민갱 튜터님, 투자하갱과 함께 즐거운 튜터링데이를 보냈습니다.
기억이 휘발되기 전에 튜터링데이를 통해 배웠던 부분들을 기록해보겠습니다.
적용해보고 싶은 점
- 수도권 비규제 지역 vs 지방 비교했을 때 현재 시점에서는 지방이 매도가 유리할 수 있다.
- 단지 대 단지로 비교는 필요하나, 수도권 비규제 단지를 선택해서 매도가 안되는 것보다 지방 매도가 유리한 선택이 나을 수도 있음
- 지방에서의 주상복합
- 주복을 투자한다면 높은 층으로 해야함…(10층대는 애매할 수 있음)
- 임장지의 사람들이 주복을 좋아한다기보다 거부감이 없는 정도
- 과거 구도심의 안좋았던 곳
- 인식이 바뀌는 것은 시간이 오래 걸린다. (e.g. 옥수동, 흑석동)
- 신도시, 새로운 택지로 개발된다고 하면 젊은 사람들이 들어가서 살고 상권이 바뀌게 됨
임보/임장 BM
- 랜드마크 페이지를 통해 다른 지역구랑도 위상 비교
- 각 사임 페이지 1장씩 만드는 것이 아닌 세세하게 알아가는 과정 필요
- 직장 : 멀리까지 어떤 직장이 있고, 어떻게 출퇴근 하는지
- 그 지역 사람들이 그냥 이유없이 좋아하는 것들도 파악
- 지역 시장은 엄청 선호/비선호 요소도 아님… 이것 때문에 사람을 끌어모으거나 오면 안된다가 아니라는 점
- 단임 하고나서 지도에 단임 내용들 올리기
- 단지분석에서 타입별 로얄동, RR에 대한 내용이 들어가야 함
- 평형에 따라 찾는 수요가 다르다는 점을 생각하기
- 20평대 신혼부부, 30평대 가족 수요
- 단지 비교할 때는 고정해야하는 요소를 많이 할수록 좋음
- 가치 고정 & 가격 비교 → 현재는 어려움
- 가격 고정 & 연식 고정 & 세대수 고정을 먼저 해보고 비교
*현재 임장지는 연식이 위치보다 우선순위니 연식 우선을 먼저 검토하는 것도 고려
- 시세 그룹핑
- 그룹핑 내에서 비교 시 앞동/뒷동에 따라 다르니, 단순히 우선순위 생활권이라고 해서 단지 선택하면 안됨
> 가격/평형/연식/세대수 고정해놓고 비교해보기
- 세로 축 : 내림차순으로 가치대로 정렬이 되어있나를 봐야함
> 내가 생각한 가치 순으로 먼저 적고, 가격이 뒤집혀있는지 확인
> 대장 생활권에서 후순위 단지 하느니 중간 생활권에서 중간 선호도 하는 것이 나은 선택 아닐지도 같이 생각해보기
- 지방 전체 광역시 단위로도 쓰고, 임장지 단위로 좁혀서 봐야함
- 지방은 입지가 없으니, 교통이 의미가 없음
- 어디에 살던 직주근접이 가능함
- 그래서 단지 상품성이 좋아야 하고 사람들이 살고 싶어하는 동네여야 함.
- 실제 부사님들께 접근할 때
- 단순히 전세가 #억에 나가는지만 확인하는 것이 아니라
① 사람들이 전세 보러는 오는지
② 깎아주면 할려고는 하는지
③ 세입자는 얼마 정도 원하는지
④ 대기 손님이 있는지
⑤ 주인전세 가능한지 등
→ 이렇게 해야 이 사람이 진짜 살려고하는 사람이라고 부사님들이 인지할 수 있음
→ 당장 실무적인 질문들 위주로 해야함 (옆 단지 #.#억인데 얼마에 나가요? #.#억에 나가나요? 등)
- 잃지 않는 투자 = 더 벌진 못하더라도 잃지 않는 투자를 한다
- 오르는 것을 보는 것이 아니라 어떤 것이 저렴한가, 다 싸다면 이 안에서 가장 좋은 것이 뭘까를 생각하기
- 지방에서 공급은 ‘적정 공급량’ 뿐만 아니라 ‘20년 평균 공급량’도 같이 봐야함
- 지도에 직접 표시하며 지역 이해하기 (직장, 교통, 공급 등)
- 사임 조사를 계속 하다보면 지역을 알고 있다고 착각할 수 있음
- 비효율이라 생각이 들더라도 직접 올리는 과정을 통해 배울 수 있다
긴 시간 튜터링 해주신 민갱 튜터님과 준비해주신 하이조장님, 웅님, 그리고 조원분들 감사합니다!
