월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 노원구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 강북구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 도봉구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
매수 가능 금액
1강 수강 후 도출한 내가 감당 가능한 매수 금액: 12.2억
현재의 정부 대출 규제와 1 주택자가 갈아타기 하면서 매수 가능한 금액: 약 7억 (만약 대출이 더 안 나올 경우 현재의 금액보다 더 내려갈 수 있다)
우리 집 상황
우리는 현재 경기도 양주 옥정에 거주 중이고 초등학교 1학년인 아이는 도봉구에서 학교를 노원구 중계에서 학원을 다니고 있으며, 나의 직장은 도봉구, 배우자의 직장은 송파구 잠실 부근 8호선 이용객이다. 아무래도 사방에서 흩어져 있는 가족들의 상황을 가장 먼저 고려할 수 밖에 없었으며 아이를 데리고 픽드랍을 하며 일을 하고 있는 나를 기준으로 주거지를 먼저 고려하고 있다. (배우자는 잠실로 출퇴근을 하기에 교통이 가장 우선순위인 상황이다.)
최소 24평이 필요
첫 신혼 때 21평형 노원구 상계 주공 아파트에 살았었다. 방2개 화장실 1개 정말 작은 거실 .. 이미 생초를 쓴 상태라 대출을 받을 수 있는 금액이 한정되어 갈 수 있는 곳이 한정적이지만 아이도 계속 크고 무엇보다 아이와 배우자와의 집에 대한 아늑한 공간이 욕망이 가장 커서 우선 24평대를 고려하고 있다.
4. 노원구를 가장 먼저 선택
이 강의를 듣기 전부터 우리 가족의 우선 순위는 노원구였다. 앞으로 차례로 이 과정을 반복하면서 다른 지역도 같이 알아볼 예정인데 우선 우리 가족이 지난 2년 넘게 임장다녀 본 노원구를 가장 먼저 배운대로 보고서를 만들어 보고 싶다. 당시에는 아무 기준 없이 이게 좋을까 뭐가 좋을까 엄청 고민했었는데 이번 보고서로 한번 객관적으로 보고 싶다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 노원구 염광아파트
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 노원구 중계동
- 연식: 1996년식
- 세대수: 791세대
- 평형 : 26평형(86.46 제곱미터) (복도식)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 17.4 km
- 강남역까지 소요시간: 64분 (버스 1회,지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 45분 (지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 59분 (지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 배우자 직장 8호선 잠실부근 (72분 지하철 2회 환승)// 나 도봉구 (20분 자차이용) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1(노원롯데백화점), 대형마트 4(롯데마트중계점, 이마트창동점, 홈플러스메가푸드방학점, 킴스클럽중계점) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 중계중(87.6%), 재현중(77.4%)
- 학원가: 262개
3) 가격
- 평형 정보: 26평형 (방3개+화장실1)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.9억 ~ 7.2억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.2억 (26년 7월 18일 10층)
4)가치평가 및 결론
사실 이 단지는 내가 정확히 1년 4개월전 쯤? 지인과 같이 둘러보고 임장해봤던 곳이다. 이번에 예산 안에서 넣어보니 다시 나왔고 이번에는 좀 더 객관적인 지표로 확인가능한 시간이었다.
1 교통: 내 직장과 아이 학교까지는 자차로 20분, 아이가 주로 다니는 학원까지는 걸어서 10분거리이며, 남편의 직장인 8호선 잠실 부근까지는 72분 소요가 된다. 현재 옥정에 살면서 교통스트레스가 심하기 때문에 남편이 지하철만 이용해도 무조건 감사하다고 말해주어 전혀 문제가 되지는 않을 것 같다.
특히 4호선 상계역은 도보 8분, 4호선 7호선 노원역은 도보 13분으로 확인되어 교통도 나쁘지는 않은 것 같다. 무엇보다 은행사거리 주변에서 학원수업이 많은 아들이 다니기에도 좋아 보인다.
2. 학군: 중계중 (87.6%)까지는 걸어서 6분, 재현중(77.4%)까지는 걸어서 20분정도의 거리이다. 몰랐던 사실인데 이번에 수능 만점자 어재희 군이(선덕고 출신 )재현중 출신이었다고 한다. 교육을 가장 즁요시하는 나로써는 좋은 정보였다. 무엇보다 약 260개여의 학원이 몰려있는 은행사거리까지 걸어서 20분 차로 5분이면 갈 수 있어서 운동하고 딱 좋은 거리라고 생각한다.
3. 환경: 우선 유해시설이 없고, 반경 3km내에 노원롯데백화점이 1개, 대형마트가 4개나 존재한다. 특히나 앞에 당현천이 있는데 사람들이 운동도 많이 하고 걷기 너무 좋은 곳이라 만족한다. 특히나 인제대학교 상계백병원 및 노원을지대학교 병원이 자리하고 있어서 아이가 아프거나 응급상황일 경우 바로 이용할 수 있어서 좋았다. 그런데 염광은 상계역에서 걸어오는 길이 빌라로 섞여 있다. 조금 안정적이지 않고 혼재된 느낌. 아늑한 아파트 촌의 느낌은 아니다.
4. 종합: 우선 교통적인 면에서 지하철 4호선을 도보로 이용할 수 있는 좋은 것 같다. 그런데 업무지구와 얼마나 시간이 소요되나를 놓고 보았을 때는 다소 아쉽다. 더군다가 사람들이 선호하는 2호선을 가려면 꽤 갈아타야 하고 가장 선호도가 떨어지는 4호선 라인이라는 점이 걸린다. (하지만 현재 경기도인으로써 4호선이 다니는것만 해도 감지덕지 )
또한 1년 4개월 전 같은 단지 같은 평수를 알아보았을 때 분명 5억 중반대에 실거래가 형성되어 있었는데 1억이나 넘게 오른 호가에 많이 당황스러웠다. 아직 실거래가 6억 2천이기 때문에 호가인 8천만원을 매우고도 갈 가치가 있나 조금 따져봐야겠다.
*재건축은 전혀 알지 못하는 분야라 모르겠지만 조사하다가 염광은 노원구의 최대 용적률이라 재건축이 거의 불가하다고 들었다. 그래서 재건축까지 생각이 있으면 사면 안된다고…오래 된 만큼 화장실 베란다에서 악취도 많이 올라온다고… 음.. 우선 우리의 공부의 범위는 넘어가는 것이기에 넘어가기로 한다.
단지 2. 노원구 중계금호타운
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 노원구 중계동
- 연식: 1997년식
- 세대수: 424세대
- 평형 : 23평형 (76.44 제곱미터) 복도식
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리: 19km
- 강남역까지 소요시간: 62분 (버스1회, 지하철 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 59분 (버스1회, 지하철 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 76분 (버스 1회, 지하철 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 배우자 74분 (버스 1회, 지하철 2회 환승)// 나 25분 (자차 이용) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): (백화점, 대형마트): 백화점 1(노원롯데백화점), 대형마트 4(롯데마트중계점, 이마트창동점, 월계 이마트, 킴스클럽중계점) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 을지중(91.5%), 상명중(90.2%), 불암중(88.8%), 중계중(87.6%)
- 학원가 262개
3) 가격
- 평형 정보: 23평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.8억~7.2억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.4억 (2026년 5월 16일, 7층)
4) 가치평가 및 결론
교통: 염광아파트와 직장까지 걸리는 시간은 거의 비슷하다. 다만 중계금호타운은 지하철역이 도보권이 아니라 무조건 버스를 타고 나가야 한다는 아쉬움이 있다. 더군다가 중계역까지 나가는 버스의 배차는 15분 이상이라고 하니 지하철역을 매일 이용해야하는 배우자는 조금 힘들 것 같다.
학군: 염광아파트는 중계중 또는 멀리 재현중까지 배정을 받는다고 하는데 중계본동에 위치한 금호타운은 중계동 엄마들이 가장 선호하는 을지중(91.5%) 상명중(90.2%) 불암중(88.8%) 중계중(87.6%)으로 배정을 받는다고 한다. 다만 을지중 (도보 20분), 상명중 (도보 25분), 불암중 (도보 15분), 중계중(도보 15분) 모두 걸어서 20분 거리에 있는 학교로 날씨가 좋지 않거나 그럴 때는 걷기에 조금 힘든 거리일 것 같다. 다만 아이가 현재 가장 많이 이용하는 은행사거리와는 아주 가까워서 걸어 다니기에 염광 아파트보다는 더 좋은 조건은 맞다.
환경: 염광 아파트와 이용하는 편의시설이 거의 비슷하다.
종합: 지하철이라는 교통으로 본다면 접근성은 염광 아파트가 낫고 아이의 학군과 학원가 이용으로 본다면 금호타운이 더 나아 보인다. 다만 몇 개월 전 실거래가가 5억 중반대였는데 현재 호가가 7억 정도하는걸 보니 (1억 4천 차이) 유의미한 매물인지 잘 모르겠다. (그냥 일단 던져 놓는 매물?) 실제 구매 의사가 있을 경우 부동산에 미리 연락해서 6억원 정도에 바로 구매할 수 있게 해야 할 것 같다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
와.. 왜 가격 차이가 나는지 이제 알았다. 사실 중계동으로 이사오는 가족들의 거의 모든 목적은 한가지다. 바로 아이들의 교육. 나는 당연히 학교가 가장 좋은 곳에 가격이 비싸게 반영될거라고 생각했는데 아닌 것 같았다. 무려 8천만원 이상 실거래가 차이가 났고 (현재 호가 기준으로는 거의 비슷하지만 실거래가에 더 근접한 것은 염광이다.) 그 이유는 같은 조건이라도 염광이 4호선 역을 걸어서 갈 수 있는 도보권이라 더 선호하는 것 같았다. (두 아파가 평형 구조가 비슷하고 학원가 도보권 이용도 거의 비슷하기에 결국에는 교통이 판을 가르는 것 같다.) 현재 예산으로 실거래가 기준을 본다면 다 가능하기에 우선 더 고민하고 생각해봐야겠다.
나의 생각과 느낀점 :
우선 두 아파트 모두 실거래가 기준 호가가 너무 높은 상태라 선뜻 망설여진다. 하지만 지속적으로 가격이 올라갈 예정이기에 무조건 갈아타기에 성공해야 한다. 그렇다면 우선 임장을 가서 부동산 분위기를 보고 실제 가지고 있는 매물이 있는지 먼저 확인해봐야 할 것 같다.
작년에 내가 대출 한도 내에서 고민을 했던 두 단지였는데 이렇게 비교해보니 참 신기하다. 교통이 진짜 가격에 반영되어 있는 것 같다. 아이를 위해 이사 오는 곳이지만, 엄마 아빠의 출퇴근도 놓칠 수 없기에 결국에는 이 모든 게 가격에 반영되고 있는 것 같았다. 이번 과제를 끝내고 다른 구도 같이 비교하면서 실제 내가 갈 수 있는 곳을 다시 한번 점검해보고자 한다.
*마치면서..
권유디님의 강의를 들으며 내가 할 수 있는 실수들을 다 잡아주셔서 감사드린다. 하면서 아..더 좋은 단지가 있는데 하고 발견하고 고치려는 순간 "그냥 하세요. 바꾸지 말고 우선 그냥 완성해보세요.' 하셨던 말씀이 떠올라 우선 완성하니 아.. 하는 깨달음이 내 머릿속을 스쳐 지나갔다. 과제는 무려 6시간에 거쳐서 완성. 죽죽 할 수 있었지만 파고 또 파고 파보고 또 해보고 해보고 정보도 찾아보고. 오랫만에 수험생이 되어 본 느낌이었다.
1개구 해보니 이제 앞으로 구를 늘려서 여러 단지를 해보는 건 아주 쉬운 과정이 될 것 같다. 꼭 나만의 "The One'을 찾기를 바래본다.
