안녕하세요, 내일의 서경입니다.
1호기 매수후 전세 놓는 과정, 집 수리, 잔금과정까지 복기해보겠습니다.
앞 글
https://weolbu.com/s/PhzN9aHFWQ
ㅁ 전세입자를 구하며 알게 된 것
당시 부사님께서는
매도인이 현금전세입자로 전세계약에 협조하기로 구두로 합의한 내용이라면
구두로도 협의가 성립된 것으로 볼 수 있어 계약 취소까지 검토할 수 있다는 이야기를 해주셨습니다.
물론 실제 법률관계는 별도의 확인이 필요하겠지만,
그 말을 듣고 다시 한번 깨달았습니다.
“아… 그래서 배운 대로 문자로 동의를 받아두라고 했구나.”
그런데 이미 저는 A매물을 갖고 싶다는 마음이 너무 컸습니다.
(너만 보인다고… A매물을 갖고 싶었다고 한다…)
ㅁ 구해줘 전세입자
본계약을 체결한 후 매도자분께서 부동산을 나가셨고
저는 매매계약을 진행해주신 사장님께 말씀드렸습니다.
“죄송하지만 2주 정도 지나면 다른 부동산에도 광고를 올려야 할 것 같습니다.”
저는 재이리 튜터님의 나눔 자료를 활용해
전세 세팅 액션플랜을 짰습니다.
틈틈이 전세 빼기 경험담도 찾아 읽었습니다.
그리고 잔금 D-80일 정도부터 전단을 만들고 문자를 돌렸습니다.
지금 생각하면 훨씬 더 일찍 시작했었어야..
1호기 매물이 있는 생활권을 비롯해
인근 생활권, 상위 생활권, 하위 생활권,
그리고 인구를 주고받는 타 지역 부동산까지
전화번호를 약 600개 정도 땄습니다.
그리고 문자를 만들어 발송했습니다. 그런데 이때도 메타인지가 부족했습니다.
주변 전세 상황을 살피지 않고 내가 받고 싶은 전세가를 적어 문자를 보냈습니다.
문자를 보내고 답장을 주시는 부사님께는 전화를 드렸고,
체크한 후 직접 방문해 전단도 전달했습니다.
일주일에 2번씩 휴일에 KTX를 타고 올라와 단임하듯 부동산 루트를 짜서
전단을 돌리기도 했습니다.
전단 돌리러 올라 간다고 썼던 교통비만 약 99만원이 들었습니다.
전세 TF팀으로 도와주셨던 투자동료분들께 감사합니다.
주변 매물 전세트레킹
내 물건 몇 등?
투자동료분들께서 전임해주셔서
광고한 부동산에서 제 물건을 몇 번째로 브리핑해주고
몇 번째로 나갈 매물인지 파악했습니다.
전세가 안 나갈 때마다 전세가를 낮추고 자금계획을 수정했습니다.
ㅁ 전세 세팅(부제 : 전세가 나가는 데에도 순서가 있었다.)
자유를향하여 멘토님께서 말씀해주신 대로
인근 단지 동일 평형 전세 매물이 제 매물보다 n천만원 정도 저렴했습니다.
그런데 시간이 지나면서 그 매물들이 하나 둘 소진되었습니다.
그러자 어느 순간 제 매물이 정말 1~2등을 다투는 매물이 되었습니다.
하지만 크리스마스, 대출이 막혀 있던 연말,
망년회 등 각종 모임이 많은 연말에는
정말 집을 보러 오는 손님 자체가 없었다고 합니다.
그렇게 집을 보러 오는 손님이 없었는데
전세대출이 다시 풀리기 시작한 1월이 되었습니다.
사람들이 이사 갈 집을 알아보기 시작하는 시기이기도 했습니다.
제 매물이 관리하던 내 물건 몇등? 엑셀 서식에서 1~2등 매물이 되자
전화 문의가 매일 왔습니다.
집을 보겠다는 손님도 계속 연락이 왔습니다.
그중에는 정말 천금 같은 조건의 현금전세 손님도 있었습니다.
그런데…
500만원을 더 받고 싶다는 욕심 때문에 그 기회를 놓쳤습니다. 😂😂
지금 생각해보면
욕심과 망설임으로 잃은 기회비용이 너무 컸습니다.
전세는 욕심부리지 말고 싸게, 일찍 빼는 것이 좋다.
결국 저는 현금을 가진 전세입자분을 만나 계약하게 되었습니다.
매수인 전세계약 후 권리승계 + 현금전세라는
다소 복잡한 조건을 맞춰준 손님을 데려오신 분은
전단 돌리고 과자 선물까지 드렸던 부사님이 아니라
제가 보낸 문자를 보고 연락을 주셨던 부사님이었습니다.
알고 보니 전세 부사님은
투자 경험도 있으신 분이라 이 프로세스를 잘 이해하고 계셨습니다.
ㅁ 전세 가계약금 받기
전세 부사님께서 가계약금부터 빨리 받아 두자고 계좌 요구하실 때
매매계약 때 실수했던 게 생각나 한번 더 챙겨봅니다.
ㅁ 롤러코스터를 탔던 수리 과정
이제 전세입자를 구했으니 시스템에어컨 설치, 타일 교체 등의 수리를 해야 했습니다.
다행히 집이 빈 상태였기 때문에 수리 자체는 비교적 편하게 진행할 수 있었습니다만
일정 잡는 게 문제였습니다.
아파트 매수도 평생 처음이었고 수리도 평생 처음이었기에
수리 작업별로
공사 순서는 어떻게 진행되어야 하는지?
수리 시간은 얼마나 걸리는지, 소음과 오염은 얼마나 발생하는지에 대해 전혀 몰랐습니다.
시스템에어컨 설치,
타일 교체,
곰팡이 제거,
스위치 교체,
전등 교체,
수전 교체 등을 진행했는데요,
그런데 수리를 하나하나 따로 맡기다 보니 일정을 조율하는 것이 생각보다 쉽지 않았습니다.
한 번은 입주청소 2일 전에
수전 교체해주시던 사장님이
베란다 수도꼭지를 교체하다가 나사가 망가져 빠지지 않는다는 이유로
베란다 벽을 파야 한다는 이야기를 들었습니다.
되는 날이 주말 뿐이라
민원제기, 관리사무소의 반대를 무릅쓰고
주말에 드릴로 벽을 뚫어야 하는 작업을 강행해야 할지
하루에도 몇 번씩 감정의 롤러코스터를 탔습니다.
결국 다른 기술자분을 불러 문제는 해결되었는데요
저는 숨고를 통해 수리 사장님을 알아봤는데
전문적이지 않은 분도 많이 계시다는 걸 온몸으로 경험하게 되었습니다.
잔금하는 달은 잔금 준비와 수리를 동시에 진행했고
당시 실전반까지 병행하고 있어서 정신없이 시간이 지나갔던 것 같습니다.
ㅁ 수리 완료 후 잔금
우여곡절 끝에 수리를 마치고
이제 잔금을 준비해야 했습니다.
잔금을 준비하면서도 챙겨야 할 것들이 많았습니다.
저는 현금전세입자를 낮게 맞춰서
신용대출은 남겨 두고
직장대출을 활용하게 되었는데요,
OTP 한도를 미리 상향하고,
자금 계획을 다시 한번 확인하고,
잔금에 필요한 금액을 여유 있게 준비했습니다.
분명 여러 번 확인했다고 생각했는데도
생각하지 못했던 금액이 있었습니다.
잔금은 정말 여유 있게 준비해야 한다는 것을 배웠습니다.
법무사님은 법무통으로 구해서 진행한다고 하니
매매계약 부동산 부사님 쪽 법무사님과 30만원에 진행하게 되었습니다.
(시세는 약 25만원이라고 합니다.)
잔금 자체는 약 2시간 정도 걸렸던 것 같습니다.
이렇게 저의 첫 투자가 마무리되었습니다.
ㅁ 감정의 롤러코스터를 타고, 경험부자가 되었습니다
이렇게 1호기 매수 과정을 마무리하기까지 정말 여러 번 감정의 롤러코스터를 탔습니다.
매수 과정에서부터 아쉬운 점이 많았고
전세를 빼는 과정에서도
욕심과 조급함 때문에 기회를 놓치기도 했습니다.
하지만 그만큼 정말 많은 것을 배웠습니다.
전세를 쉽게 맞추시거나
세낀 매물로 n호기를 하셨던 동료분들께서는
“전세 빼는 일이 언젠가 남의 일이 아니라 내 일이 될 수 있다.”
라며 정말 자기 일처럼 도와주셨습니다.
전세 문자 하나 보내는 것부터
전단을 돌리고 부동산에 방문하는 것까지
함께 고민해주셨던 동료분들 덕분에
끝까지 해낼 수 있었습니다.
정말 감사드립니다.
ㅁ 잘한 점
1. 일찍 매물을 보고 매물코칭을 받아본 것
매물 예약 시 주말에 근무를 뺄 수 가 없던 상황이라
며칠 앞당긴 평일에 매물을 봤습니다.
2. 좋지 않은 상황에서도 극복할 방법을 찾아 행동한 것
매도인 현금전세 계약 후 매수자에게 권리승계하는
협조를 번복했을 때 동료분께 도움을 요청하고
구청에 전화하고, 콜센터에 문의하고,
부사님과 다시 협상했습니다.
전세를 빼는 과정에서도
- 전세 전단 뿌리기
- 600개 부동산 문자 발송
- 부동산 직접 방문
- 전세 TF
- 전세 트래킹
이 상황에서 제가 할 수 있는 것들을 했습니다.
3. 잔금 범위 내에서 1호기 매수한 점.
나중에 감당할 수 없는 상황이 온다면 대응이 어려워
보수적으로 생각했습니다.
매매가가 잔금 범위를 넘어서는 매물은 제외하고 봤습니다.
ㅁ 잘못한 점
1. 투자금 범위를 먼저 설정하지 않은 것
투자금 범위를 설정하지 않고 물건을 찾다 보니
결국 투자금 범위를 넘어서는 단지를 매수했습니다.
물건에 나를 맞추지 말고, 나의 투자금에 맞는 물건을 찾아야 한다는 것을 배웠습니다.
2. 가계약 전에 세부사항을 명확히 협의하고 문자로 동의를 받지 않은 것
특히 현금전세에 대한 협조 여부를 구두로만 확인하고 가계약 문자에 명확하게 남기지 않았습니다.
가장 뼈아픈 실수였습니다.
배운 것을 실제 투자에서 행동으로 옮기는 것이 얼마나 중요한지 깨달았습니다.
3. 여러 장의 카드를 들고 가격 협상을 하지 않은 것
후보 매물을 충분히 확보하지 않은 상태에서
A매물에 마음이 기울다 보니 협상에서 제가 불리해졌습니다.
급한 사람이 지는 게임이라는 것을 몸으로 배웠습니다.
4. 전세 골든타임에 메타인지를 하지 못한 것
전세를 빨리 빼야 하는 상황에서도
전세가를 욕심내어 높게 설정했습니다.
결국 현금전세 손님에게도
500만원을 더 받고 싶다는 욕심을 부리다 기회를 놓쳤습니다.
전세는 욕심내기보다 싸게, 일찍 빼는 것이 중요하다는 것을 배웠습니다.
5. 투자자 관점에서 1순위와 2순위 매물을 충분히 비교하지 않은 것
1순위 매물에 마음을 빼앗기면서
투자자로서 1순위와 2순위를 객관적으로 비교하지 못했습니다.
좋은 물건을 찾는 것만큼
나에게 더 좋은 투자가 무엇인지 비교하는 것도 중요하다는 것을 배웠습니다.
6. 매물이 날아갈 때 버틸 멘탈이 부족했던 것
10.15 규제를 피한 지역이라는 이유로
투자자들이 몰릴까 봐 조급해졌습니다.
하지만 지금 생각해보면
“이거 아니어도 투자할 거 많다.”
라는 마음을 가지고
조금 더 차분하게 기다렸어야 했습니다.
7. 매도자의 급한 상황을 더 꼼꼼하게 파악하지 못한 것
매도자분이 서울 아파트를 선매수하고 후매도하는 상황이라는 것을 알았는데도
네고 협상을 무리하게 하다가 날아갈까봐 가격 협상 때 앵커링을 잘 못 했습니다.
현금전세와 관련한 리스크를 더 깊게 생각해봤어야 했습니다.
상대방의 상황을 파악하고 그 상황에서 발생할 수 있는 변수를 미리 생각하는 것이
투자자의 중요한 역량이라는 것을 배웠습니다.
ㅁ 앞으로 보완할 점
- 더 보수적으로 투자하기
- 매매계약과 전세계약 전에 발생 가능한 리스크를 미리 예상해보기
예상되는 리스크에 대비하는 특약을 넣고
가계약 단계에서 본계약 특약사항까지 미리 보내고 동의 여부를 문자로 남기기
- 전세금 더 받으려고 욕심내지 않기
- 투자금 범위를 세금·복비·부대비용까지 포함해 먼저 설정하기
- 여러 장의 카드를 준비하고 물건에 대한 집착을 내려놓기
ㅁ 마치며
처음 월부에 들어올 때만 해도
제가 10개월 만에 수도권 아파트를 매수하고
이렇게 긴 복기글을 쓰게 될 줄은 몰랐습니다.
1호기를 하는 과정에서
수많은 실수와 아쉬움이 있었습니다.
하지만 그때마다 동료분들에게 도움을 받고,
튜터님과 멘토님께 조언을 받고,
제가 할 수 있는 일을 찾아 하나씩 행동했습니다.
돌이켜보면 이 1호기는 단순히 아파트 한 채를 매수한 경험이 아니라
투자자로서 어떤 마음가짐을 가져야 하는지,
배운 것을 안다고만 생각하고 실제 행동으로 옮기는 것이 얼마나 중요한지
몸으로 배운 시간이었던 것 같습니다.
무엇보다 혼자였다면 절대 절대 해내지 못했을 것 같습니다.
투자코칭 해주셨던 마스터 멘토님
매물코칭을 통해 방향을 잡아주신 쎈스있게쓰자 튜터님, 자유를향하여 멘토님,
어려움을 겪을 때마다 연락 주셔서 조언을 아낌없이 해주셨던 브롬톤v튜터님,
전세 구하는 과정에서 전임해주시고 자기 일처럼 함께 고민해주신 투자 동료분들,
연우십억님, 박밀크티님, 정서인님, 원더님, 지으뇽님 감사합니다.
그리고 제가 포기하지 않고 끝까지 해낼 수 있도록 도와주신 모든 분들께 진심으로 감사드립니다.
첫 투자를 마쳤다고 끝이 아니라,
이제부터가 진짜 시작이라고 생각합니다.
1호기에서 배운 실수를 2호기에서는 반복하지 않고,
조금 더 보수적으로, 조금 더 원칙적으로,
그리고 무엇보다 투자 시장을 떠나지 않고
꾸준히 다음 투자를 이어가겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
감사한 분들
저의 첫 열기반 조장님 조모니님,
열기반 동기로 열정이 남다르셔서 1호기, 2호기도 일찍 하셨던 공부왕님,
실준반 첫 조장님으로 다 떠 먹여주시고 임장에 대해서 세심하게 알려주셨던 김피엠님
비슷한 투자금으로 같이 고민해주신 실준반 동기 그냥해0님,
실준반, 열중반에서도 만나 좋은 말씀 많이 해주셨던 우다온님,
강의 정보도 많이 알려주시고 응원해주셨던 해피만땅님,
저의 첫 매임메이트 살구모히또님,
열중반 조장님으로서 그릿을 실천하시고 저에게 열정에 기름을 부어주셨던 고든심지님,
열중반 분위기 메이커 친절한햇살님,
열중반에서 실전반 경험을 나눔해주셨던 위아모님,
1호기 경험도 나누어 주셨던 영심일리님,
실행력을 닮고 싶었던 뽀부자님,
서투기로 만나 뵙게 된 월부천사 네비게이터님,,
소중한 인연,, 네비님처럼 큰 사람이 되고 싶습니다,,
자기관리론 읽었던 게 정말 도움 되었습니다.감사합니다.
유머감각으로 너무 재밌으셨던 marria님,
서투기 때 지방러인 저를 세심하게 챙겨주셨던 코코넛56님,
비슷한 투자금으로 임장지를 같이 고민해주신 기연랩님,
강서구 임장 내내 넉놓지 않게 해주신 여름님
재밌으셨던 기고님
넓은 임장지에서 저희를 케어해주셨던 갓세정님
앞마당 이야기 많이 나누어주셨던 어마마마님, 반드시해낸다님,
수성구 지투기에서 만나 뵙고 지금도 지투, 실전반 달리고 계시는 올투완님
더운날 함께 고생했던 한계단님, 하늘답다님
임장지 고민이 많았던 저에게 재테기 임장 때 쉴 새 없이 인사이트 나누어주셨던 민갱 튜터님
재테기 때 함께 관악구 임장하며 인사이트 나누어 주셨던 구구z님
배우고자 하시는 열정이 대단하셨던 엘리07님
재테기 인연 뚠미님 예솔맘님 좋은바다1님 몌몌님 체리코카님 타오미밍님
어려움이 있을 때 연락 주셔서 방향을 잡을 수 있게 해주신 브롬톤v튜터님
그 매물 아니어도 할 수 있는 게(저평가 단지) 많다는 말씀을
투자생활을 하다 보니 이해하게 되었습니다. 지켜봐 주셔서 감사합니다.
첫 실전반 조장님으로 만나 실전반 멱살잡이(?) 해주시고 정말 많이 나누어 주셨던 빌리89튜터님
1호기 전세 과정에서도 도움 주셔서 감사했습니다.
긍정이 뿜어져 나오시는 연우십억님 전세 TF팀 해주셔서 감사했습니다.
1호기 매수를 본인 일처럼 기뻐해주신 부배님
2호기 경험도 나누어 주시고 제 투자 응원해주셨던 원더님
더운 날 함께 자실하고 전임도 내 일처럼 도와주셨던 박밀크티님
1호기 먼저 경험하시고 저에게 당근과 채찍 전화를 틈틈이 주신 정서인님 전세 전임해주셔서 감사했습니다.
지투에서 함께 임장하고 제 전세 QnA 질문에 함께 고민해봐주셨던 나베감님
지투 매임메이트, 전세 전임까지 도와주셨던 지으뇽님 감사합니다.
전세 빼며 같이 들었던 열중반에서 제 마음의 평온을 주신
모애옹조장님, Jaehee님, 만두만두님, 부진남님, 살루투님, 집사지니님, 행동대장님 감사합니다.
