월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 동대문구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 구로구 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 동안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
1주차 강의를 수강한 후 적정 예산을 계산해보니 약 5억 중후반대였다. 해당 예산으로는 매물 선정에 어려움이 있을 수 있다고 판단하여 부모님께 자금을 차용할 수 있는 방법으로 예산을 늘려보기로 결정하였다. 해당 예산으로는 강남 접근성이 좋은 지역들을 선정하는 데 많은 어려움이 따르지만, 그래도 구축, 소형 평수 위주로 먼저 지역을 선정해보기로 하였다.
조건을 선정 후 직장접근성이 가장 안좋은 단지부터 임장을 통해 파악하기로 하였다. 물론, 직장접근성이 가장 좋은 안양시 동안구부터 찾아보는게 순리이다. 그러나 최근 동대문구 답십리는 가격상승률이 좋았던 편이다. 입지를 따져봤을 때 분명히 파악할 필요가 있는 지역이라는 점이 해당 지역 단지를 분석하게 된 동기이고, 몸테크의 관점에서 출퇴근 문제를 어느정도 감수할 수 있다면 충분히 가능성이 있는 지역이라는 판단이 되었다.
안양시 동안구는 평촌역, 범계역 인접 단지들은 힘들겠지만 역 접근성에서 어느 정도 감수가 되는 단지라면 충분히 매수가능성이 있을 것으로 판단된다.
서울시 구로구는 현재 금천구에 거주하며 출퇴근을 하기에 직장 접근성이 크게 차이가 없는 지역 차원에서 강남 접근성이나 여의도 접근성이 좋은 지역으로 선정을 하였다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 동답한신
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 동대문구 답십리동
- 연식: 2001년식
- 세대수: 600세대
- 평형 : 17평형(복도식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 8.7KM
- 강남역까지 소요시간: 45분(버스 1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 47분(버스 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 47분(버스 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 평촌역까지 76분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 중랑물재생센터
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1, 대형마트 1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 동대문중 64%
- 학원가 유무: 답십리동 36개, 장안동 64개
3) 가격
- 평형 정보: 17평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.08)6.3억
4)가치평가 및 결론
-교통A: 내 직장(평촌)까지 73분이다. 이 점이 가장 큰 문제점이다. 감수가 가능한지 여부부터 파악을 해야한다.
- 학군C : 동대문중(64%)까지 걸어서 25분이다. 딱히, 학군에서는 큰 이점이 없을 것으로 보인다. 다만, 답십리동 1위 학원이 36개, 장안동 1위 학원가 64개 위치한 학원가가 있다.
- 환경A : 반경 3KM내에 중랑물재생센터가 있다. 롯데백화점 청량리점과 롯데마트가 인접한 위치에 있어서 편의시설에서는 무난한 입지이다.
- 종합 및 느낀점 : 출퇴근 시간이 가장 큰 문제이다. 호가 7억이 예산보다 10%정도 초과하기는 하지만 충분히 검토해 볼 가치가 있는 입지라 파악해야 하는 단지이다. 전세가율 평균이 65%대에 근접해있어서 해당 수치가 가장 긍정적인 부분이라 판단된다.
단지 2. 휘경리오포레2단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 동대문구 휘경2동
- 연식: 2001년
- 세대수: 800세대
- 평형 : 17평형
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 10.3KM
- 강남역까지 소요시간: 55분(버스)
- 시청역까지 소요시간: 41분(버스 1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 56분(버스 1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 평촌역까지 73분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 중랑물재생센터
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1, 대형마트 1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 휘경여자중(86%), 전동중(79%)
- 학원가 유무: 답십리동 36개, 휘경동 14개, 장안동 64개
3) 가격
- 평형 정보: 17평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.1억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10)6.7억
4) 가치평가 및 결론
-교통A: 내 직장까지 버스, 지하철 1회 환승으로 감당가능한 거리이다.
- 학군B: 휘경여중(86%), 전동중(79%) 학군으로 일대에서는 학업성취도가 비교적 높은 학군이라 긍정적이다. 주위에 도보 혹은 대중교통 1회 이용으로 접근할 수 있는 답십리동 1위, 장안동 1위 학원가가 위치해있고 학원수도 전체 100개 이상이다.
- 환경A : 반경 3KM내에 중랑물재생센터가 있고, 편의시설로는 롯데백화점 청량리점, 롯데마트가 있다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
교통에 있어서는 강남 접근성 기준으로 동답한신이 10분 정도 우위에 있다. 다만, 10분 안에서는 다른 판단 기준들을 고려해야 할 것으로 보인다. 환경 기준에 있어서는 2개 단지의 비교 평가가 무색할 정도로 비슷한 수준이다. 다만, 한 가지 확실하게 비교되는 부분은 학군이다. 학업성취도 기준 동답한신의 경우는 64%대의 동대문중에 배정받을 가능성이 크지만, 휘경리오포레2단지의 경우 86%의 휘경여중과 79%의 전동중에 배정받을 가능성이 커서 이 부분은 확실히 휘경리오포레가 우위에 있다. 학원가도 답십리동 1위 36개를 2개 단지가 공유하고 있으나 휘경리오포레2단지의 경우, 장안동 1위 학원가 64개를 포함하여 100개 이상의 학원가가 인접해있는 지역에 위치한다. 최근 호가와 실거래가 기준으로 판단했을 때도 휘경리오포레2단지가 조금 더 비교우위에 있을 가능성이 큰 것으로 판단된다.
나의 생각과 느낀점 :
강남접근성 기준에서 10분 차이는 확실한 비교우위로 판단이 되지는 않는다. 이유는 지하철역 위치인데 해당 관점에서 판단해보자면, 버스 10분대로 회기역을 활용할 수 있는 휘경리오포레2단지가 오히려 더 큰 이점이 있을 수 있어보이나, 이 점은 직접 임장을 통해서 확인이 필요한 사항이다. 학군에 있어서 확실히 휘경리오포레2단지가 비교우위에 있는 것으로 판단되어서 단지 방문 때 학생 유동인구가 많아지는 시간대를 파악하여 답십리동 1위, 장안동 1위 학원가 확인이 필요하다. 출퇴근 거리가 60분이상으로 2개의 단지모두 일정부분 부담이 있으나 감당못할 수준은 아니다.
