월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 안산시 상록구 |
두 번째 후보 지역 | 수원시 권선구 |
세 번째 후보 지역 | 시흥시 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
너나위님의 1강 대출 가능 계산기로 매수 가능 예산을 확인해 본 결과, 보유 현금이 부족해 DSR에는 여유가 있더라도 추가 대출을 감당하기 어렵다는 사실을 알게 되었다. 매수 가능 예산이 2.8억이라는 것을 확인하고 나니 눈앞이 캄캄해졌다. 사내대출도 알아보고 가족에게 돈을 빌리는 방법도 생각해 봤지만, 그렇게 되면 한 달에 감당해야 하는 원리금이 소득의 2/3를 넘게 되어 현실적으로 어렵겠다는 생각이 들었다. 결국 현재 예산으로 접근할 수 있는 안산시 상록구, 수원시 권선구, 시흥시를 후보 지역으로 선정하게 되었다.
내마기 수강을 이어가며 지방 투자나 레버리지 투자, 혹은 현금을 더 모으는 방향 중 어떤 방법이 나에게 맞을지 고민해 봐야겠다. 나처럼 가진 돈은 부족하지만 열정만큼은 넘치는 사회초년생을 위한 재테크 입문반에도 관심이 생긴다. 하이닉스를 고점에 팔았더라면 어땠을까 하는 아쉬움도 들었다 ㅋㅋ. 하지만 이미 지나간 과거는 잊고, 앞으로 어떻게 보유 현금을 늘려 LTV 70%까지 대출을 활용할 수 있을지 고민하는 것이 지금 나에게 주어진 숙제다.
사실 세 지역 모두 생소하고, 권유디님께서 말씀해 주신 것처럼 한 번도 고려해 본 적 없는 지역에서 내 집 마련을 해야 한다는 사실이 조금은 부정적으로 다가오기도 한다. 하지만 이번 강의를 통해 막연하게만 생각했던 내 집 마련의 현실을 마주하고, 구체적인 출발점에 설 수 있었다고 생각한다. 당장 모든 것을 해결하려 하기보다는 지금 내가 할 수 있는 것에 집중하며 한 걸음씩 나아가야겠다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 안산 상록구 월드
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 안산시 상록구 본오동
- 연식: 1988. 12.(38년차)
- 세대수: 1,070세대
- 평형 : 16평형 (계단식/ 방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 26.3KM 
- 강남역까지 소요시간: (버스 1회 환승)57분, (지하철 1회 환승) 1시간 4분
- 시청역까지 소요시간: 1시간 15분 (지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 16분 (지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: (버스)1시간 23분, (지하철) 2시간 15분- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 대형마트 2개(롯데마트 상록점, 안산점), 백화점 없음 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 상록중학교 70.1%
- 학원가 유무 : 20개 
3) 가격
- 평형 정보: 16평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 2억 7000만원
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.9.12) 3/5층 2억 6500만원
4)가치평가 및 결론
교통 | 환경 | 학군 |
B | B | C |
교통: 내 직장인 경기 하남까지 지하철로 2시간 15분이 소요된다. 안산에서 출퇴근한다면 매일 왕복 4시간 30분을 이동에 써야 하므로 출퇴근 부담이 상당할 것 같다. 버스로 강남역까지는 약 57분이 걸리지만, 출퇴근 시간대의 교통 체증을 고려하면 1시간 이상 소요될 것으로 예상되어 B등급으로 평가했다. 가장 많이 이용할 것으로 예상되는 지하철을 기준으로 해도 1시간 4분이 걸린다.
다만 강남역으로 출퇴근하는 직장인이라면 상록수역에서 앉아 갈 수 있지 않을까 하는 생각도 들어, 출근길 자체는 생각보다 괜찮을 수도 있겠다고 느꼈다. 사당역에서 한 번 환승하면 이동할 수 있지만, 강남과의 물리적 거리도 26.3km로 상당히 멀어 실제로 안산까지 주거 수요가 얼마나 유입될 수 있을지 의문이 들었다.
환경: 지도를 살펴봤을 때 유해시설이 눈에 띄지 않아 없다고 기록했지만, 혹시 내가 미처 발견하지 못한 시설이 있을까 봐 걱정된다. 유해시설을 조사할 때는 지도에서 단순히 주변을 살펴보는 것만으로는 부족할 수 있으므로, 어떤 기준과 방법으로 꼼꼼하게 확인해야 할지 더 알아봐야겠다.
백화점은 반경 3km 이내에는 없고, 약 3.3km 떨어진 곳에 롯데백화점 안산점이 있다.
대형마트는 도보 7분 거리에 롯데마트 상록수점이 있어 접근성이 좋은 편이다. 반면 롯데마트 안산점은 대중교통으로 약 20분이 소요되어 상대적으로 접근성이 떨어진다. 상록수역 앞에 상권이 형성되어 있고 가까운 곳에 대형마트도 있어, 일상생활에서 큰 불편함은 없을 것으로 보인다.
- 학군: 가장 가까운 상록중학교의 학업성취도는 70.1%로, 학군 측면에서 큰 강점이 있다고 보기는 어렵다. 조사한 자료에 따르면 안산에서 학업성취도가 가장 높은 중학교는 안산해양중학교로 90.1%였으며, 그 외 대부분의 중학교는 70% 이하의 수준을 보였다. 상록중학교는 안산 상록구 내 중학교 중 5위에 해당해 지역 내에서는 중간 수준이지만, 학군을 매수의 주요 장점으로 내세우기는 어려울 것 같다. 한편 본오동 1위 학원가가 도보 8분 거리에 있어 학원가 접근성은 괜찮은 편이다. 다만 학원 수가 약 20개에 불과해 학원가 규모는 다소 작은 편이라고 판단했다.
단지 2. 푸른마을 5단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 안산시 상록구 광덕4로 460
- 연식: 2000년 5월(27년차)
- 세대수: 1,343세대
- 평형 : 20평형 (계단식, 방3/화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 26.4KM
- 강남역까지 소요시간: (버스 직행) 1시간 9분, (지하철 환승 1회) 1시간 13분 
- 시청역까지 소요시간: 1시간 24분
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 20분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 2시간 13분(지하철 환승 2회)
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음.
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점2개(롯백 안산, NC 백화점 고잔), 대형마트 4개(롯데마트 안산, 뉴코아아울렛, 킴스클럽 고잔점, 롯데마트 상록점)
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 석호중학교 62.4%, 성안중학교 69.7%
- 학원가 유무 : 무
3) 가격
- 평형 정보: 20평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 2억 8천~3억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 2억 7500만원
4) 가치평가 및 결론
교통 | 환경 | 학군 |
C | S | C |
교통: 현재 직장인 경기 하남까지 지하철로 약 2시간 13분이 소요된다. 안산에서 매일 왕복 4시간 30분가량을 출퇴근에 사용하는 것은 현실적으로 어려울 것 같다. 경기도 내에서 직장을 옮기는 것도 가능하지만, 실제로 이직이 가능할지는 불확실하다. 또한 강남역까지 버스와 지하철 모두 1시간 이상 소요되며, 부도심까지의 이동 시간도 1시간 이상 걸린다. 따라서 현재 직장과 주요 업무지구로의 접근성을 고려했을 때 교통 측면에서 특별한 메리트는 없어 보인다.
환경: 반경 3km 이내에 백화점이 2개 있어 환경 등급이 S로 평가된 점이 흥미롭다. 주변에 구청과 공공기관이 있는 것을 보니 과거 구도심의 중심지 역할을 했던 지역이 아닐까 하는 생각도 든다. 롯데백화점과 NC백화점이 있어 쇼핑 및 생활 편의시설을 이용하기에는 편리할 것 같다. 특히 안산 내에서 롯데백화점이 중심 백화점 역할을 하는 것으로 보여 나름의 장점이 있을 것으로 생각된다. 다만, 해당 아파트에서 약 2.4km 떨어져 있어 도보로 이용하기에는 다소 거리가 있으며, 대중교통을 이용해야 한다는 점은 아쉽다.
학군: 성안중학교와 석호중학교가 비슷한 거리에 있어 어느 학교를 중심으로 학군을 분석해야 할지 판단하기 어렵다. 석호중이 도보 7분, 성안중이 도보 9분이므로, 석호중에 갈 것 같다. 두 학교의 학업성취도는 각각 석호중학교 62.4%, 성안중학교 69.7%로, 학업 분위기가 특별히 우수한 지역이라고 보기는 어려울 것 같다. 학교 주변 환경에 따라서 학생들이 학교생활에서 불편함이나 불안감을 느끼지는 않을지도 추가로 살펴볼 필요가 있겠다.
주변에 뚜렷한 학원가도 형성되어 있지 않아 학원 이용 측면에서도 아쉬움이 있다. 월드아파트 인근의 학원가나 고잔동까지 이동해 학원에 다녀야 할 것으로 보인다. 대단지 아파트임에도 인근에 학원가가 발달하지 않은 이유가 궁금하다. 실제로 해당 지역에 거주하는 학생들은 어느 지역의 학원에 다니는지, 학원 셔틀버스를 이용하는지 등도 확인해 보고 싶다.
종합하면, 현재 확인한 정보만으로는 학군 측면에서 뚜렷한 메리트를 찾기 어렵다. 따라서 학군을 주요 장점으로 보기보다는 교통과 생활환경 등 다른 요소를 중심으로 입지를 평가해야 할 것 같다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
월드와 푸른마을 5단지를 비교한 결과,
주거 환경과 단지 상품성 측면에서는 푸른마을 5단지가, 교통 접근성과 가격 측면에서는 월드가 상대적으로 우세하다.
월드는 1988년 준공된 1,070세대 규모의 단지로, 호가 2.7억 원, 최근 실거래가 2.65억 원이다.
푸른마을 5단지는 2000년 준공된 1,343세대 규모의 단지로, 호가 2.8억 원, 최근 실거래가 2.75억 원이다.
푸른마을 5단지는 월드보다 1,000만 원 높은 가격으로 4평 더 넓은 면적을 확보할 수 있으며, 준공 연도가 늦고 단지 규모도 크다는 장점이 있다. 또한 주변 상권 및 생활 편의시설을 고려한 환경 평가에서도 푸른마을 5단지가 우세하다.
반면 교통 측면에서는 월드가 강남과 시청까지의 이동 시간이 더 짧고, 학원도 20개 정도 있어 상대적으로 유리하다.
다만 두 단지 모두 하남에 위치한 직장까지 대중교통으로 약 2시간 15분이 소요되어, 실거주 시 장거리 출퇴근 부담이 크다는 한계가 있다.
종합적으로 판단했을 때, 두 단지 중에서는 푸른마을 5단지를 우선적으로 검토하고자 한다.
비슷한 가격대에서 4평 더 넓은 면적을 확보할 수 있고,
준공 연도가 12년 늦으며 생활 편의시설 측면에서도 장점이 있기 때문이다.
다만 내 집 마련 시 연식보다는 땅의 가치를 우선적으로 고려해야 한다고 배웠는데,
두 단지의 경우에도 연식이나 면적보다 입지를 더 중요하게 판단해야 할지 고민된다.
두 단지가 비슷한 지역에 위치해 있지만 준공 연도가 12년이나 차이 나기 때문에 더욱 선택이 어렵다.
월드는 역세권에 더 가깝고 학원이 20개 정도 있다는 장점이 있는 반면,
푸른마을 5단지는 상대적으로 연식이 짧고 면적이 넓다는 장점이 있다.
이처럼 입지와 연식, 면적 등의 장단점이 나뉘는 경우,
땅의 가치와 향후 매도 가능성을 고려해 어떤 요소를 우선순위에 두고 단지를 선택해야 할지 조언을 구하고 싶다.
다만 안산이라는 지역의 입지와 하남까지의 긴 출퇴근 시간은 두 단지 모두 공통적인 한계이므로, 안산의 두 단지만 비교하기보다, 비슷한 예산으로 매수할 수 있는 다른 지역의 아파트와 입지 및 향후 가치 상승 가능성을 비교한 뒤
안산 매수 여부를 결정하고자 한다.
나의 생각과 느낀점 :
1. 완벽주의보다 완료주의로!
처음에는 생각해 본 적도 없는 지역을 분석하게 되어 실망스러운 마음도 들었지만, 지금 나의 예산으로 선택할 수 있는 현실적인 범위라는 것을 깨닫게 되었다. 완벽한 선택지를 찾으려 하기보다, 주어진 조건 안에서 최선의 선택을 하기 위해 끝까지 분석하고 완성하는 것이 중요하다는 생각이 들었다. 예산, 가격, 비교평가, 실전경험, 기초지식(예가비실지)과 가치평가 및 비교평가 방법을 배웠음에도 막상 내 집 마련 보고서를 작성하려니 생각보다 어렵게 느껴졌다. 역시 배운 것을 실제로 적용하는 과정은 다르다는 것을 실감했다.
2. 내가 좋은 집보다 남도 사고 싶은 집을 고르자!
나는 향후 갈아타기까지 고려하고 있기 때문에, 내가 살기 좋은 집인지뿐만 아니라 나중에 다른 사람에게도 매력적인 집인지가 중요하다고 생각한다. 그런데 현재 선택한 두 단지가 확신이 들 만큼 매력적이지 않고, 어딘가 애매하다는 생각이 들었다. 그러다 보니 다른 지역도 찾아보고 싶은 마음이 커졌다. 지금 선택한 지역에 억지로 확신을 갖기보다는, 다른 지역과 비교했을 때도 경쟁력이 있는지 확인해 보고 싶다. 우선 10월 30일까지 2·3순위 지역도 분석해 보면서 더 나은 선택지가 있는지 직접 비교해 볼 계획이다.
3. 내 집 마련 보고서를 쓰는 과정이 너무 재미있다!
보고서를 작성하면서 생각보다 많은 것을 배우고 있다. 막연하게 좋고 나쁨을 판단하는 것이 아니라, 눈에 보이는 수치와 근거를 바탕으로 비교하니 이해도 훨씬 쉬웠다. 특히 내가 살고 싶은 집의 관점에서만 바라보던 것에서 벗어나, 다른 사람이라면 어떤 이유로 이 집을 선택하고 싶어 할지 생각해 보게 되었다. 매수자의 입장에서만 생각하는 것이 아니라 미래의 매도자 관점에서도 집의 가치를 바라보는 연습이 되는 것 같다. 아직 어렵고 고민되는 부분도 많지만, 직접 조사하고 비교하며 나만의 판단 기준을 만들어 가는 과정이 재미있다. 이번 보고서 작성이 단순히 집을 고르는 것을 넘어, 앞으로 더 나은 의사결정을 할 수 있도록 성장하는 계기가 되었으면 좋겠다.
