안녕하세요. 행복하게 투자하고 싶은 해피율율입니다.
토요일에 기대하고 고대하던 룰루랄라7튜터님을 현장에서 만나게 되는 튜터링데이가 있었습니다.
일요일과는 다르게 날씨도 매우 좋아서 다행인 것 같습니다.
그럼 튜터링데이를 복기하면서 배운 점, 느낀 점, 적용할 점 위주로 후기 작성하겠습니다.
튜터님과의 첫 만남
튜터님과 같은 시간의 기차를 탄 덕에 역에서 튜터님을 뵐 수 있었습니다!!!!
심지어 저희 조원분들과 같은 칸에 타셨다능? ㅎㅎ
조금이라도 더 빨리 튜터님을 만날 수 있어서 너무 감사했던 것 같습니다.
사임발표와 피드백
튜터님께서 졸지 말라고 커피도 사주셨습니다 !!!! 앜……. (감동ㅠㅠ)
튜터님께서 감사하게도 사임발표기회를 조원 전원에게 주셨습니다.
저의 임보에서는 권역에서 지역으로 들어가는 방식이 좋았다고 피드백 주셨습니다.
지역만 보면 이 권역안에서 지역의 위치나, 입지를 파악하지 못할 수 있는데 다른 임장지에 가서도 이렇게 보려고 노력해야겠다는 생각을 했습니다.
자리님의 임보에서는 비선호요소를 파악하고 투자의 우선순위와 연결한 점이 좋았습니다.
이렇게 비선호요소가 있는 곳은 비슷한 조건인 단지의 가격에서 어떤 차이가 있는 지 파악해야겠습니다.
사과링님의 임보에서는 분임 전 질문을 만들고, 현장에서 답을 찾은 뒤에 다시 또 질문으로 확장하는 방식이 좋았습니다. 분임 전에 질문, 가설 등을 세우고 가는 것과 아닌 것에서 큰 차이가 있을 수 있으며 분임 후에 또 더 깊이 궁금증을 풀어가는 방식이 정말 투자에서 너무 필요하다는 것을 느꼈습니다.
리치님의 임보에서는 직장,학군,교통 등의 입지요소가 실제로 수요를 끌어들이는지를 가설과검증으로 분석한 점이 좋았습니다.
라오님의 임보에서는 환경파트에서 정량적인 데이터와 현장에서 느낀 정성적인 생각을 지도 위에 함께 표현한 점이 좋았습니다. 최근 업종통계지도 사이트가 사라지면서 더더욱 현장에서 내가 느낀 분위기가 더 중요해진 것 같습니다^^
뉼님의 임보에서는 과거 미분양 해소와 신규 공급시의 영향을 분석한 점이 좋았습니다. 공급 과잉시기에 전세가가 얼마나 하락했는지를 확인하는것이 단순히 얼마나 빠졌는지 보는 것이 아니라, 그걸 보면서 내가 대비할 준비를 할 수 있게 하고, 지금 전세가가 그 정도로 높은가?? 계약갱신으로 5%만 상승시킨다면 그게 리스크일까? 에대한 생각도 해볼 수 있었습니다.
고닥님의 임보에서는 과거 미분양 해소되면서 신규 공급이 어떻게 연관되는지 그 일련의 관게를 분석해주신 점이 좋았습니다. 미분양이 감소하면서 신규 분양이 다시 재개되고, 이런 흐름을 통해 향후 어떤 시나리오를 대비해야하는지도 생각해볼 수 있었습니다.
루즈님의 임보에서는 랜드마크 단지의 시세를 통해 지역 내 가격 수준을 파악하려 한 점이 좋았습니다. 랜드마크를 통해서도 충분히 생활권의 위상 차이를 파악할 수 있었습니다.
지팍님의 임보에서는 시세그룹핑을 통해 단지가 비교평가를 한 점이 좋았습니다. 튜터님의 말씀대로 찐 투자하려는 것이 보이는 시세그룹핑 장표였습니다. 저도 좀더 감정 이입해서 해야겠습니다.
그리고 튜터님께서 임보 피드백에서 강조해주신 것은
생활권의 순위를 정하는 것에서 끝내지 말고, 실제 사람들이 선호하는 단지를 찾아서 가격과 연결하는 것! 이라고 이해했습니다. 튜터님께서 생활권 순위를 통해 퉁치는 것이 아닌, 단지대 단지, 더 나아가 매물대 매물이 중요하다고 해주신 말씀이 가장 와닿았습니다. 특히 지방에서는 단지선호도, 매도를 위해 환금성을 중요하게 여겨야한다는 점을 배울 수 있었습니다.
- 개별적으로 비교 : 생활권으로 퉁쳐서 보는 것 아님, 단지대 단지 → 매물대 매물
- 연식과 환경 : 구축임에도 견고한 수요가 있는지 확인할 것 → 매매가와 전세가, 실제로 감정이입해야함
- 공급과 전세가 : 공급은 대비하면 된다. 피하지 않는다. 지금 매매,전세가 모두 낮은 수준이다.
- 환금성 : 상승장에서는 위에서 아래까지 다 거래된다. 하락장에서 거래가 되는 지 환금성을 파악해야한다.
- 투자금과 리스크 : 투자하기 좋은 환경이 갖추어졌다. 하지만 희망회로 돌리지 않고 보수적인 판단과 준비가 필요하다. 그리고 그만큼 면밀하게 전세상황을 봐야한다. 현장의 소리를 들어야한다.
→ 거주민의 상황에 나를 대입해보기 , 왜 살까? , 뭐가 아쉬울까? , 지금 가격이 메리트있나?
→ 구축은 모두 다 별로인가? , 퉁쳐서 보지 말 것
→ 공급 부족이면 모든 아파트가 다 오르나? → 퉁 쳐서 보지 말 것 → 미묘한 차이와 뾰족한 선호도를 찾아올 것
→ “이 단지에 살려는 사람은 누구고, 이 가격에도 굳이 이 단지를 선택할 이유가 있나?”
BM : 꼬리질문 이어나가기 , 공급과 전세가를 통해 투자리스크 가늠하기
비교분임
이번 비교분임지역을 발표해주시면서 이 지역에서 어떤 것을 중점적으로 봐야하는지를 설명해주시고, 분임루트위에 시세를 따서 오라는 과제를 주셨습니다 (매일 매일 성장모먼트^^)
그런데 이렇게 시세를 따다보니, 임장지와 가격대가 많이 겹치면서 여기는 어떤곳이지? 라는 궁금증이 생겼습니다.
사임피드백이 끝나고 다시한번 비교임장지에서 어떤 것을 봐야하는지 짚어주시면서 직접 프린트해주신 분임루트까지 주셨습니다. (아고…..역시 다른 울 튜터님)
그렇게 비교분임을 시작했습니다. 튜터님께서 3개의 조로 나누어서 진행을 해주셨고, 분임하는 중에 질문을 받아주셨습니다.
확실히 튜터님이 짚어주신 포인트들에 집중하면서 보니, 비교임장지와 지금 임장지와의 차이를 파악할 수 있었고 임장지를 이해하는 데에 큰 도움이 되었습니다. 개별 질문시간에도, 식사시간에도 질문이 없는지 여쭤봐주시면서 알려주셨습니다.
앞마당을 선명하게 만드는 방법은 무엇보다도 매물임장,전화임장이 중요하다. → 가장 가성비 있는 것이 전화임장이다.
BM 전화임장 습관화하기 (들숨에 네부, 날숨에 호노)
긴 하루동안 쉬지 못하고 피드백 주신 튜터님, 귀한 시간 내어주셔서 감사합니다.
저희에겐 매일매일 튜데같은 나날인 것 같습니다 ^^ 튜터님 진심으로 감사드립니다^^
랄라즈와 종강까지 또 이렇게 달리겠습니다!!!^^ (새벽 1시에…밀린 후기 쓰며~)
