려주셨습니다.
"A단지가 역세권이라 좋아 라고 단순히 생각하는 것이 아니라
B단지는 A단지에 비해 역에서 멀지만
버스를 통해 0호선에 접근할 수 있고
0호선이 이 지역에서는 3대 업무지구 중 가장 가까운 곳으로
직결되는 곳이기 때문에 0호선의 중요성이 이 지역의 핵심 입지 요소야.
그러므로 B단지가 A단지보다 선호층이 더 두꺼울 가능성이 높아"
이런식으로 한 발 더 들어가는 방법에 대해 생각하게 되었습니다.
또한 단순히 초등학교가 가까운지,
등교길에 대로변을 건너야 하는지에서
한 발 더 들어가
A단지가 초등학교를 품고 있지만
해당 초등학교는 학급당 학생수도 15명이고
총 학생수도 300명 이하야
그러므로 이 초등학교에 보내고 싶은 학부모는 많지 않을 수 있어.
그러면 A단지의 장점이라고 생각한 초품아가
생각보다 장점이 아닐 수 있어.
이렇게 뾰족한 생각을 할 수 있도록
단순한 입지요소를 평가하는 것이 아닌
그 입지요소가 왜 수요를 끌어들이고
그 수요자들이 해당 단지를 정말 그 수요로 인해 들어오려고 하는지
생각하게 해주는 강의였습니다.
BM - 교안 다시 정독하면서 10장 이상 따라하기(파트별 2개 이상)
꼭 포함할 것
- 교안 p.10 학군 추가해서 단지 간 가치비교 장표 활용하기
- P.43,47 노선도 우선순위 장표에 임장지의 몇호선이 관통하고 그 생활권은 어디인지 표시하기
- P.48 임장지에서 출근하는 곳 비율(장표에 해석까지 넣기)
- P.49 교통호재 장표 그대로 따라하기
- P.71 아파트 밀집, 선호/비선호시설 장표 그대로 넣기(한개로 합치기)
- P.82 입지분석 정리 장표 그대로 따라하기
- 단임루트작성시 네이버지도 정문후문 확인(줌인줌아웃많이하기/다른어플로도 똑같이 한 번 더 보기) / 호갱노노 쪽문 검색해보기!
- P.101 단지선호도 상중하 체크 및 6가지 요소 평가하기(지도위에 생활권 별로 정리 / 핵심 선호 요소 체크)
- P.113 이건 무조건 하기(가격까지 연결시키기)
- 임장 지 내 우선순위 1~10순위로 그루핑 나레비(근거 적기)
