그린쑤 튜터님과 함께하는 지투 30기 20조 극단이 미호언니 입니다:)
1강에서는 방향성 설정부터 매수, 보유, 매도까지 전체적인 프로세스를 살펴봤다면
2강에서는 수익률 100%를 위해 현장에서 움직이는 법과 열심히 작성한 임보의 결론을
투자까지 연결할 수 있는 방법에 대해 열정적으로 설명해주셨습니다.
왜 갱지지님의 강의를 들으면 시간가는줄 모른다고 하는지
듣고나니 어느새 푹 빠져있는 저를 만날 수 있었던 시간이었습니다.
기초반에서 작성해왔던 행동과 임보 작성법이 스스로 느꼈을 때 아쉬웠지만
무엇이 아쉬웠는지 몰랐더라면 이제는 정확히 알게되었다는 것
그것만으로도 한 단계 성장한 것 같은 강의였습니다.
배운 점
지방시장에서 중요한 것은 이 지역사람들이 얼마나 좋아하는가이다. 지방에서는 생활권이나 지역의 가치가 아닌 특정 단지를 콕 집어서 이동하는 수요가 있다.
ex) 나 힐스테이트 범나 어살아, 크목한 살아 등
현장에서 더욱 잘 느껴지는 선호도. 그렇기에 [매물임장]이 중요하고, 매물임장 시에는 이 단지의 선호도 파악을 목표로 움직여야한다.
| 랜드마크 매임 : 이 지역에서 왜 제일 좋아할까? 저 단지와 위치도 비슷하고 같은 생활권인데 왜 애가 비쌀까?
| 저평가단지 매임 : 저평가 단지일수록 디테일한 선호도 파악이 필요하다. 매임을 통해 주차 편의성, 커뮤니티, 조경 등 사소한 선호도까지 영향을 줄 수 있다.
| 투자금 내에 들어오는 매임 : 내 투자금으로 최선의 선택인지 비교평가하여 투자 우선순위를 검증한다.
- 지방시장에서 수익률 100%를 달성하기 위해서는 사람들이 좋아하는 것을 ‘싸게’사서 파는 것. 저층이나 애매한 매물을 싸게 사는 것 보다 오히려 돈을 좀 더 투자해서 RR을 사는 등 조건보다 가치가 좋은 것을 우선적으로 선택해야한다.
- 앞마당을 관리한다는 것, 지속적인 시장분위기를 파악하여 매수 시 소액투자의 기회를 잡고 매도 시에는 갈아 탈 기회를 알아보는 목적. 앞마당 내에 꾸준하게 공급과 실거래를 파악해서 기회를 잡자!
- 임장보고서 결론을 지을 땐 [현금/자산/대출] 이 3가지를 통해 투자금의 범위와 리스크 대응 시나리오를 체크.
가치>투자금>리스크 순으로 결론지어본다. 좋은것을 뽑는게 아닌 안좋은 것을 하나씩 없애나가기.
느낀 점
선호도 파악이 정말 중요한 지방시장
분임, 단임 시에도 느꼈지만 땅에 가치가 없음을 다시한번 느꼈다. 그렇기 때문에 더더욱 중요한 ‘선호도 파악’
왜 이 단지를 좋아하는지 선호 요소가 디테일하게 무엇인지 뾰족하게 알아보는 것이 수익률과 연결됨을 느꼈다.
결론을 짓는 것. 의사결정을 연습하는 것.
실제로 투자까지 이어지지 않으니 대충 뽑을까? 했지만 이런 결정하는 행위들이 결국 투자까지 이어질 수 있는 의사결정 연습 과정이라는 점에서 결론을 지어야한다는 부담감이 조금 덜어졌다.
시세트레킹, 투자까지 이어질 수 있다.
임보작성하면 끝이 아닌 시세트레킹을 지속하면서 앞마당을 관리해야 소액투자의 기회를 알 수 있다. 임보와 시세트레킹이 이어지면서 실제 투자까지 이어질 수 있다는 점에서 다시한번 임보와 꾸준함의 중요성을 느꼈다.
적용할 점
- 이번 임장지에서 제대로 결론 한번 지어보자
시세트래킹, 어렵더라도 11월부터 시작해보자
