월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 구로구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 노원구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 서대문구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 내 예산 내 평형을 줄이고 갈 수 있는 지역을 고려
생각보다 내 예산 내에 갈 수 있는 서울 급지가 많이 없다는 것,,,
2. [서울시 구로구] 동부골든
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 구로구
- 연식: 1998
- 세대수: 1,236세대
- 평형 :24평(복도식 / 방2 화1)
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 16.7km
- 강남역까지 소요시간: 58분(지하철, 환승1회)(도보15분 포함)
- 시청역까지 소요시간: 46분(지하철, 환승 X)(도보15분 포함)
- 여의도역까지 소요시간: 40분(버스이용)
- 나의 직장까지 소요시간: 1시간 10분 (지하철, 2회 환승)* 추후 전세셋팅시 사택 지원 안되는 지역구
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 임장시 확인 필요, 중형상권 인근
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 마트학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도 : 67%
- 학원가 유무 : 인근 38개
학군으로써 주변 수요를 이끄는 곳은 아님
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.5억
4)가치평가 및 결론
서울이지만, 강남과의 접근성은 그리 좋은 편은 아니며, 지하철 도보 15분 거리에 위치하였으나,
지하철이 1호선으로 선호하는 호선은 아님.
강남과의 접근성은 머나, 강남에 비해 시청과 여의도와의 접근성은 나쁘지 않음.
21년 전고를 회복하지 않은 가격이라 비싸진 않음.
세대수가 많기 때문에 환금성도 나쁘지 않을 것이라고 여겨짐
2. [서울시 노원구] 상계대림
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 서울시 노원구
- 연식: 1989년
- 세대수: 675세대
- 평형 : 24평
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 7.3km
- 강남역까지 소요시간: 1시간 14분 (1~2회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 46분(1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 58분 (1회 환승)
- 나의 직장까지 소요시간: 1시간 10분(환승 없음)* 추후 전세셋팅시 사택 지원되는 지역구
환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 임장시 확인 필요, 중형상권 인근
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점있으나, 명품관 부재- 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도:상계제일중 71%
- 학원가 유무 : 인근 12개
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.15억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.7억
4) 가치평가 및 결론
서울이지만, 강남과의 접근성은 그리 좋은 편은 아니며, 상계역(4호선) 역세권에 위치함
교통으로서의 강점은 있음
노원이라는 지역은 학군지라는 다른 사람들의 수요를 이끄는 지역이나, 이 단지가 학군이 조성이 되어있는 단지는 아님
21년 전고를 회복하지 않은 가격이라 비싸진 않음.
시세가 오르고 있다는 것이 보임
3. 단지 비교표 작성
| 단지명 | 동부골든 | 미리내롯데 | 상계대림 | |||
| 기본정보 | 서울 구로구 | 부천시 원미구 | 서울 노원구 | |||
| 1998/1236세대 | 1993/756세대 | 1989/675세대 | ||||
| 24평(복도식/방2화1) | 24평(계단식/방2화1) | 24평(복도식/방2화1) | ||||
| 교통 | 16.7 Km | 22.4 Km | 7.3 Km | |||
| A | 강남: 58분 (버스환승) | B | 강남: 1시간 16분(버스, 지하철 환승) | B | 강남: 1시간14분 (환승) | |
| 시청: 46분 | 시청: 1시간 3분(1회환승) | 시청: 46분 | ||||
| 여의도: 40분 (버스) | 여의도: 56분(1회환승) | 여의도: 58분 | ||||
| 1시간 10분 | 1시간 10분(2번 환승) | 1시간11분(환승x) | ||||
| 환경 | B | 마트1개 | A | 백2개, 마트2개(명품샵x) | A | 백1개, 마트1개(명품샵x) |
| 비선호 시설 X | 비선호 시설 X | 비선호 시설 X | ||||
| 학군 | C | 동부중 67% | C | 계남중 84% | C | 상계제일중 71% |
| 학원가 38개 | 124 | 학원가 12개 | ||||
| 호가 | 6억 | 5.75억(전세끼고 저층밖에) | 6.15억 | |||
최근 실거래 | 5.5억 | 6.1억 | 5.7억 | |||
| 단지명 | 홍제삼성래미안 | |
| 기본정보 | 서울시 서대문구 | |
| 2001/474세대 | ||
| 14평(복도식/방1화1) | ||
| 교통 | 10.9Km | |
| A | 강남: 50분(환승1회) | |
| 시청: 30분(환승1회) | ||
| 여의도: 40분(환승 1회) | ||
| 1시간(환승1회) | ||
| 환경 | S | 백3개, 마트-개 |
| 비선호 시설 X | ||
| 학군 | C | 대신중70 % |
| 학원가 0개 | ||
| 호가 | 6.1억 | |
| 최근실거래 | 6.2억 | |
비교평가 결론 : 노원구 상계대림 < 홍제삼성래미안
나의 생각과 느낀점 : 내 예산 내 갈 수있는 지역 중 서울 급지로 찾으려다 보니, 평형을 10평대로 줄이게 되었고, 평형을 10평대로 줄여도 교직환학이 모두 갖춘 곳을 찾을 수는 없었다.
교직은 충분히 검색을 통해 알 수 있었지만, 환학은 직접 임장을 통해 느낌으로써 배워야 하는 것이라 시간을 빼서 임장을 가봐야한다고 느꼈다.
내 출퇴근 거리 및 추후 전세 셋팅을 고려했을 때는 회사 사택을 지원받을 수 있는 노원구로 하는 것이 지금은 더 적합하다고 고려된다. 라고 생각하였으나,
조금 더 넓게 보니, 서대문구에 한정적으로 할 수 있는 단지들이 몇개 있었다. 10평대 중반으로 줄어들긴 하지만, 주요 직장과의 접근성과 강남과의 물리적 거리가 확연하게 차이나므로, 우선적으로 고려해야한다고 생각된다.
호가가 상승하는 추세이며, 1~2인 가구가 원하는 평수이므로 교통에 조금 더 중심을 두고 입지 평가를 해보는 것이 좋다고 생각이 든다.
앞으로 내가 해야하는 방향성이 잡힌다!!!
내가 갈 수 있는 입지들을 추려서, 입지평가를 우선적으로 해보고 난 후 단지의 우선순위를 정해봐야겠다는 계획이 생긴다!
