안녕하세요 바람숲 입니다.
갱지지 튜터님의 지방투자실전반 2강은
투자 의사결정을 위한 [매물임장], [임보결론], [앞마당관린] 에 대한 내용이었습니다.
우리가 매달 하는 임장과 임보는 결국 투자를 위한 행위입니다.
단순히 정해진 과정에 따라 한달을 채운다, 가 아니라
정말 내가 투자할 물건의 선호도와 가격 차이를 검증하고 실제 투자 의사결정으로 이어가는 과정이라는 점에서 임장, 임보, 앞마당 관리의 중요성을 다시금 깨달을 수 있었습니다.
정보 수집이 아니라 투자를 위한 판단과 의사결정으로
임장과 임보를 통해 지역과 단지를 알아감에 있어서
단순히 정보를 수집하는데 그치지 않았나 돌아보았습니다.
내가 하려는 것은 지역에 대한 이해가 아니라 투자라는 것을 잊지 말고
지금 하는 행위가 '투자에 필요한가?'의 관점에서
같은 생활권 안에서 어떤 단지가 더 선호되는지,
같은 단지 안에서도 동·층·구조와 내부 상태에 따라 선호도와 가격이 어떻게 달라지는지,
그 가격 차이가 합리적인지
판단할 수 있어야 합니다.
단순히 저렴한 매물을 찾는게 아니라
사람들이 선호하고 가치 있는 물건 중 가격이 저렴한 곳에서 기회를 찾아야 한다는 것,
특히 땅의 힘이 약한 지방에서는 단지의 개별 선호도가 환금성과 수익률을 결정한다는 점이 와닿았습니다.
그렇기 때문에 비선호동과 비선호구조가 상승장/하락장에서 가격 차이를 얼마나 내며 거래되는지
현장에서 직접 확인하는 것이 중요합니다.
즉 매임은 선호도와 상태에 따른 가격차이를 확인하겠다는 목적성이 있어야 한다는 것입니다.
생각해보면 매임이 익숙치 않았던 때는
어떤 기준과 준비된 절차 없이 단지와 물건을 선정해 매임을 했던 것 같습니다.
그래서 결론을 쓰기도 어려웠지요.
목적이 명확하지 않고 준비되지 않은 매임으로
더이상 어렵게 쓴 시간과 돈을 아쉽게 쓰지 않도록 철저히 준비해야겠다 생각했습니다.
강의에서 말씀하신 것처럼 막연히 언젠가 투자할 물건을 살펴보는 것과
실제 투자할 수 있는 후보를 검토하는 것은 정말 확연히 다릅니다.
이번 강의에서 어떤 목적으로 어떤 단지와 어떤 매물을 선정하는지,
목적에 따라 무엇을 봐야 하는지 배울 수 있었고
구체적으로 매물임장 전에 투자금과 자금계획을 어떻게 세우고,
현장에서 매도자와 임차인의 상황이나 잔금 조건을 어떻게 확인해야 하는지까지 하나하나 짚어주신 덕에
투자 의사결정을 위한 전략적인 매물임장을 준비할 수 있게 되었습니다.
BM
자금계획 정리: 매임 전에 투자금, 투자 방법, 잔금 가능 시점 등 실제로 투자에 필요한 내 조건 정리하기
목적성 있는 단지선정: 랜드마크(지역 선호도 검증), 저평가 단지(생활권 내 가치 검증), 예산 단지(동일 예산 대비 최선 판단)로 목적을 나누어 매물임장 단지 선정하기
선호와 가격판단을 위한 매물 선정: '가치(로얄동/선호타입)'와 '조건(전세/잔금일/매도자 상황)'을 구분하여 단지 내 우선순위 매물 예약하기
선호도 및 가격 판단: 동/층/구조 선호도, 상태(신축 옵션/하자 3대장, 구축 수리 비용), 단지 간 선호도 차이를 파악하고 가격과 연계하여 판단하기(시장 상황별 거래량과 실거래 확인)
소액투자를 가능하게 하는 '앞마당 관리'
비단 소액투자만이 아닙니다.
앞마당을 만드는 것만큼이나 지속적으로 관리하는 것이 중요하다는 점은
투자 과정에서 정말 뼈져리게 느꼈습니다.
시간이 지나면서 매매가와 전세가가 변하고,
단지별 가격 차이와 투자 가능성도 달라지기 때문에 시세트래킹을 통해 변화를 계속 확인해야 합니다.
필요성을 알면서도 잘 못했던 이유가 무엇일까하는 생각이 들었습니다.
앞마당이 많아짐에 따라 '엄두가 나지 않았던' 것이 가장 큰 문제였던 것 같습니다.
모든 단지를 완벽히, 빠짐없이 하려하기 보다는
생활권별 선호도와 주요 단지의 시세를 정리하고, 투자 후보 단지의 가격 변화를 꾸준히 지켜보면서
시세를 기록하는 데 그치지 않고 가격변화의 이유와 어떤 조건에서 투자 기회가 생기는지를 판단해보며
투자 기회를 찾겠습니다.
BM
시세트래킹 급지별로 시도하기
시세트래킹, 원페이지, 전수조사 시스템의 지속하기
투자 의사결정을 위한 한 달
그동안 제가 보내온 시간들을 돌아보며
한달 임장, 임보 목표치를 채우는 것만을 목표로 생각하지 않았나 반성했습니다.
행동 자체가 목표가 되어선 안되는데
하루하루 다가오는 마감일에 쫓기다보면
자칫 스스로가 투자를 목표로 하고 있음을 간과하는 것 같기도 합니다.
내가 보낸 이 시간들이
임장과 임보를 통해 얻은 근거를 바탕으로 가치와 가격을 비교하고
투자 우선순위를 정하는 과정이라는 것을 절대 잊지 말아야겠다는 생각을 했습니다.
특히 갱지지 튜터님의 매물임장, 시세트래킹, 원페이지, 전수조사로 이어지는 명확한 가이드를 보며
투자는 운이 아니라 철저히 준비하고 기회를 엿본 결과라는 생각이 들었습니다.
제가 쏟은 시간이 절대 헛되지 않도록
꾸준히 시장을 보며 나의 투자에 확신을 갖는 투자자가 되겠습니다.
투자에 핵심적인 내용들만을 하나하나 짚어주신 갱지지 튜터님!
감사합니다 :)
