[첼시팬] 내집마련 보고서 part 2 (동작구, 영등포구, 종로구)

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 1호기를 매도하고 급지 상향을 해서 갈 수 있는 3급지 내에서 15억의 예산으로 갈 수 있는 지역을 선정했다. 우선 판교가 직장이기 때문에 3급지 중에서도 판교 접근성이 좋은 동작구, 종로구, 영등포구를 선택했고, 아이가 한명 있기 때문에 초품아는 아니더라도 초등학교가 인근에 있었으면 좋겠다고 생각을 했다. 마지막으로 단지를 선정 시 역과의 거리도 중요하지만, 산책을 하거나 아이가 뛰어 놀 수 있는 공원이 인근에 있으면 좋겠다고 생각하였다. 동작구는 노량진동,  종로구는 무악동, 영등포구는 영등포동을 우선으로 생각하였다.

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 신동아리버파크

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울 동작구 만양로 (노량진동)
• 연식: 2001년식
• 세대수: 1696세대
• 평형 : 24평

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 7.4km
   - 강남역까지 소요시간: 40분 (환승1)
   - 시청역까지 소요시간: 25분 (환승1)
   - 여의도역까지 소요시간: 22분 (환승1)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 55분 (환승1)
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 더현대서울, 용산아이파크몰, 롯데백화점 관악점, 송학대공원, 동작영어마루도서관
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 78% 장승중
   - 학원가 유무 : 노량진동 (8개), 상도동 (33개)
    

3) 가격

• 평형 정보: 24평, 복도식
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 14.3억
• 최근 실거래가(아실 최근 실거래가) : 15.3억 (최고가)

4)가치평가 및 결론
- 교통: 3대 업무지구 40분 이내로 접근이 가능하고, 직장까지도 1시간 이내로 접근이 가능함

- 학군: 80% 이하의 학업성취도 평가율을 가진 학교가 있고, 학원가는 단지앞에 8개, 인근에 33개가 있음, 거주하기엔 중간정도의 만족도가 있을 것 같음
- 환경: 언덕에 단지가 위치하고 있지만, 역과 가까울 수록 경사가 낮아짐, 공원, 도서관이 인근에 있어서 자녀를 키우기 좋은 환경인 것 같다. 단 언덕의 불편함은 존재, 상권도 나쁘지 않은 것같지만 어수선했다.
- 종합: 초등학교가 먼 단점을 제외하면 거주 만족도는 나쁘지 않을 것으로 보이고, 무엇보다 강남과의 직선거리가 가장 가까워서, 급할땐 택시타고 판교로 출근 할 수 있을 것 같다.

단지 2. 영등포삼환
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울 영등포구 영중로
• 연식: 1999년
• 세대수: 520세대
• 평형 : 24평

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 11.4km
   - 강남역까지 소요시간: 39분 (환승1)
   - 시청역까지 소요시간: 33분
   - 여의도역까지 소요시간: 15분
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 54분 (환승1)
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 타임스퀘어, 더현대서울, 현대백화점 목동, 한강공원
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 당산중 (83%)
   - 학원가 유무: 당산동 31개
    

3) 가격

• 평형 정보: 26평, 복도식
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 14.5억
• 최근 실거래가(아실 최근 실거래가) : 14.75억

4) 가치평가 및 결론
- 교통: 3대 업무지구 40분 이내로 접근이 가능하고, 시청역, 여의도역은 환승없이 출퇴근 가능, 강남까지 직선거리는 3곳중 가장 먼 곳임

- 학군: 3곳중 가장 높은 학업성취도 평가율을 가진 학교가 있고, 학원가도 많고 무엇보다 목동 학원가도 이용할 수 있다. 타임스퀘어, 더현대서울 등 편의시설은 3km 이내에 너무 많다.
- 환경: 한강공원, 평지 등으로 거주 만족도는 가장 좋을 것으로 예상됨
- 종합: 직선거리가 멀어서 판교까지 가장 멀 것으로 예상되었지만, 9호선 급행 때문에 거리가 먼 것이 상쇄됨, 무엇보다 3곳 중 거주하기 가장 좋은 단지라고 생각됨
 

단지 3. 무악현대
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울 종로구 통일로
• 연식: 2000년
• 세대수: 964세대
• 평형 : 25평

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 10.4km
   - 강남역까지 소요시간: 43분 (환승1)
   - 시청역까지 소요시간: 21분 (환승1)
   - 여의도역까지 소요시간: 29분 (환승1)
   - 나와 배우자 직장까지 소요시간: 58분 (환승1)
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 없음, 서대문독립공원
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 대신중 (74%)
   - 학원가 유무: 없음
    

3) 가격

• 평형 정보: 26평, 복도식
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 14.2억
• 최근 실거래가(아실 최근 실거래가) : 12.2억

4) 가치평가 및 결론
- 교통: 3대 업무지구 모두 40분 내로 접근이 가능하지만, 판교까지 1시간 정도의 시간이 걸림

- 학군: 74%의 학군으로 초등학교까지만 다니다가 다른 지역으로 이동이 필요
- 환경: 마트, 편의시설은 없지만, 초품아, 독립공원이 앞에 있어 중학생 이전까지는 아이 키우기 좋은 환경이지만, 중학생부터는 어려워보임, 학원가도 없다.
- 종합: 지하철역에 가까운 단지의 경우 초등학교, 지하철역을 이용하기 편리해 보이나, 위쪽으로 갈수록 언덕이 심해지며, 실거주 만족도가 떨어질 것으로 보임
 

3. 단지 비교표 작성

비교평가 결론 : 3개 단지 모두 강남, 판교 접근성이 거의 유사하였고 환경은 삼환, 리버파크가 좋았다. 학군은 삼환이 가장 좋았고 학원가 역시 삼환아파트가 나쁘지 않았다. 무악현대는 역세권에 초품아라는 장점이 있었지만, 환경이 좋지 않고, 학군도 낮고 학원가도 없기 때문에 아이를 가진 내입장에선 매력적이라고 생각들진 않았다. 하지만 바로앞에 독립문공원은 영유아 아이를 둔 부모에겐 흥미가 있을 것이라고 생각했다. 3개의 단지중 가격비교를 해보면 환경, 학군의 불편함이 가격에 반영이 되었고 리버파크=삼환>무악현대 순으로 나왔다. 판교와의 접근성은 3단지 모두 동일하기 때문에 환경과 학군이 가장 좋은 삼환이 3개의 단지중 가장 좋다고 생각한다.

나의 생각과 느낀점 :  처음엔 영등포구가 가장 머니까 판교까지 오래걸릴꺼라고 생각하면서 3개의 단지중 3순위일것이라고 생각했지만 교통, 환경, 학군을 비교해보니 영등포구의 삼환이 가장 매력적인 단지라고 생각이 들었다. 3급지 임장을 통해 구 내에서는 비교를 해봤었지만 3급지 내에서 비슷한 단지끼리 비교를 해보니 확실히 같은 돈이면 어디를 선택해야 한다 라는 것을 배우게 되었다. 앞으로 비교평가를 통해 실거주 만족도와 입지 가치가 높은 단지를 선택할 수 있도록 계속해서 비교를 해나가야겠다.