월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 안양시 동안구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 구로구 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 만안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 예산 선정 후 매수 가능선은 7억~7.5억 선으로 잡혔습니다.
2강까지 들어보면서 교/직/환/학 + 내 상황(생활권)에 맞는 지역들을 조금 변경하여 기존 안양 만안구/군포/부천 중심에서 만안구는 유지, 동안구와 서울 구로구를 후보 지역을 재설정해봤습니다. 변경 배경은 입지(땅)에 대한 가치를 조금 더 우선 순위로 하면서 25평 이상을 고집하던 당초 계획과 달리 18-21평을 함께 보기로 계획을 재설정했습니다.
아직은 싱글이고, 2년 내 결혼 하더라도 자녀까지 아직은 고려할 상황이 아니라는 판단에 추후 갈아타기를 염두하고 입지에 대한 가치를 우선적으로 생각하기로 했습니다. ‘내 예산으로 살 수 있는 가장 좋은 집은 내가 살고 싶은 집이 아니라는 점’이 바로 계획 변경의 배경이었습니다.
물론 아직도 A의 마음으로 안양 지역을 놓지 못한 부분은 약간 마음에 걸리지만, 이 지역들도 충분한 가치가 있다는 판단으로 이 부분은 유지하기 했습니다. (개인적인 상황들로 노원 중랑 등 서울 내 접근 가능한 지역들은 아쉽지만 제외했습니다)
이제 흔들리는 마음을 고이 접어두고, 제가 선택한 지역들을 직접 찾아나설 시간입니다,
“머리가 아닌 손과 발이 바뻐야, 내 집 마련에 성공할 수 있다”
라는 권유디님의 마음을 오늘도 깊이 새기며!
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 무궁화 건영
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 안양시 동안구 동안로 11 (무궁화 건영 704동)
- 연식: 1992년식
- 세대수: 468세대
- 평형 :20평(방2 화1 / 남동향 / 고층)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성) *모두 월요일 오전 7시 출발로 설정
- 강남역까지 직선거리: 약 15km
- 강남역까지 소요시간: 50분 (버스 1회, 전철 1회 환승) *도보로 전철역 이용시 58분
- 시청역까지 소요시간: 1시간 4분
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 7분
- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 안양교도소 1
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점(롯데백화점 1), 대형마트(롯데마트 1, 이마트 2)
학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 귀인중 96%
- 학원가 유무 : 평촌 학원가 323개
3) 가격
- 평형 정보: 20평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.3억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26년 9월) 6.8억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 강남과의 접근성도 60분 이내에 들어오며, 이외 업무 지구(광화문, 시청)는 70분 이내로 접근 가능합니다. 전철역(범계역 4호선)까지는 버스를 이용해야 하지만, 도보 10분 이내로도 접근 가능합니다. 다만 이를 배재하면 강남역까지 대중교통 이용시 2회 환승이라는 단점은 있습니다.
- 학군: 인근 중학교가 다수 배치되었으며, 학업 성취도 최상위급인 귀인중(96%)를 포함해 가장 가까운 범계중(92%)의 학업 성취도도 역시 90%를 상회합니다. 학군지로서의 강점이 눈에 띄며, 무엇보다 학원가가 도보 이용 거리에 위치한 점이 큰 강점으로 보입니다.
- 환경: 반경 3km 내에 안양교도소가 자리하고 있으나, 이 부분은 (-) 요소로 반영하기에는 거리가 있다는 판단입니다. 교도소아 인접한 동네는 이 부분이 어느정도 반영될 수 있지만, 무궁화 건영 인근 단지들은 이점이 마이너스 요소는 안될 것으로 보입니다. 대형마트와 백화점 모두 인근에 위치해서 편의성은 높다는 판단입니다.
*종합 및 느낀점:
안양 지역을 지속적으로 살폈지만 25평이라는 평수에 갇혀 보지 못했던 단지입니다. 실거래가(6.8억)와 호가(7.3억) 사이에 5천만원 상당의 갭이 있지만, 7.3억이라는 가격은 예산 내 매수가능으로 들어옵니다. 다만, 최근 실거래가는 6.8억(1층), 6.15억(2층), 6.85억(7층), 6.42억(11층) 등 6억 대에서 지속 거래가 되는 부분은 잘 고민해봐야 합니다.
하지만 이 부분이 오히려 추후 계약시에 협상의 배경이 될 수도 있다는 판단입니다.
예산에 들어오는 동안구 20평이면 상당히 매력적이지만, 호가와 실거래와의 갭이 적지 않으니, 아직은 조금 더 살펴볼 필요가 있습니다.
단지 2. 평촌자이아이파크
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 안양시 동안구 비산로 22
- 연식: 2021년 12월
- 세대수: 2737세대
- 평형 : 20평(남동향/복도식/방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) *모두 월요일 오전 7시 출발로 설정
- 강남역까지 직선거리 13.5km
- 강남역까지 소요시간: 60분 (버스 > 전철)
- 시청역까지 소요시간: 60분 *도보 20분+전철 40분
- 여의도역까지 소요시간: 76분 (버스 > 전철)
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1 (롯백), 대형마트 2 (이마트)
- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 안양부흥증 87%
- 학원가 유무: 평촌 학원가 323개 *도보 이용 불가 (학원 버스 또는 대중교통)
3) 가격
- 평형 정보: 20평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26년 3월) 6.33억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 강남과의 접근성도 60분, 시청/여의도는 편차가 있지만 60-70분대 접근 가능합니다. 전철역은 안양역(도보 20분), 범계역(버스) 두곳이 이용 가능합니다. 안양역은 물리적으로 도보 이용이 가능합니다, 왕복 10차선이 넘는 도로를 지나야 접근 가능합니다. 교통의 이점이 강하게 작용하지는 못하지만, 강남역 60분 소요가 A등급의 요건에 맞습니다.
- 학군: 인접한 임곡 중학교(81%) 보다는 평북 지역의 안양부흥중(87%)에 대한 배정이 필요합니다. 다만 부흥증은 도보 이용 거리는 안되며, 학원가는 다소 거리가 있습니다. (학원 버스 또는 라이딩) 학군의 장점이 뚜렷하게 보이지 않습니다.
- 환경: 반경 3km 유해시설은 없습니다. 대형마트와 백화점은 길건너 이마트 및 범계역의 백화점을 이용 가능하며, 범위를 확장하면 대형마트는 총 2개까지 활용 가능합니다.
*종합 및 느낀점:
가격대가 비슷하게 형성된, 같은 구 내의 신축 대단지를 후보군으로 잡아봤습니다. (vs 무궁화 건영)
다만 신축 20평이자만 ‘임대’에 대한 불안함이 들 것 같습니다. 상급지나 입지가 아주 탄탄하다면 고려 대상으로 삼아도 좋다고 하셨는데(장기적으로), 안양 동안구지만 구 내에서 외곽이기도 하고, 단지 내 분위기(차별)도 은근 느껴질 것 같은 느낌이 듭니다. 인근 평레푸나 자이퍼스니트 등 신축 인기단지들의 가격에 평촌자이아이파크나 따라갈 것으로 보이지만, 해당 평형도 이에 편승해서 따라갈지가 의문이 듭니다.
아직은 첫 비교지만, 해당 아파트는 순위가 많이 밀리지 않을까 생각이 듭니다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
신축과 구축의 고민이 크게 들지 않았습니다.
교직환학의 가치 평가 기준으로만 살펴봐도 동일 평형이면서, 연식은 거의 20년이 차이가 나지만 둘 중에 선택을 하라면 ‘무궁화 건영’을 택할 것 같습니다.
향후 갈아타기를 필수로 여기는 점에서 수요가 더 많이 발생할 것 같은 단지는 ‘무궁화 건영’으로 생각됩니다.
나의 생각과 느낀점 :
이제 막 두개 단지를 비교한 점. 오히려 비교를 해보니, 선뜻 결정이 어렵다고 느꼈습니다.
(이에 앞서 비교 단지를 잘못 선택했나? 라는 생각도 많이 듭니다)
그래서 더더욱 인생에서 가장 큰 돈을 쓰는 순간인데, 급하게 하지 말자라는 생각이 밀려들었습니다.
‘만약 급하다고 바로 계약을 한다면, 분명 후회할 것 같다.
확실히 이 지역 내 5개 단지까지 비교해 봐야겠어’
잘 아는 동네지만, 매물 임장을 가보면 또 다른 생각이 들수도 있지만
일단 동안구 내에서 단지를 더 찾아봐야겠다는 생각이 들었습니다.
강의를 들을 때는 금방하겠다 싶었는데, 확실히 시간이 많이 소요됩니다. (아직 임장 전인데도요)
그럼에도 불구하고!
확실히 비교평가는 무조건 동반되어야 하는구나 생각합니다.
