안녕하세요. 내일의서경입니다.
월부에 입성한 지 10개월 만에 수도권 아파트 1호기를 매수하고,
수 개월간 정말 많은 일을 겪으며 드디어 복기 글을 쓰게 되었습니다.
돌이켜보면 아쉬운 순간이 많아 복기 글을 쓰기 주저했던 것 같습니다.
지투 복기 글을 쓰기까지 독려 해주셨던 스리링 튜터님, 부린이는부먹님께 감사합니다.
그만큼 정말 많이 배우고 경험한 1호기 후기 시작해 보겠습니다.
ㅁ 월부 입성 계기
월부에 입성하기 전 저는 3n년 무주택자이자 금융문맹 욜로족이었습니다.
중소도시에 거주하며 부산으로 통근했고,교대근무를 하는 싱글 직장인이었습니다.
재테크나 투자에는 전혀 관심이 없었습니다.
집을 한 번도 가져보지 못했으면서도
월급을 받으면 옷, 카메라, 렌즈, 향수 같은 것을 사 모을 생각으로 가득했습니다.
재테크와 투자만 빼면 관심사도 많아 취미가 한두 가지가 아니었고,
노느라 바빴던 저는 월급 날만 기다리며 돈 쓸 궁리만 하고 살았습니다.
자본주의의 불편한 진실은 외면한 채
일만 열심히 하고 월급을 적당히 모으다 보면
언젠가는 저도 집을 사고 남들처럼 살 수 있을 거라 막연하게 생각했습니다.
이랬던 제가 월부에 입성한 지 10개월 만에 수도권 아파트를 매수하다니,
실감이 잘 나질 않습니다.
저는 월부에 들어오기 전 몇 년 동안
‘구해줘 월부’의 애청자였지만,
부동산 공부를 해야겠다고 생각하면서도 그때 그때 위안만 받고 행동으로 옮기지는 않았습니다.
월부 유튜브에 올라오는 열반스쿨 기초반 배너를 외면했죠.
그러다 2025년이 가기 전에 그동안 미뤄왔던 부동산 공부를 한번 시작해보자고 마음먹었습니다.
너나위님의 1,000원 특강을 듣고
『월급쟁이부자로 은퇴하라』를 사서 읽고,
열반스쿨 기초반 조모임을 신청하면서 월부에 입성하게 되었습니다.
돌이켜보면 『월부은』을 읽고도
열반스쿨 기초반 결제 버튼을 누르는 것이 참 어려웠던 것 같습니다.
한 걸음만 딛으면 되는데
자기만의 세계, 늘 하던 것, 익숙한 것에서 벗어나는 일이 참 쉽지 않았던 것 같습니다.
월부 환경을 만들어 주신 너바나님,
2025년 연말, 저에게 그 한 걸음을 내딛게 해주신 너나위님께 감사드립니다.
ㅁ 가족의 건강
월부에서 많은 동료분들을 만나고 앞마당을 하나씩 늘려갔습니다.
그러던 2025년 4월,
대구 수성구를 임장하던 중 아버지의 건강검진 결과가 나왔습니다.
검진 결과를 듣고
앞으로도 월부 생활을 계속할 수 있을지 고민이 많았습니다.
투자도 중요하지만
가족이라는 유리공이 얼마나 소중한 존재인지 깨닫게 되었습니다.
아버지께서는 자식들에게 손 벌리기 싫다며
1억대 지방 아파트의 융자를 갚기 위해
고집스럽게 건강검진도 받지 않으시고 입원하시기 전까지 일을 하셨습니다.
그런 아버지에게 든든한 울타리가 되어드리기는커녕
자본주의의 불편한 진실을 외면하며 금융문맹으로 살아온 제 과거가 너무나 후회되었습니다.
병원에서 아버지 곁을 지키며 생각했습니다.
융자가 뭐길래 아버지의 건강까지 돌보지 못하게 만들었을까.
융자는 자식들이 갚으면 되고, 이제는 은퇴하시고 쉬시면 되는데….
그 상황에서 제가 할 수 있는 것은 무엇인지 고민했습니다.
『부자의 언어』에서 이런 문장을 읽었습니다.
돈이 없다는 사실이 주는 공포를 체감하기 전까지, 우리는 보통 돈의 가치를 알지 못한다.
돈은 산소와 같아서 부족해지기 전까지는 중요한 줄 모른다.
돈이 있으면 해결할 수 있는 작은 문제가 돈이 없으면 인생 최악의 문제로 변할 수 있다.
아버지를 모시는 것과 동시에
가족의 생계를 지키는 일, 그리고 노후 대비만큼은 미뤄서는 안 된다는 생각이 들었습니다.
근무 후 병원을 오가면서도
남은 시간에는 강의를 듣고 앞마당을 늘려갔습니다.
ㅁ 첫 실전반 경험
2025년 6월, 아버지를 보내드리고 한 달 정도는 월부 커리큘럼을 따라갈 수 없어 가족과 시간을 보냈습니다.
그리고 다음 달, 지투 실전반을 경험하게 되었습니다.
정말 많은 것을 나눠주셨던 브롬톤v 튜터님,
유쾌하면서도 헌신적이셨던 빌리89 조장님,
그리고 의욕 넘치는 조원분들을 만나며 많이 성장할 수 있었습니다.
자모님께서 왜 실전반에 꼭 가보라고 하셨는지 알 수 있었습니다.
브롬톤v 튜터님과 제 투자금과 상황에 대해 이야기를 나눠 보고
투자코칭을 받아보는 것이 좋겠다는 말씀을 듣고 투자코칭을 진행하게 되었습니다.
ㅁ 투자코칭
마스터 멘토님께 투자코칭을 받았습니다.
당시 저는 메타인지가 부족했습니다.
절대적 저평가 시장이었던 부산 1, 2급지에서
20평대 아파트에 실거주로 들어가는 것이 좋겠다고 생각하고 있었습니다.
하지만 투자코칭을 통해 투자 방향을 수정할 수 있었습니다.
마스터 멘토님께서는
싱글 투자자인 제 현금흐름에 맞춰 건강한 대출한도와 원리금 상환액을 설정해주셨습니다.
특히 싱글 투자자인 만큼
보수적으로 투자해야 한다고 말씀해주셨습니다.
실거주를 하게 되면 원리금 상환까지 감당해야 하고,
전세 레버리지 투자로 매수할 수 있는 아파트보다
매매가가 낮은 아파트를 선택하게 될 수 있기 때문에
부산 실거주 + 지방 투자보다는 수도권 투자가 낫겠다는 방향을 잡아주셨습니다.
거인의 어깨에 올라탈 수 있었던 감사한 시간이었습니다.
ㅁ 찾았다, 내 물건
투자코칭을 받기 전까지는 투자금 때문에 고민이 많았습니다.
제가 만든 앞마당에는 경기도가 한 곳도 없었고
서울 4~5급지와 광역시만 있었는데,
제가 가진 투자금으로는 모두 스트라이크존에서 벗어난 느낌이었습니다.
그러다 수도권 A지역을 가보게 되었습니다.
제가 가진 투자금에도 들어오면서 전세가는 꾸준히 올라오고 있었고,
강남을 비롯한 3대 업무지구까지 1시간 안에 접근할 수 있는 단지들이 많았습니다.
경기도 앞마당은 하나도 없고
서울 4~5급지만 임장했던 저에게 A매물은 그야말로 닭 중의 학처럼 보였습니다.
서울 4급지 선호도 ‘하’ 단지와 비교해보니
가격 흐름은 거의 비슷한데 전세가가 높아 투자금은 더 적게 들었습니다.
부산 2급지 선호도 높은 단지와 비교해도
A단지가 가격 흐름은 더 좋은데 전세가가 높아 투자금이 적게 들어
매력적인 투자라는 생각이 들었습니다.
게다가 A단지 1순위 매물은
시세보다 약 2,000만원 정도 저렴하게 나와 있었습니다.
그런데 A단지 1순위 매물을 본 바로 그날
10.15 규제가 발표되었습니다.
A지역은 규제를 피하게 되었고
투자자들이 몰리는 것은 아닐까 하는 조급함까지 생겼습니다.
ㅁ 계약까지의 과정
제가 임장할 당시 A지역은 비규제지역이라 동시진행은 어렵지만
여러 방법으로 소유권을 가져올 수 있었습니다.
세낀 매물, 주인전세, 매도인 전세계약 후 권리승계,
주담대를 일으켜 잔금을 치른 뒤 2주 후 전세 세팅 등 여러 가지 방법을 생각해볼 수 있었습니다.
당시 매도자분은 서울 아파트를 매수하려고 했고
이 집을 매도한 후 거주할 전월세 집도 이미 구했다고 부사님께 들었습니다.
(나중에 들어 보니 매도자분은 서울 집을 선매수하고 후매도하는 상황이었습니다.)
그래서
- 주인전세는 어렵다.
- 서울 집 자금조달계획서와 실거래가 증빙자료 제출 때문에 매도인 전세계약 후 권리승계도 어렵다.
- 매도인 현금전세 계약은 협조할 수 있다.
정도로 이야기가 된 상황이었습니다.
제가 본 매물은 중층의 탁 트인 조망에
도배와 장판도 필요 없을 정도로 깨끗하게 관리된 집이었습니다.
게다가 10.15 규제를 피한 지역이라
투자자가 몰릴 것 같다는 조급함까지 생겼습니다.
결국 매물을 본 다음 날 매물코칭을 신청했습니다.
같은 매물을 총 2번 코칭 받았고,
총 3개의 매물을 여쭤봤습니다.
ㅁ 매물코칭
'센스있게 쓰자' 튜터님
A매물에 대해서는 잘 찾아왔다고 말씀해주셨습니다.
A매물에 이 정도 투자금이라면
10.15 규제 직후에 투자할 수 있는 것 중에서는 꽤 괜찮은 투자라고 말씀해주셨습니다.
다만 매매가의 앞자리가 한 번 더 바뀌면 더 좋은 투자가 될 것 같으니
네고를 조금 더 해보고,
주인전세, 매도인 전세계약 후 권리승계, 현금전세 등
상황에 맞게 소유권을 가져올 수 있게끔 잘 협상해보라고 말씀해주셨습니다.
전용 59㎡ 전세 매물이 하나도 없는 상황이라
목표 전세가가 높기는 하지만 전세가를 조금 낮춘다면 해볼 만하다는 의견도 주셨습니다.
다만 1호기 투자금이
1년 안에 갚을 수 없는 수준까지 넘어가지는 않았으면 좋겠다고 말씀해주셨습니다.
A단지는 향후 5~6년 정도는 보유할 만한 가치가 있는 단지이고,
향후 시세차익을 실현한 후 서울 안쪽으로 갈아타는 전략도 괜찮겠다고 말씀해주셨습니다.
반면 2순위인 B단지는 수익을 실현한 후 장기 보유하기보다는
적당한 시기에 매도하고 나오는 것이 좋겠다는 의견을 주셨습니다.
'자유를향하여' 멘토님
A매물과 C매물을 여쭤봤습니다.
A매물은 제 투자금에 비해 매매가가 높고,
단지 내 전세 매물은 없지만 인근 단지에 전세 매물이 몇 개 있어
목표 전세가를 현금전세로 맞추기는 어려울 것 같다고 말씀해주셨습니다.
멘토님께서는 1호기인 만큼
매매가를 조금 더 낮춰 안정적인 투자를 했으면 좋겠다고 말씀해주셨습니다.
목표 전세가보다 낮게 전세를 맞추게 되면
투자금이 더 들어가고, 세금과 부대비용까지 포함할 경우
제가 1년 동안 모을 수 있는 금액을 초과하게 된다.
그렇게 되면 다음 투자가 어려워질 수 있기 때문에 추천하고 싶지 않다고 말씀해주셨습니다.
그리고 아주 중요한 말씀을 해주셨습니다.
“매물 보기 전에 투자금 설정을 꼭 해야 한다.”
저는 앞으로
“세금, 복비, 부대비용까지 모두 포함해서 얼마 이상은 투자하지 않겠다.”
라는 기준을 먼저 정해야겠다고 생각했습니다.
투자금액을 설정하지 않고 물건을 만들다 보면
어느 순간 물건에 나를 맞추게 되고,
결국 투자금이 넘어가면서 원칙에서 벗어난 투자를 할 수 있다는 말씀도 해주셨습니다.
A매물과 C매물뿐 아니라 주변 매물과 상위 생활권 매물까지 더 털어보고
매매가를 조금 낮춘 투자를 해보는 것은 어떻겠냐는 말씀도 해주셨습니다.
2순위였던 C매물은 연식도 더 좋았고
매매가의 앞자리가 달랐으며 전세가도 꾸준히 올라오고 있어
A매물보다 투자금이 적게 드는 상황이었습니다.
ㅁ 욕심과 조바심, 그리고 협상 가계약금까지
사실 자유를향하여 멘토님께 코칭을 받은 후에도
저는 1순위 매물에 대한 미련을 버리지 못했습니다.
그래서 하자를 확인하러 가는 날
“가격 추가 협상이 안 되면 미련 없이 다른 매물을 보겠다.”
라고 다짐했습니다.
그런데
못 깎으면 다른 매물을 보겠다던 사람이
재이리 튜터님의 ‘특약의 모든 것’과 계약 체크리스트를 숙지하고 매물을 보러 갔습니다.
(이미 답정너… 으이구…)
막상 매물을 보고 나니
타일 깨짐, 곰팡이, 오염 등을 확인하고
결국 500만원을 추가로 조율해 가계약금을 넣게 됩니다.
ㅁ 매매계약이 처음이라… 뭘 잘 봐야 하는데요?
매매계약이 처음이다 보니
“특약 잘 넣고 물건 잘 보세요.”라는 말을 들어도 대체 무엇을 어떻게 봐야 하는지 몰랐습니다.
그래도 강의에서 배운 내용과 체크리스트를 가지고 하나씩 확인해보려고 했습니다.
ㅁ 가계약금을 넣다. (대충은 비싸다)
지금 생각해보면 가장 크게 후회되는 부분 중 하나입니다.
나는 왜 배운 대로 하지 않았을까?
월부에서
- 협상할 때 여러 장의 카드를 가지고 가라.
- 가계약금을 넣기 전에 모든 프로세스에 대해 협의하고 동의했는지 문자로 남겨라.
라고 배웠습니다.
저도 언젠가 1호기를 할 때는 꼭 그렇게 하겠다고 다짐했었습니다.
그런데 정작 1호기를 하면서 조바심에 그렇게 하지 못했습니다.
가계약 문자를 주고받기 전 매도자분께 현금전세가 가능하도록 협조해달라고 요청했고
“협조할 수 있다”는 이야기를 구두로 들었습니다.
현금전세는 전세자금대출을 받지 않아도 되기 때문에
당연히 동시진행이 가능하다고 생각했고, 이 내용을 가계약 문자에 명확하게 남기지 않았습니다.
본계약 하루 전까지도 매도인 현금전세에 대한 특약 문구를 여러 번 수정했는데,
최종 특약 내용이 완성됐을 때
매도자분께서 해당 내용에 동의했다는 사실을 문자로 명확하게 남겼어야 했습니다.
하지만 그렇게 하지 못했습니다.
그러다가…
ㅁ 매도인이 본계약 3시간 전에 매도인 현금전세계약이 불가능하다고 했습니다.
계약서를 쓰기 3시간 전,
매도자분으로부터 현금전세를 해줄 수 없다는 통보를 받았습니다.
매도자분께서는 10.15 규제 이전에 계약을 했음에도
본인이 매수하려는 서울 아파트의 자금조달계획서와 실거래가 조사 증빙자료 때문에
현금전세를 해줄 수 없다고 말씀하셨습니다.
이게 무슨 청천벽력 같은 소리인가…?
깨끗하게 주담대를 받아 잔금을 치르는 것에 대해서는 이야기가 되어 있었지만,
현금전세입자를 구한다면 협조해주겠다고 했던 상황이었습니다.
그때 투자동료분께 도움을 요청했는데
네비게이터님께서 자기 일처럼 연락 주셔서 함께 알아봐주셨습니다. 정말 감사했습니다.
저는 본계약까지 남은 3시간 동안 카페에 가서
서울 소재 구청과 다산콜센터에도 여러 곳 문의했습니다.
서울시 소재 구청에 문의한 결과
10.15 규제 이전 계약이라면
자금조달계획서나 실거래가 조사 증빙자료에 문제가 없다는 답변까지 받았습니다.
하지만 매도자분께서는 과거 계약금을 잃은 경험이 있어
현금전세라고 하더라도 전세계약 자체를 해줄 수 없다고 하셨습니다.
결국 부사님과 다시 협의한 끝에 두 가지 플랜으로 정리했습니다.
Plan A
주담대를 일으켜 잔금을 치르고 1개월 뒤인 4~5월에 전세 세팅하는 계획.
다만 4~5월은 3월 개학 이후라 이사를 다니지 않는 전세 비수기이고
전세가 늦게 빠질 경우 전세가 빠질 때까지 금융비용 약 n백만원이 발생할 수 있었습니다.
Plan B
현금전세입자를 구해
전세입자와 매수인인 제가 먼저 전세계약을 체결한 후 권리를 승계하는 방식.
(매수인 전세계약)
이 방법은 잔금일 전까지
① 현금전세입자를 구해야 하고
② 매수인 전세계약까지 성사시켜야 하는
두 개의 허들을 넘어야 했습니다.
잔금을 먼저 치를까도 생각했지만
2월에 주담대로 잔금을 치르면
3월 입학시즌을 지나 전세 비수기인 4~5월에 전세를 빼야 했습니다.
아니.. 세상에 누가 집주인이 아닌 사람이랑 전세계약을 해..
여러모로 부담이 될 수 있는 상황이었습니다.
그래서 무조건 잔금 전에 매수인 전세계약이 가능한 현금전세입자를 구하겠다고 마음먹게 됩니다.
전세입자 구하는 과정은
다음 편에 계속..
