월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 강동구 |
두 번째 후보 지역 | 서울시 영등포구 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 송파구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 우선 예산 안에 들어오거나 조금 오버하는 지역도 후보지역으로 선정했다. 강동구 21평 기준 13억 매매가로, 강동구로 우선 선정했다. 송파구도 거여, 마천쪽도 예산안에 들어오는 매물이 있었지만 다음에 매물 비교를 해보기로 했다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 강동구 성내동
- 연식: 2002년식
- 세대수: 349세대
- 평형 : 25평
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 9.34km
- 강남역까지 소요시간: 30분
- 시청역까지 소요시간: 47분
- 여의도역까지 소요시간: 48분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 - 1시간 / 배우자 - 36분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2개 / 대형마트 3개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 풍납중 82%
- 학원가 유무 : 20개
3) 가격
- 평형 정보: 25평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13억~13억 4천
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 12억 500
4)가치평가 및 결론
교통으로 봤을때는 S등급, 환경도 백화점 2개로 S등급이다. 학군이 8%로 C등급이라 다소 떨어지긴하지만 지금 집을 구하는 우리한테는 중요한 요소가 아니다. 호가와 실거래간 GAP은 1억~1억 4천 정도이고 현재 예산안에서 구매 가능한 매물이라 분위기 임장을 가보고 추가 단지 1개도 가치평가해보고 결정해야겠다.
단지 2. 단지명
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 강동구 둔촌동
- 연식: 2002년식
- 세대수: 357세대
- 평형 : 25평형
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 10.69km
- 강남역까지 소요시간: 44분
- 시청역까지 소요시간: 51분
- 여의도역까지 소요시간: 47분
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 - 1시간 / 배우자 - 40분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 성내중 82%
- 학원가 유무 : 성내동 65개
3) 가격
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 13억 3000~5000
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 13억 7000
4) 가치평가 및 결론
교통은 성내동 청구아파트 보다는 떨어지는 A등급, 환경도 A등급, 학군은 똑같다. 그럼에도 불구하고 실거래가는 1억 이상 정도 비싼 상황이다. 현재 가치평가로만 보면 성내동 청구보다 실거래가가 비쌀 이유가 없는데 그 이유가 궁금하고 분위기 임장을 가봐야겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
| 대분류 | 세부항목 | 강동구 성안마을 청구 | 강동구 둔촌 신동아 파밀리에 |
| 기본정보 | 위치 | 서울 강동구 | 서울 강동구 |
| 연식 / 세대수 | 2002년 / 349세대 | 2002년 / 357세대 | |
| 평형 및 구조 | 25평 (복도식 / 방3 화1) | 25평 (복도식 / 방3 화1) | |
| 교통 (등급) | 종합 등급 | S | A |
| 거리 | 9.34 Km | 10.69 Km | |
| 강남 소요시간 | 30분(환승 1번) | 44분(환승 1번) | |
| 시청 소요시간 | 47분(환승 2번) | 51분 (환승 1번) | |
| 여의도 소요시간 | 38분(환승 1번) | 47분 | |
| 통근 시간(본인/배우자) | 본인: 1시간 / 배우자: 36분(1회 환승) | 본인: 1시간 / 배우자: 40분 (1회환승) | |
| 환경 | 종합 등급 | S | A |
| 편의시설 (백화점/마트) | 백화점 2개, 마트 3개 | 백화점 1개, 마트 3개 | |
| 비선호시설 | 비선호 시설 없음 (X) | 비선호 시설 없음 (X) | |
| 학군 (등급) | 종합 등급 | C | C |
| 중학교 학업성취도 | 풍납중 82% | 성내중 82% | |
| 학원가 규모 | 학원가 성내동 20개 | 학원가 65개 | |
| 가격 | 호가 | 13억 4천 | 13억 3천 |
| 최근 실거래가 | 12억 500 | 13억 7천 |
비교평가 결론 : 교통과 환경 모두 성안마을 청구가 우위에 있지만(학군은 동일하게 C등급) 가격은 성안마을이 1억 7000천 만원 저렴하다. 그만한 이유가 분위기 임장을 통해 깨달을 수 있을지 궁금하다
나의 생각과 느낀점 : 1개구 2개 단지 비교를 처음 해보았고 생각보다 어렵지 않게 할 수 있었다. 다만 2개 단지 모두 소형 세대수이고 교통과 환경에서 모두 우위에 있는 매물이 가격이 더 낮은것이 저평가 되어있는 것일지 잘 모르겠다. 분위기 임장을 무조건 가보아야겠고 다른 구와 다른 단지들도 추가 비교해보고 싶어졌다.
