월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 관악구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 구로구 |
세 번째 후보 지역 | 경기도 광명시, 안양시 동안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 1강 듣고 예상 매수가를 계산해보니 약 7.2억(리모델링 안할 시 7.6억)이었다. 내 예산으로 갈 수 있는 곳이 많지 않아 고민하였는데, 그래도 교통을 중심으로 해서 선정해보았다. 평수도 18평 이하를 고려해보긴 하였으나, 최소 방 2개는 필요할 것 같아 20평대로 확인해보고자 한다.
내 예산으로 갈수있는 곳이 서울 중심부와 멀어지다보니 답답한 마음이 든다. 교통을 중심으로 생각하니 첫번째 후보지역은 서울시 관악구, 두번째 후보지역은 구로구가 나왔다. 세번째 후보지역은 교통이 좀 멀긴 하지만 내 예산으로 갈수 있는 단지가 가장 많아 선정하였다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 관악구 신림동 신림동부
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 관악구 신림동
- 연식: 1993년식
- 세대수: 592세대
평형 : 21평형 (복도식/방2, 화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 :8.9km
- 강남역까지 소요시간: 26분 (도보8분, 지하철2호선 17분)
- 시청역까지 소요시간: 39분( 도보 9분, 지하철2호선 30분)
- 여의도역까지 소요시간: 31분 (신림선)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 27분 (신림선) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 롯데백화점 1, 이마트 구로점1 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 남서울중 (68%)
- 학원가 유무 : 신림동 22개
3) 가격
- 평형 정보: 21평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 7.1억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.10) 6.9억
4)가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장까지 30분 컷, 강남역까지 30분 컷이다. 교통면에 있어서는 최고다
- 학군: 남서울중(68%)까지 걸어서 14분이다. 학업성취도는 정말 낮다. 근처에 학원가도 거의 없다.
- 환경: 유해시설은 없으나, 신림역 근처 유흥가가 밀집되어 있다 (-요인),
3km 안에 백화점과 대형마트, 준대형 종합병원(에이치플러스병원)이 하나씩 있어 좋다.
- 종합 및 느낀점: 교통면에 있어서는 거의 최고 수준이다. 출퇴근은 아주 좋다. 단지 근처 유흥가가 밀집되어 있고, 나홀로 아파트 주변으로 빌라가 있어서 환경적인 면에서는 -요인이 많다. 예산 안에 들어오긴 하지만 환경이 마음에 걸린다. 정말 여기가 최선인 걸까,,, 좀 더 알아봐야겠다.
단지 2. 관악구 신림 건영 3차
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 관악구 신림동
- 연식: 1996
- 세대수: 783세대
- 평형 : 23평형 (복도식/방2, 화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리:8.2km
- 강남역까지 소요시간: 39분(버스1, 지하철2호선)
- 시청역까지 소요시간: 49분(신림선,1호선)
- 여의도역까지 소요시간: 34분 (신림선, 버스or 도보)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 32분 (신림선) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 없음 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 삼성중학교 (78%)
- 학원가 유무 : 신림동 22개
3) 가격
- 평형 정보: 23평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.5~6.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : (26.9) 6.3억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장까지 35분 컷, 강남역까지 40분 컷이다. 나쁘지는 않다.
- 학군: 삼성중 (78%)지 걸어서 8분이다. 학업성취도는 관악구 전체적으로 낮은 것 같다. 근처에 학원가가 거의 없다.
- 환경: 유해시설은 없으나, 편의시설도 없다. 작은 아파트 단지들이 몰려있긴 하다. 주변이 숲에 둘러 쌓인것 같다.
3km 안에 백화점과 대형마트없고, 준대형 종합병원(에이치플러스병원)만 있다. 아파트 바로 옆에 국립도서관이 있다.
- 종합 및 느낀점: 교통면에서는 나쁘지 않다. (서울 중심권 50분 컷 가능하다). 작은 아파트 단지들이 몰려있고 국립도서관이 있는 등 조용한 동네 분위기일 것 같다. 조금만 나가면 아주 작은 빌라들이 밀집되어 있다. ( -요인). 예산 안에 들어오긴 하지만 환경이 마음에 걸린다. 또 여기가 가격상승여력이 있을까 의심스럽다. 좀 더 알아봐야겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 : 두 단지는 학군은 동일하나, 교통과 환경에서 차이가 났다. 동부가 강남까지 13분 더 빨랐고, 대형 백화점과 대형 마트까지 3키로 반경 안에 들어왔다. 신림 건영은 동부와 거리상 많은 차이는 나지 않지만, 신림선을 끼고 있어, 2호선과 가까운 동부와 차이가 났다. 같은 동네라도 어느 호선을 끼고 있는지에 따라 세삼 교통에서 큰 차이가 나고, 아파트간 거리는 큰 차이는 나지 않지만 3키로 반경에 신림 건영은 대형백화점과 마트가 없었다. 결국 동부가 실거래가도 6천 더 높고, 호가도 6천 더 높게 올라와 있는 상황이다. (매물도 많이 없고). 다른 구의 다른 단지들을 더 비교해보고 싶다.
나의 생각과 느낀점 :
같은구 2개의 아파트 단지를 교직환학에 따라 등급을 매겨보니, 명확하게 그 차이가 보였다. 다만 정말 신림 동부가 최선일까 하는 생각이 든다. 좀 더 다른 구에 다른 단지를 확인해보고 싶다. 나는 환경이 중요하다.. A가 자꾸 내 안에서 올라온다 ㅜㅜ(내가 말하는 환경은 조용하고,,, 유흥가 없고,,, 산책로 있고,,,) 직접 두 단지를 내 눈으로 확인해보고 그 주변 분위기까지 알아봐야 겠다.
