[지투30기 제리파파 튜터님과 1(일)4(사)불란 움직이조 라면대마왕] 이렇게까지 다 퍼주셔도 되는 겁니까?! 1:1 밀착 튜터링데이 후기

이렇게까지 준비해주셨다고요?!

실전반의 꽃, 튜터링데이를 너무 알차게 보내고 왔습니다.

오전에는 임장지와 비교해볼 수 있는 곳을 돌며 

튜터님께서 정하신 일정 장소에서 단지와 비교 임장지를 설명해주시기도 하고

조별로 돌아가며 1:1로 질문에 답변해주시기도 했습니다.

분임하다가 중간에는 힘드니까 카페에서 잠깐 쉬어가자 하시고

모두에게 맛있는 음료를 사주기까지 하셨습니다😭(감동)

오후에는 스터디카페로 옮겨 

튜터님이 지정하신 3명이 차례로 임보를 발표하고

잘한 점과 개선했으면 하는 점, 추가로 알려주시고 싶은 내용을 가르쳐주셨습니다.

제리파파 튜터님께서 워낙 꼼꼼하셔서

너무나도 치밀하게 잘 준비해주신 덕에 하루종일 부동산에 대해

이야기하고 생각해볼 수 있는 정말 귀한 시간이었습니다.

이 지역을 알려면 다른 지역도 알아야 한다

현재 임장하고 있는 도시는 처음으로 와본 곳인데요.

그러다보니 같은 도시 내에 비교할 만한 지역이 전혀 없습니다.

그랬는데 오늘의 비교분임이 지역비교에 큰 힌트가 되었습니다.

튜터님께서는 특히 지방의 경우 하나의 지역만 안다고 해서 이해 되는게 아니고

다른 지역들을 다 알아서 비로소 부분이 잘 보인다고,

특히 지방은 그런 경향이 더 짙다고 설명해주셨습니다.

비교할 지역을 잘 알지 못하더라도 

기본적인 것만 알고 있으면 비슷한 단지끼리 비교를 해보는 것이

지역에 대한 이해를 넓히는데 큰 도움이 된다고 하셨습니다.

이번 임장지를 더 잘 이해하기 위해

비교분임한 지역과 서툴더라도 비교해보고 임보에 남겨야겠습니다.

사람들이 진짜 좋아하는 아파트는 뭘까?

결국 오늘 튜터님께서 해주신 말씀을 종합해보면

역시 부동산은 그 지역의 수요가 어떻게 되는지를 알아야 한다는 말로

압축할 수 있을 것 같습니다.

임장지에서 사람들이 가장 좋아하는 단지가 가지고 있는

여러가지 입지요소들을 하나씩 뜯어보고

그 요소들을 다른 단지들이 몇 개씩 가지고 있느냐에 따라

단지 선호도가 나뉜다는 것을 배웠습니다.

이것을 지역간 비교에도 동일하게 적용해서

저기 단지는 어떤 입지요소들을 가지고 있고

여기 단지는 어떤 입지요소들을 가지고 있는지 본 후

가치와 위상을 비교해보는 연습이 중요합니다.

주상복합이라고 무조건 나쁜 게 아닙니다.

신축이라고 무조건 좋은 게 아닙니다.

중소도시라고 무조건 광역시보다 좋은 게 아닙니다.

결국 사람들이 무엇을 좋아하는지가 중요합니다.

이를 알기 위해 임보를 쓰고 임장을 갑니다.

임보와 임장의 최종 목적지는 다른 사람들이 10년을 살아야

알 수 있는 지역의 선호도를 한달만에 알아내기 위함에 있습니다.

비교분임을 돌 때도 

왜 지역이 임장지보다 상급지일까?

이 단지는 왜 그 단지보다 더 선호되는 걸까?

튜터님께서 끊임없이 질문해주시고 생각해보라고 하셔서

많은 훈련이 되었습니다.

부산의 공급, 숫자만 보면 놓치는 것들

지방투자에서 가장 중요한 것은 결국

공급이라는 점을 튜터님의 과거 복기를 통해 가르쳐주셨습니다.

공급도 모든 도시에 동일하게 적용되는 것은 아닙니다.

어떤 도시는 우리가 알듯 흔히

공급이 많으면 가격이 떨어지고

공급이 적으면 가격이 올라가고

하는 공식이 통하지 않을 수도 있습니다.

이것은 해당 도시의 아무 단지가 상승, 하락을 했던 때와

도시의 연도별 공급상황을 연계해서 생각해보면 알 수 있습니다.

공급을 제대로 파악하지 않는다면

그 댓가는 고스란히 투자자 자신에게 돌아옵니다.

모든 미래를 예측하고 대비할 수는 없지만

최소한 내가 알 수 있는 선에서는 파악해야 합니다.

이때 공급은 입주가 예정된 숫자만 놓고 보면 틀릴 확률이 큽니다.

어느 지역이든 입주 확정되지 않은 숫자가 미리 반영되지 않아

향후 3년간 공급이 줄어드는 것처럼 보이는 경향이 있습니다.

지방은 공급이 중요하므로 이러한 리스크를 낮춰야 합니다.

바로 재개발, 재건축, 분양예정 정보까지 

할 수 있는 한 정보를 모아 파악하고 있어야 합니다.

위치와 규모, 현재 진행단계까지 알아야 합니다.

기존 임보에서 기계적으로 다뤘던 내용에서

한걸음 더, 들어아야 하는 것입니다.

좋은 임보는 데이터를 모으는 데서 끝나지 않는다.

동료분들의 임보를 보면서 가장 크게 느낀 것은 

같은 데이터를 보더라도 얼마나 깊이 생각하느냐에 따라 

분석의 수준이 달라진다는 점이었습니다.

임장지의 인구가 감소한다는 사실에서 끝내지 않고, 

어디로 이동했는지, 왜 이동했는지를 살펴보셨습니다.

학원가가 있다는 사실만으로 학군지라고 판단하지 않고, 

학령기 인구의 이동과 인접 지역의 학군까지 함께 비교하셨습니다.

공급이 많고 적다는 숫자만 확인하는 것이 아니라, 

과거 공급량과 실제 가격의 움직임을 비교하며 

그 관계를 검증하려는 노력도 인상 깊었습니다.

특히 지역과 단지의 가치를 비교할 때 

비슷한 조건의 단지들을 붙여보고, 

가격이 언제부터 얼마나 다르게 움직였는지 확인하는 방법을 배웠습니다.

무엇보다 기억에 남는 것은 

각각의 분석을 '그래서 투자에 어떻게 연결되는가?'라는 질문으로 마무리하셨다는 점입니다.

돌아보면 저는 그동안 자료를 찾고 정리하는 데 많은 시간을 쏟았지만, 

제가 세운 가설이 실제로 맞는지 충분히 검증하지 못했던 것 같습니다.

앞으로는 막연하게 

'이 지역은 이런 특징이 있다'고 판단하기보다, 

직접 데이터를 찾아 확인하고, 

다른 설명은 없는지 비교해 보는 습관을 들이고 싶습니다.

그리고 모든 장표의 끝에서 한 번 더 질문하겠습니다.

'그래서 이 사실이 나의 투자 판단에 어떤 영향을 주는가?'

거인의 어깨를 빌려 한 뼘 더 성장한 하루

부동산 투자에 대해 이런저런 이야기를 나누면서

다시 한번 투자의 원칙과 방향에 대해 

돌아보고 정립할 수 있었습니다.

무조건 싼 게 정답도 아니고

무조건 비싼 것도 정답이 아닙니다.

더 오르려는 물건을 찾는 게 아니라

지금 가치 대비 싼 물건을 찾아야 합니다.

시장에 따라 투자 지역을 보는 범위를

유연하게 조절해야 하고

시장에서 배운 점을 토대로

그 범위 안에 들어온다면 투자 대상으로

고려할 줄도 알아야 합니다.

싸게 사는 것에만 꽂히면

리스크를 외면할 수도 있습니다.

미래를 100% 예측할 수 없으므로

리스크를 대비할 여력은 항상 확보해야 합니다.

그때는 최선이라고 생각한 결정들이

되돌아보면 부족했던 점이 보이는데

그것을 복기하는 것 자체가 실력이 됩니다.

앞마당을 만들어 나갈 때

성장을 했다면 1년 전에 만든 앞마당이

반마당처럼 흐릿해보일 수밖에 없습니다.

추후 실력이 늘면

좀 더 빠르게 반마당을 보완하거나

지역을 처음부터 이해해 갈 수 있기에

한 달, 한 달을 완벽하게 마무리한다기보다는

그저 계속 앞으로 나아가는 것이 더 빠릅니다.

튜터님께서 여러가지 이야기를 많이 해주신 덕에

간접경험으로 과거 여러가지 시장을 느껴볼 수 있었고

그것이 시야가 더 넓어지는 계기가 되었습니다.

편안한 분위기에서 이것 저것 여쭤볼 수 있고

거꾸로 튜터님께서 질문에 대한 정답을 유도하시면서

새로운 가르침도 주셔서 너무나도 유익한 시간이었습니다.

좋은 질문들과 웃음으로 

풍성한 튜데 만들어준 톰즈들에게도 너무 감사합니다.