[내집마련 기초반 64기 13조] 2주차 내집마련 보고서 part 2. 단지 비교 (강의볼 때랑 직접 과제할 때랑 너무 다르잖아...)

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 

현재 우리 부부의 예상 매수가는 7억에 대출 3.7억~4억이 가능하여, 최대 11억까지 가능하다고 판단했지만, 보수적으로 계산하여 10억 예산을 잡고 가능한 후보지역을 확인해보았다.

남편의 회사는 강동구 끝자락에 있기도 하고 입지 1순위 교통(강남)을 고려했을 때

우리의 예산에서의 최선은 강북의 동쪽 (노원구, 성북구, 중랑구, 동대문구)라고 생각했다. 

 (+ 성동구 광진구 송파구 강동구는…넘사여서…)

그래서 지금 살고 있는 곳 바로 옆 동네인 동대문구를 우선 살펴보기로 했다.

→ 21평~24평 기준 매매로 확인하였을 때, 강서구와 서대문구, 관악구 지역도 가능하다고 나왔지만

 강의에서 들었던 내용은 까맣게 잊고,  나한텐 익숙치 않은 동네고 우리의 직장과 머니까 굳이? 라는 마음으로 선정 지역에서 배제하게 됐다. 이렇게 나의 기준을 먼저 내세우는 게 맞는 건인가?..? 이 지역들도 모두 살펴보는 것이 맞는 것인가? 하는 의문이 생겼다.

→ 분명 2강 들을 때만해도 나는 감정에 흔들리지 않을 수 있는데! 하면서 권유디 강사님께서 몇 번이고 강조한 걸 난 까먹지 않고 논리적으로 냉철하게 판단할 수 있을 거라 생각했지만…. 해당 지역에 대한 나의 기준이 먼저 치고 올라오는 이 본능을 어떻게 잠재우고...생각할 수 있는지.. 정말 쉽지 않다는 걸 절실히 깨달았다.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 이문동 쌍용

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울 동대문구 이문동
• 연식: 2000년
• 세대수: 1,318세대
• 평형 : 24.56평

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : A
   - 강남역까지 직선거리 12km
   - 강남역까지 소요시간: 51분 (버스 1회, 지하철 1회 환승)
   - 시청역까지 소요시간: 30분
   - 여의도역까지 소요시간: 46분 (지하철 1회 환승)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 

     현재 배우자 직장 기준 64분 (버스 1회, 지하철 1회 환승) 

     → 하지만 아마도 근처에 분명 회사 셔틀버스가 있지 않을까…? 퇴근만 좀 힘들 뿐…

    

2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : A (-)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 소각장 검색 시 2개 나옴 (그래도 해당 아파트와는 거리가 있음)
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 3km 끝자락들에 위치하고 있지만 그래도 4개나 있음

                                                                  → 이마트 2개, 롯데마트 1개, 롯데백화점 1개

    

   

    

3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : C
   - 중학교 학업성취도: 석관중 64%
   - 학원가 유무 : 없음 (그나마 중랑천을 건너면 바로 나오는 중화역에 7개가 다임)
    

3) 가격

• 평형 정보: 24평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 11.5억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 10.9억

4)가치평가 및 결론
 

(교통)

신이문역 1호선이 바로 앞에 있지만, 높은 가치평가에 영향을 전혀 주지 못하고 있고

그나마 중화역 7호선이 가깝게 있지만 걸어가기엔 (20분 정도) 거리가 좀 있어서 

무조건 버스를 타고 지하철로 환승해야 하는 불편함이 있다.  

(학군)

걸어서 17분 거리에 석관중이 하나 있으나, 학업 성취도도 떨어지고 근처 학원가도 없다.

(환경) 

유해시설로 소각장 검색 시, 2곳이 나오긴 했으나 해당 아파트와 거리가 있어서 크게 영향을 미치진 않을 것 같다. 그리고 이마트 묵동점과 스타필드마켓 월계, 그리고 청량리 롯데백화점과 롯데마트가 있긴 하나… 편의시설 역시 해당 아파트와 거리가 있어 현재 차가 없는 우리 부부에겐 이용이 불편할 것 같다.

(종합 및 느낀점)

동대문구 예산 안에서 세대 수가 많은 단지를 순서대로 두고 그 중에서 역세권을 먼저 골라봤는데,

역세권도 역세권 나름이어서 전혀 그 가치를 발하지 못하는 단지인 것 같다.

게다가 환경과 학군 역시 전혀 그 이상의 메리트가 없다고 판단되어 여기는 후보에서 제외해야할 것 같다.

단지 2. 용두동 신동아
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울시 동대문구 용두동
• 연식: 1994년
• 세대수: 772세대
• 평형 : 26.59평

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : A
   - 강남역까지 직선거리 8.4km
   - 강남역까지 소요시간: 45분 (지하철 1회 환승)
   - 시청역까지 소요시간: 29분
   - 여의도역까지 소요시간: 42분 (버스 1회, 지하철 1회 환승)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 

      현재 배우자 직장 기준 50분 (버스로 한 방에 갈 수도 있다는 장점이 있다!)

    

2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : A
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 소각장 검색 시, 3곳이 나오나 크게 영향을 미치지 않을 것으로 판단됨
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 동대문구청 바로 앞에 있던 홈플러스가 사라졌지만 

                                                                  걸어갈만 한 곳에 백화점과 마트가 있다.

                                                                  → 이마트 2개, 롯데마트 2개, 롯데백화점 1개

    

   

    

3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : C
   - 중학교 학업성취도: 도보 20분 소요 내 4곳 (성일중 72%, 숭인중 71%, 마장중 79%, 대광중 79%)
   - 학원가 유무 : 없음 (그나마 청계천 건너면 있는 하왕십리동 9개가 전부임)
    

3) 가격

• 평형 정보: 26평
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 26평 매물 없음 / 21평 기준 10.5억

• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 8.4억

   

   

4) 가치평가 및 결론

 (교통)

2호선인 신설동역과 용두역 사이에 위치하고 있지만, 두 역 모두 성수에서 무조건 갈아타야하는 이슈가

있어 조금 불편함이 있지만 청계천만 건너오면 왕십리쪽에서 압구정으로 버스타고 넘어가기 편하다는 점에서 확실히 이문동보다는 용두동이 한강 방향 쪽으로 내려와있는 위치의 메리트가 있다.

(학군)

근처 가까운 중학교가 4곳이 있는데 (성일중, 숭인중, 마장중, 대광중) 모두 걸어서 20분 정도 걸린다.

학업 성취도는 70% 정도로 이문동과 크게 차이가 없으며 근처 학원가도 없다. 

그나마 가까운 곳이 답십리동 혹은 하왕십리.

(환경) 

이곳도 역시 소각장 검색 시, 3곳이 나오나 크게 영향을 받을 것 같진 않고 아주 가까운 곳에 마장 축산물 시장이 위치하고 있으며 바로 앞에 큰 대형마트인 홈플러스가 있었으나 사라졌다. 

하지만 도보로 이용가능한 이마트 청계천점과 더불어 경동시장과 청량리 롯데백화점, 롯데마트도 이용가능하다는 점이 좋아보인다.

(종합 및 느낀점)

현재 26평 매물이 없으며, 가장 최근 실거래가 26년 1월이 마지막이다. 매물이 있는 21평 호가가 10.5억이며, 최근 8월 초에 9.2에 거래된 것으로 보아 26평을 10억대로 거래하긴 어려울 것으로 보인다. 

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요. 
 

비교평가 결론 : 

같은 동대문구에서 가치평가를 하다보니 절대적인 평가 점수엔 크게 차이가 없는 것 같다. 하지만 아무래도 물리적 위치로 조금이라도 남쪽에 있는 용두동 신동아가 1번이라도 덜 환승하고 5분이라도 더 빨리 강남 쪽으로 갈 수 있다는 점이 +요인이 아닌가 싶다.

6년이나 더 오래되었고 심지어 세대 수도 500세대 넘게 차이나는 데도 말이다. 

그래서인지 현재 용두동 신동아 26평 매물이 없고 이문동 쌍용 24평과 용두동 신동아 21평 가격이 거의 비슷하게 형성되는 게 아닐까? 

(부동산을 이제 막 공부하는 나로선 3평차이도 크다고 보는지 잘 모르겠지만..)

+ 아직 임장을 가보지 않았으나, 궁금해서 찾아본 로드뷰에서 용두동 신동아 주위로는 아파트가 없다.

   빌라와 상가들이 해당 아파트를 둘러싸고 있다. 반면 이문동 쌍용아파트는 바로 앞이 중랑천이고 

   양 옆으로 아파트들이 모여있어 균질성에 있어서는 이문동 쌍용아파트가 좋은 것으로 보인다.

   그렇다면 이 둘을 놓고 비교했을 때 가치는 거의 비슷하다고 평가해야하는 것일까?

나의 생각과 느낀점 :

처음 두 단지 가치평가를 해보니 더 헷갈리는 것 같기도 하다. 

아직 비교군이 많지 않고 비슷한 동네라서 그런지도 모르겠다. 

그럼에도 이 과제를 하면서 나의 예측과 감정이 아닌 객관적 사실에 근거하여 평가하는 방법을 스스로 익혀볼 수 있어 매우 값진 시간이었다고 생각한다. 

이 과정을 여러번 하다보면 익숙해지고 더 빠르게 우위평가를 할 수 있지 않을까 싶다.