긴 시간 강의해주신 갱지지 튜터님께 감사드립니다.
강의는
파트 1 매물임장 하고 임장지 결론 내는 방법
파트 2 앞마당 관리하고 최종 결론 내는 방법
로 나누어 진행되었습니다.
그동안 강의를 보며 유튜브 보듯이 봤구나라는 걸 느끼게 되었습니다.
본 것
‘싸다’에만 꽂히는 게 아니라 선호도 좋은 것을 싸게 사는 것을 볼 수 있는 게 실력이다.
매임 단지 선정에 대한 기준을 알 수 있었습니다.
땅의 가치가 비슷한데 가격 차이가 나는 경우 가격 차이가 왜 나는지 생각해보자.
시설물 차이인 경우 많다. 지방투자 치트키 매물 탑3 고르는 4분면도 좋았습니다.
전세세팅 할 때도 똑같다는 점.
사람들은 가치가 높고 가격 등 조건이 좋은 것부터 들어가고 싶어한다는 것.
매임 전, 중, 후에 파악해야 할 것들을 정리해주신 것도 도움되었습니다.
매임 과정에서 무엇을 해야 하는지 알게 되었습니다.
특히 동, 호수, 구조 선호도는 미리 파악하는 게 시간 효율이 좋지 않은 것 같다 생각했는데
매임 전에 해야 한다는 걸 명확히 알게 되었습니다.
그리고 단지든, 동이든 저평가인지 비선호인지 판단이 잘 서지 않는다면
하락장 때도 거래가 많이 되었는지 확인해보라는 말씀 유념하겠습니다.
그리고 매물 상태 볼 때 구분하는 기준도 핵심을 짚어주셔서 인상적이었습니다.
매임 때 적용해보겠습니다.
신축 → 옵션이 얼마나 있는가?
준구축 → 수리할 것이 얼마나 있는가?
구축 → 살릴 것이 있는가?
그리고 세낀매물 매수할 때
매도자가 퇴거하는 전세입자의 전세금 마련이 어렵다면
중도금을 많이 드려 협상 하고 잔금 기간도 길게 가져가는 방법도 알려주신 점 인상 깊었습니다.
적정 전세가 파악 방법도 유익했습니다.
결론에 대출 상황 기록하기(BM)
결론 쓸 때 매임 후 평형끼리 금액별로 묶어서 가치 순으로 정리
7억대 30평형 6억대 30평형 5억대 30평형
7억대 20평형 6억대 20평형 5억대 20평형
가상의 투자금 정하는 법도 알려주셨는데 적용해보겠습니다. 잘 쓰겠습니다.
지방투자에서는 대단지 아파트의 공급이 영향을 미치는 시기도 중요한데 생각해보게 되었습니다.
상승장이 오면 선호도가 가격에 반영되니 선호도 파악이 중요하다는 말씀 명심하겠습니다.
시세트래킹 단지 선정 방법도 이해가 쏙쏙 잘 됐습니다.
왜 이런 단지를 뽑아야 하는지 알게 되었습니다.
시세트래킹 시트에
매매, 전세 물건이 없어서 직전 실거래가를 입력한 경우
색깔을 다르게 입력하고 주의 깊게 봐야 하고
다른 색 입힌 단지가 많을수록 심상치 않은 곳이라고 말씀해주신 점
꼭 기억하고 시세트래킹 시트에 적용하겠습니다.
시세트래킹에 익숙해졌고 좀 더 잘하고 싶다면
부산이면 부산, 대구면 대구 생활권을 합쳐서 매매가 순서대로 트래킹을 해보면
자동으로 비교평가가 된다고 해주셨는데 해보고 싶습니다.
원페이지 장표 구성에 대해서도 알려주셨는데 (공급의 영향) 적용해보겠습니다.
그리고 투자 후보 리스트, 앞마당 결론 내는 방법도 좋았습니다.
투자를 앞뒀다면 전수조사를 해야 한다는 점.
저는 앞마당 전수조사를 하지 않았기 때문에
투자 후보가 손에 쥐어져 있지 않았던 것 같습니다.
깨달은 것
선호도 떨어지는 건 알겠어 그런데 사람들이 안 찾을까? 를 생각해보겠습니다.
매임해서 부족해 보이더라도 수요가 있다면 투자할 수 있고 기회가 올 수 있다는 것.
전세퇴거자금대출 받는다고 끝나는 게 아니라는 걸 알게 되었습니다.
금융비용이 발생하면 수익률과 연결되기 때문에 간과하지 않겠습니다.
일단 원리금만 100만원~200만원 하고
당장 집을 보고 계약한다고 해도 집 본 시점부터 잔금까지 3개월은 걸리고
300만원~600만원의 금융비용이 드는 꼴이 된다는 점.
지방투자에서는 환금성이 중요하기에
23년 하락장 때
거래가 많이 되지 않았던 동/호수/구조는 매수를 권하지 않는다는 점
(사람들이 안 좋아하는)
유념하겠습니다.
결국 시세그루핑이 가장 중요하다는 점.
단지마다 주는 기회가 다르기 때문에
앞마당 관리를 잘하면 기회를 잡을 수 있다.
그러니 임장지 한번 만들 때 선호도를 잘 나눠야 한다!
앞마당 관리를 잘하다 보면 시차를 두면서 올라오기 때문에 기회를 잡을 수 있게 된다.
앞마당 관리 잘하게 되면 매도/갈아타기가 용이해진다.
앞마당 관리는 여러 번 강조해도 지나치지 않다는 걸 강의를 통해 통감하게 되었습니다.
적용할 점
- 앞마당 결론 내기(투자 후보 지역 3개의 300세대 이상 모든 단지 전수조사)
- 전수조사한 앞마당 원페이지 3장 만들기
- 결론 파트에 대출 상황 기록하기
- 시세트래킹 시트 매물 없어서 직전 실거래가 입력한 단지는 색깔 다르게 표시
- 가상의 투자금 설정 방법
6. 시세트래킹 시트에 부산이면 부산, 대구면 대구끼리 생활권을 합쳐서 가치 순으로 위치시켜 보기(자동 비교평가)
