월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
구분 | 지역 |
첫번째 후보 지역 | 서울 서대문구 |
두번째 후보 지역 | 서울 성북구 |
세번째 후보지역 | 서울 구로구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 예상 매수가는 외벌이 기준으로 5.8억이었지만, 서울에서 매수 가능한 아파트가 거의 없어, 다시 2027년부터 근무하는 남편의 연봉을 합쳐 다시 계산하니, 7.4억(30년, 4.5%, 서민실수요자 일반은행)까지 예산이 늘어나면서 후보지역을 정할 수 있었다. 5.8억은 어려웠지만 7억이상으로 25평 가능한 단지가 서대문구, 성북구에도 보였고, 유디님 평당 매매가를 통해 파악한 구로구, 노원구, 중랑구 등도 있지만, 우선 가장 좋은 입지를 가진 곳부터 해보자는 생각에 서대문구 > 성북구 > 구로구 = 노원구… 순으로 잡아보았다.
첫번째로 정한 서대문구는 작년까지 살던 곳이었고, 앞마당이기도 했다. 서대문구는 2호선, 3호선, 5호선, 경의중앙선, 6호선이 맞닿은 지역이지만, 무엇보다 강남권에 한 번에 갈 수 있는 2-3호선 지하철 노선이 있으며, 성북구나 구로구, 강서구보다 직선거리로 강남이 좀 더 가까웠다.
성북구는 서대문구보다 예산안에 있는 단지가 좀 더 많았지만 지하철에서 멀거나 조금 떨어지는 노선(정릉)이라 더 디테일하게 단지별로 살펴봐야 할 필요가 있다는 생각에 두번쨰로 넣었고, 구로구냐 노원구냐를 고민했는데, 물리적인 거리는 노원 공릉역과 남구로역 또는 대림역 기준으로 강남까지의 거리가 구로구가 조금 더 가까워 우선 구로구로 정해보았다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 서대문구 홍은 풍림2차
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울 서대문구 홍은동
- 연식: 1990년식
- 세대수: 390세대
- 평형 : 72A/59(22평, 복도식 방3 화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 12.91km
- 강남역까지 소요시간 : 49분
- 시청역까지 소요시간 : 31분
- 여의도역까지 소요시간 : 41분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 30분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부 : 없음.
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트(응암역) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도 : 홍은중(71.5%), 인왕중(71%), 정원여중(86%)
- 학원가 유무 : 홍은사거리에 대형학원 2-3개 있음.
3) 가격
- 평형 정보 : 72A/59타입(22평), 5층 동향
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.4억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7.45억(26.08 6층)
4)가치평가 및 결론
교통 : 내 직장과 남편 직장 모두 30분 거리이며, 아주 가까운 편이라 편하다. 강남권 접근이 가능한 3호선이 500m 거리에 위치해서 역세권이다.
학군 : 학업성취도율이 85% 이상인 학교가 주변에 거의 없고 정원여중(86%)이 있으나 꽤 걸어가야해서 보통 버스를 타고 다닌다. 초등학교는 단지 바로 앞에 있다. 학원가라고 하는게 딱히 없다. 흩어진 편.
환경 : 유해시설은 없지만 양옆 뒤로 아파트가 있고 앞에는 빌라나 노후한 상점들이 있어 쾌적한 편은 아니다. 언덕초입에 위치해 진입시 가파른 구간이 있다. 다만 역세권과 산책하기 좋은 홍제천, 인왕산시장, 홍제역 주변 상권을 이용하기 좋다.
종합 및 느낀점 : 도보 500m로 역세권이며, 주요 업무지구 모두 1시간내 접근이 가능한 위치다. 물론 단지 주변에 아파트가 있어도 노후한 빌라도 함께 있는 곳이기에 균질성이 떨어지고, 바로 앞에 내부순환로가 있어 소음여부 체크가 필요하겠다. 최근 실거래가와 비슷한 가격이나, 타입이 2~3가지 되는 것으로 보아 타입선호도 이슈도 있어보인다. 매물임장으로 내부를 보는게 좋겠다.
단지 2. 서대문구 홍제동 유원하나
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서대문구 홍제동
- 연식: 1996년식
- 세대수: 704세대
- 평형 : 105/82타입(31평, 방3 화2)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 12.62km
- 강남역까지 소요시간 : 61분
- 시청역까지 소요시간 : 45분
- 여의도역까지 소요시간 : 53분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 45분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부 : 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 이마트 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도 : 인왕중(71%)
- 학원가 유무 : 7개
3) 가격
- 평형 정보: 105/82타입(31평), 10층 동향
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 7억(26.10, 8층)
4) 가치평가 및 결론
교통 : 남편과 나 모두 직장까지 45분이 걸린다. 강남역까지 1시간이 넘는다. 무엇보다 단지앞에 역이 없어 역까지의 거리가 1km로 버스를 타고 역까지 가야하는 상황이라 아쉬운 편이다.
학군 : 학업성취도율이 85% 이상인 학교가 없다. 71%인 인왕중이 있다. 초등학교도 850m 거리에 있으며, 초등학교까지 좁은 골목길을 걸어가야 해서 등교하기 어려움이 있다.
환경 : 유해시설은 없지만, 풍림2차와는 다르게, 바로 내부순환도로가 단지 동 앞에 위치해있고, 주변에 아파트가 없으며, 뒤에는 산, 앞에는 일반도로와 내부순환도로가 있고 주변에 상권이 없다. 고립된 느낌이 있는 편이다. 근처에 포방터 시장이 있으나 4차선 도로를 건너야 한다.
종합 및 느낀 점 : 풍림2차는 22평이지만 여기는 31평이다. 평수는 좋지만 주변이 고립되어 있고 역세권이 아니다보니 상권과 교통 접근이 어려운 편이다. 역에서 단지까지 걸어가는 길이 꽤 복잡하고 인도와 도로의 구분이 없다보니 위험해보인다. 최근 실거래가보다 2천만원 높은 편이다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
풍림2차는 홍제역 도보 500m 역세권으로 도보 접근이 쉽다. 역 주변으로 상권이 활발하게 있기 때문에 생활 편의시설이 있어 생활하기가 좋은 반면, 유원하나는 서대문구에서 종로구로 가는 부암동 가기 전 끝자락에 나홀로 있어 홍제역 3호선을 이용함에도 도보 1km 로 20분 가까이 걸어야 한다. 주변에 상권이 없고 아파트 상가에 유일한 편의점이 있어 마트를 이용하려면 포방터 시장이나 홍제역 부근으로 나와야하는 불편함이 있다. 이러한 차이로 풍림2차는 59타입이 7.4억인데 유원하나는 82타입이 7.2억이다. 이것이 입지의 힘인 것 같다.
나의 생각과 느낀점 :
풍림2차가 유원하나보다 땅의 가치가 좋고, 실제로 출퇴근이 더 편하기 때문에 마음이 기운다. 실제로 회사에 홍제천을 따라 따릉이로도 출퇴근이 가능한 거리기도 하고, 바로 앞에 시장과 상권이 모여있어 편리하다. 다만, 3호선을 가지면서 7억대 59타입으로 할 수 있는 아파트는 풍림2차가 제일 좋은 것일까. 나쁘진 않지만 그대로 단지 주변환경과 단지 내부, 매물을 직접 보고 7.4억이 괜찮은 건지, 더 협의가 가능한지도 파악해볼 필요가 있겠다.
