월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 경기도 광명시 |
두 번째 후보 지역 | 서울 동대문구 |
세 번째 후보 지역 | 서울 강서구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
나는 28년도가 되야 갈아타기가 가능한 상황이어서 3급지와 4급지를 다 만들 계획이기에, 기존에 만들었던 반마당인 광명시를 이번달 첫번 째 후보지역으로 정했다. 물론 각 구별로 선호도 있는 단지들은 평균 매매가보다 훨씬 비싸겠지만, 평균 매매가로 볼 때 나의 예상 갈아타기 매매가인 12.0억이 들어오는 구들이 많아서 희망을 갖게 되었고, 갈아타기 시점까지 꾸준히 앞마당을 쌓아가야겠다고 생각했다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 트리우스
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 광명시
- 연식: 2024년식
- 세대수: 3344^
- 평형 : 25평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 14.9KM
- 강남역까지 소요시간: 53분(버스-7-2호선)
- 시청역까지 소요시간: 48분(1호선 개봉역 이용)
- 여의도역까지 소요시간: 40분(버스-1-5호선)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: *28년 시점 이동으로 미정 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부:
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: C (광명북중79%) ; 광명초(20)
- 학원가 유무 : 무
3) 가격
- 평형 정보: 23평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12.1억 (급매 연락)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 11.47억
4)가치평가 및 결론
1) 교통 : A(14.9KM)
- 광명사거리역 도보권(17분) & 개봉역(도보 20분) 신축 대단지로, 3대 업무지구 모두 1시간 이내 도착 가능.
- 생각보다, 강남역까지 소요시간이 간당간당하게 1시간 이내다!
2) 환경 : B(대형마트2개)
- 반경3KM 이내 유해시설 없고, 편의시설은 구로구 코스트코 및 킴스클럽(대형마트 2개)
- 단지 주변이 싹 신축들로 바뀌고 있어서 균질성이 점점 더 좋아지고 있다. 광명사거리역 아래쪽보다 확실히 균질하고 깔끔한 분위기.
3) 학군 : C
- 단지 주변 85% 이상 학업성취도 중학교 없음 (철산역 주변이 유일함)
- 학원가 또한 없음. 이래서 광명 내에서 공부 좀 관심있으면, 철산쪽으로 결국 이동하고 아니면 주변 목동으로 간다고 하는 지 알겠다.
- 초등학교 때까진 자녀를 신축에서 키우기 좋을 것 같은데, 그 이후론 학군이 부재하여 이곳을 떠날 수도 있을 것 같다.
단지 2. 광명푸르지오센트베르
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 광명시
- 연식: 2022년식
- 세대수: 1335^
- 평형 : 24평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 15.73KM
- 강남역까지 소요시간: 53분(버스-7-2) / 역 도보 19분
- 시청역까지 소요시간: 51분
- 여의도역까지 소요시간: 43분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 무
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 무 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: C
- 학원가 유무 : 광명동 (35개)
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 11.1억 (급매 연락, 타워형)
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 11.5억
4) 가치평가 및 결론
1) 교통 : A(15.73KM)
- 광명사거리역 도보권(19분) 신축 대단지로, 3대 업무지구 모두 1시간 이내 도착 가능.
- 광명사거리까지 거리가 꽤 있어서 주로 버스타고 이동한다고 함.
2) 환경 : C
- 반경3KM 이내 유해시설과 편의시설 모두 없음.
- 단지 주변이 신축들이 입주함에 따라 많이 변했고 또 변할 예정이나, 그럼에도 광명사거리 위쪽과 달리 역에서 단지 가는 길에 빌라들이 여전히 많아서 균질성이 떨어짐.
3) 학군 : C
- 단지 주변 85% 이상 학업성취도 중학교 없음 (철산역 주변이 유일함)
- 학원가는 센트레르 단지 주변으로 소규모로 존재. 트리우스와 마찬가지로 초등학교 저학년까진 걱정 없이 키우다가도 학군 때문에 고민할 듯.
- 신혼부부들 많이 거주하고 그래서인지 84보다 59가 굉장히 거래가 활발하다고 함.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 : 트리우스 > 광명푸르지오센트베르 순으로 접근
- 교통 측면에서도 역까지의 거리가 트리우스가 좀 더 가깝고, 환경 측면에서 주변 정비 수준 및 대형마트 개수 등에서도 트리우스가 더 좋다!
- 두 단지 모두 짱짱한 대단지이나, 교통, 환경 및 단지 컨디션 등 모두 트리우스가 앞선다!
- 예산이 11억대이기 때문에 12.1억 매물에서 조금 더 조정이 되어서 11억대로 내려오면 가능할 것 같다!
- 광명푸르지오센트베르 11.1억도 옆 신축 아크포레랑 같은 시세라면 충분히 저렴한 가격이라고 생각한다!
나의 생각과 느낀점 :
- 광명에 12억 이하 신축들 아직 비싸다고는 느껴지지 않고, 지금 시장에서도 급매라고 연락이 꽤 온다. (일부 조정 되는 모습 보임)
- 다만, 짱짱한 신축들이나, 모두 역세권 단지들은 아니기에 다른 구들 앞마당 늘리며 조금 더 교/직/환/학 측면에서 나은 단지들이 있는지 찾아봐야겠다!
- 신축에 눈이 멀기 보단, 단지들의 가치 및 입지! 땅!에 좀 더 집중해서 후보단지들 찾아보자!
- 그럼에도, 광명은 천지개벽하며 젊은 신혼부부들이 많이 유입되는 좋은 지역! 같은 광명 내라면, 역세권 구축보다 10분 더 걷더라도 비역세권 신축을 선택할 수 있겠다고 생각함. 입지가 크게 차이가 안나는 같은 구 내에선, 나중에 2년 뒤 전세 놓고 오는 것 & 인테리어 비용 등 고려하면 신축을 좀 적극적으로 봐야 할 것 같다.
