지난 주 일요일은 지방투자실전반의 꽃인 튜터링데이였습니다.
오프라인으로는 처음 뵙는 육육이튜터님, 오랜만에 본 조원분들과 함께 뜻깊은 하루 보내고 온 후기 남겨봅니다.
올해 가장 비가 많이 온 듯한 오늘.. 옷이 다 젖어가면서까지 인사이트 나눠주신 튜터님 너무 감사합니다!! :)
1. 사전임보 발표: '투자자의 임보를 쓰자
■생활권분석: '구축택지'='신축택지'의 미래모습
: 이번 달 배정받은 임장지는 구축택지와 신축택지가 공존하는 곳이었습니다. 튜터님의 말씀을 들으며, 지역 내 구축택지를 어떻게 받아들이면 좋을지에 대한 중요한 힌트를 얻을 수 있었습니다.
"현 임장지처럼 뾰족한 선호요소가 적어 연식가치가 중요한 곳에서, 구축택지는 현 신축택지의 미래를 보여줄 수 있는 정답지로 참고해볼 수 있습니다."
튜터링데이 전에는 구축택지에 대해 그저 '과거에 잘 나갔지만 연식 경과와 함께 선호도 떨어져가는 생활권' 정도로 이해했었는데, 튜터님 말씀을 곱씹어보며 구축택지에 대한 가치를 다시금 새길 수 있었고 당장 투자할 게 아니더라도 구축까지 꼼꼼히 임장해야 할 이유 또한 되새길 수 있었습니다.
[적용할 점]구축택지B가 조성될 시점의 선호도 상/중/하 단지별 가격흐름 및 공급장에서의 전세가 방어정도 확인 / 이를 통해 신축택지의 역전세 가능정도 가늠& 인근 지역과 비교했을 때의 지역 위상 파악해보기
■입지분석: 넘겨짚거나 데이터해석에서 그치지 말고 [단지비교를 통한 검증]까지 진행하기
: 샐리님의 사임발표에서 인상깊었던 부분은, 매 입지분석마다 구체적인 단지들을 가져와서 비교해보며 선호입지요소에 대한 결론을 내보려고 하셨던 부분이었습니다.
저도 감사하게도 사임발표 기회를 통해 튜터님의 사임 피드백을 받을 수 있었는데,
저는 샐리님과 달리 지방에서는 상대적으로 '교통'의 중요성이 떨어진다는 선입견에 주요 단지에서의 중심지까지의 편도거리 정도만 파악하고 넘어갔었습니다.
이 부분에 대해 튜터님께서 주신 피드백을 통해 입지분석에 임하는 자세를 다시금 정비할 수 있었습니다.
"'편도 10분 차이는 상품성을 뛰어넘을 정도로 영향력 있지 않다'는 판단을 해본 것에서 그치지 말고,
실제 단지를 가져와서 비교해보며 검증해보는 게 중요합니다.
'이럴 것이다'라는 짐작 혹은 넘겨짚기로 마무리를 한다면 힘들게 임보 쓴 노력과 시간이 아깝습니다. "
[적용할 점] 입지분석 시 의문나는 경우 적절한 조건의 단지를 찾아 비교해보며 결론 도출해볼 것
■ 시세: '이 지역의 적정 투자금'까지 사임에서 나와야 한다
: 조장님의 사임발표를 통해 '또렷한 투자자의 임보'라는 생각이 들었습니다.
특히 시세그룹핑 부분에서 단지들을 단순히 매가 구간별로 나누는데서 그친 게 아니라 [다른 앞마당 대비 고평가 구간 / 저평가 구간 / 투자가능구간 / 저가치 구간]으로 디테일하게 나눠본 부분이 인상깊었습니다.
튜터님 역시 "사임을 쓰고 나면 '이 지역에는 얼마얼마까지 투자금을 들일 수 있겠다'는 자신만의 앞마당을 포함한 의견과 근거가 나와야 합니다"라고 하셨습니다.
말씀을 듣고보니 임보를 쓰는 이유는 철저히 '실제 투자'를 하기 위함인데 과연 나는 임보를 작성하는 매 시간마다 그 부분을 최상위에 두고 진행했는지를 돌아보게 되는 계기가 되었습니다.
이번에 튜터님의 추천으로 현 임장지와 비슷한 위상의 앞마당을 가져와서 생활권별/단지별로 현 임장지와 비교해보는 장표를 작성해보았는데, 처음이라 보완할 부분이 많았지만 작성하는 과정에서 앞마당을 넓게 펼쳐놓고 고민해보는 시간을 거치며 단순히 임장지에 대해 알아가는 측면에서 그치지 않고 '실제 투자를 한다'는 차원에서 '어느 투자금, 어느 단지가 내가 지금 이 순간에 할 수 있는 베스트인가'를 고민해볼 수 있는 시간이었습니다.
[적용할 점] 현 임장지와 동급지/상급지/하급지 앞마당과 임장지를 넓게 비교해보며 임장지에 대한 깊이있는 투자결론 및 적정 투자금 도출하기
2. 비교임장
: 이번 비교임장지는 임장지와 바로 인접한 지역으로, 현 임장지와 비슷한 위상의 지역이었지만 중심지와의 접근성 및 신규 재건축/재개발 활발히 이루어진 결과 인지도가 크게 개선된 지역이었습니다.
그렇기에 구시가지와 신시가지가 섞인 과도기적 모습 관찰해보며 현 임장지의 미래의 모습을 그려볼 수 있었던 좋은 기회였습니다.
여기에 튜터님이 사전에 주신 질문들을 생각해보며 비교임장지와 임장지를 연계하여 이해도를 더 높일 수 있었습니다.
[적용할 점] 지방에서 중심접근성과 개발이 미치는 영향 단지 뽑아서 판단해 보고 투자로 어떻게 적용할지 적어보기
