안녕하세요
기준과 원칙을 지켜 시장의 잡음에 흔들리지 않는
좀더 단단한 투자자가 되기위해 오늘도 노력하는
싱글투자자 블랙스완s 입니다
오늘도 너나위 멘토님의 주간머니 이슈 듣고 습득하기위한 정리 해봅니다 ~
서울 아파트 “위험신호”떳다 , 갈수록 불안한 임대차시장
-여기서 나가면 갈곳이 없다
1. 서울 부동산 시장, 지금 어떤 상황일까?
서울 아파트 거래량 -39.4%↓ 7월 5,841건 → 8월 3,540건
서울 아파트 매물 +3.3% ↑ 9월 28일 68,856건 → 10월 5일 71,141건
증가된 매물의 37% 는 강남권
비강남권까지 매물 증가 확산
10월 들어 늘어난 서울 아파트 매물 2,285건 중 93.3%가 비강남권에서 발생했다.
서울 아파트값은 86주 연속 상승했지만, 상승폭은 5주 연속 축소됐다.
현재 시장은 거래량 감소 + 매물 증가 + 집값 상승폭 둔화가 동시 => 뭔가 일어나고 있다 ?
매수자는 가격이 비싸다고 망설이고, 매도자는 세금 부담 등을 고려해 매물을 내놓으면서 서로 눈치를 보는 상황
2. 거래량이 줄고 매물이 늘어나는 이유
2가지의 원인
① 세금 정책 변화에 따른 매물 증가: 임대사업자의 세제 혜택 기한 & 고가 주택의 양도세 부담 변화 때문에
일부 집주인들이 기한 내 매도를 내놓는 것.
② 매수자의 관망세: 금리 부담이 있는 데다, 이전 실거래가보다 매도 호가가 크게 높아진 집들이 많아
매수자들이 구매를 망설인다는 것. (매도자와 매수자의 괴리, 줄다리기중 )
수요측면에서 이런현상이 몰림 => 거래량 박살 =>매물증가 =>거래안됨의 강남→강북 전이
현재상황에 집중을 하면 헷갈린다 (가격과 거래량 )
막올라갈때는 , 매물만 나오면 사겟다! 하지만 매물좀 나오고 멈짓하면 또 안산다 ..
분위기만 가지고 판단하면 안된다
매매시장의 단기적인 분위기보다 전월세 공급 부족이라는 구조적인 문제가 해결됐는지 확인해야 한다
① 전세·월세 가격 상승
26년 1~8월 서울 전세가격 누적 상승률은 5.91%로, 2011년 이후 같은 기간 기준 가장 높았다
월세 역시 상승세가 가파르다
② 전세 물건이 부족한 이유
- 전세 계약 갱신으로 기존 물건이 시장에 잘 나오지 않음
- 신규 아파트 입주 물량 감소
- 규제 등으로 매수 후 임대를 놓는 공급 경로도 제한적
③ 전세 수요가 매수 수요로 전환
전세 갱신 최대치 , 전세가격이 오르고 원하는 전셋집을 구하기 어려워지면, 일부 사람들은 차라리 집을 사는 선택을 한다 ‘생존 매수’ 를 한다
전월세 공급부족 지속 → 전월세 가격 상승 → 매매를 미루던수요가 전월세 시장으로
→ 전월세 부담이 커지면 생존을 위한매수로 전환
부동산 시장에서 가장 큰 영향을 주는것은 “임대차 시장 의 불안 ”
금리 인상의 속도와 폭이 중요 , 결국 집이 부족한것은 근본적인 문제
3. 지금 집값이 하락할 수도 있을까?
- 단기적으로 매매가격 상승폭이 더 둔화될 수 있음.
- 일정 기간 매매가격이 하락할 수도 있음.
- 다만 전월세 공급 부족이 해소되지 않는다면 중장기적으로 매수 수요가 다시 나타날 가능성이 있음
과거 사례로는 2018~2019년 서울 부동산 시장을 확인
당시에도 정책 이후 거래가 줄고 매물이 늘면서 매매시장이 조정을 받았지만, 이후 전월세 불안이 심해졌다는 점에서 현재와 비교해 볼만하다 다만 과거와 현재의 정책·금리·공급 여건이 비슷하고 경함상 이럴때가 시간을 갖고 찾아볼수 있는 기회
중요한것
거래량 감소만으로 집값 하락을 단정하지 말 것. 매물과 실거래가격을 함께 봐야할것
전월세 시장을 반드시 살필 것. 임대차 시장의 공급 부족이 매수 수요에 영향을 줄 수 있음
매매시장의 단기 조정과 구조적인 공급 문제를 구분할 것. 서로 다른 문제 (근본적 문제를 고민)
조정기는 시간을 갖고 비교하고 협상할 기회가 될 수 있음
금리와 대출 상환 능력을 우선 확인하고 . 장기적인 내 집 마련 계획이라도 감당할 수 있는 가격이면 지금은 움직여야할때 !
이 영상을 보고난 후의 내가 해야할것
기회임을 알고 , 내가할수 있는 투자처를 찾는것
나는 지금 움직여야할때니까 ..! 매도와 매수를 적극적으로 임한다
영상에서 추천해주신 험블 튜터님 칼럼
https://weolbu.com/s/RbrotjWMSU
“강남은 떨어지는데 , 제가 살 동네는 오릅니다 ” 지금 집사도 되는 지 고민이라면 꼭 읽기
