월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 경기 광명시 |
두 번째 후보 지역 | 안양 동안구 |
세 번째 후보 지역 | 서울 구로구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 예상 매수가는 13억이고 우선 익숙한 지역부터 알아보기로 했다
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 단지명 : 샘대우한양
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 안양시 동안구 호계동
- 연식: 1993년식(33년차)
- 세대수: 1,072세대
- 평형 : 32평 (계단식 / 방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 14.6
- 강남역까지 소요시간: 강남: 51분 (2회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 3분 (2회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 여의도: 1시간 6분 (2회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 직장: 45분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 안양교도소
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백 2개, 마트 7 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 대안여중 96.2%
- 학원가 평촌동 학원가 317개
3) 가격
- 평형 정보: 33평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12.2억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 12억
4)가치평가 및 결론
교통: 아이들의 주 활동지인 강남까지 약 51분이 소요된다. 마을버스로 이동한 뒤 지하철을 한 차례 환승해야 하므로, 마을버스까지 포함하면 총 두 차례 환승에 따른 피로도가 있을 것으로 보인다. 중학교는 가까우나 평촌 학원가까지는 버스로 네 정거장을 이동해야 한다.
환경: 안양교도소가 직선거리 약 700m에 있어, 직접 임장하며 단지와 주변의 전반적인 분위기를 확인할 필요가 있다.
학군: 대안여중과 귀인중의 학업성취도가 높고 평촌 학원가를 이용할 수 있다는 점은 장점이다. 학군의 강점을 고려하면 학원가까지 버스로 이동하는 것은 감수할 수 있는 수준으로 보인다.
결론: 교통·환경·학군의 객관적인 등급은 나쁘지 않다. 다만 매매가는 2008년과 2018년 모두 약 5억 원으로, 약 10년간 큰 변동이 없다가 이후 급등한 흐름을 보였다. 장기간의 가격 정체와 최근 상승 흐름을 함께 살펴볼 필요가 있다.
2024년 평촌 선도지구로 선정되어 통합 재건축 이슈가 있던데 그분야는 잘 몰르는 영역이라 알아본후 더 분석해야할듯하다.
강남까지의 환승 부담과 교도소 인접성, 가격 흐름 등을 종합하면, 나의 생활 동선과 투자 기준에 가장 적합한 물건은 아닌 것으로 판단된다.
단지 2. 단지명 목련3단지 우성
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 호계동
- 연식: 1992(35년차)
- 세대수: 902
- 평형 : 22(복도식 / 방2화1)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 13.7
- 강남역까지 소요시간: 43분 (1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 55분 (1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 52분 (2회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 31분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 안양교도소 (직선 1.2km)
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 2 마트 7 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 범계중 93.1%
- 학원가 평촌학원가 317개
3) 가격
- 평형 정보: 22평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 10억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 9.8억
4) 가치평가 및 결론
교통: 강남역까지 1회 환승으로 약 43분이 소요돼 접근성이 좋고 환승 부담도 적다. 중학교가 가까우며, 평촌 학원가와 범계역을 모두 도보로 이용할 수 있다.
환경: 전반적인 환경은 샘대우한양과 비슷하지만, 안양교도소와의 거리가 상대적으로 멀어 심리적인 부담은 덜하다.
학군: 범계중학교의 학업성취도가 93.1%로 우수하고, 평촌 학원가도 걸어서 이용할 수 있어 교육 여건이 좋다.
결론: 입지는 좋지만 우리 가족이 거주하기에는 평수가 작고, 세대당 주차 대수가 0.27대로 주차 여건도 부족하다. 2026년 10월 기준 정비계획 입안 중이나, 향후 사업 방식과 변경 평면은 확인이 필요하다. 주차나 면적이 개선되더라도 필요한 방 개수가 확보되지 않는다면 우리 가족의 공간 부족 문제는 해결하기 어려울 것으로 보인다.
단지 3. 초원5단지LG
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 평촌동
- 연식:1993 (33년차)
- 세대수: 656세대
- 평형 : 32평
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 13.1km
- 강남역까지 소요시간: 51분 (1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 56분 (1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 1시간 10분 (1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 직장: 45분 - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 안양교도소
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백 2개, 마트 7 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 평촌중 91.9%
- 학원가 평촌동 학원가 317개
3) 가격
- 평형 정보: 32
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 12억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 11.69억
4) 가치평가 및 결론
교통: 강남역까지 1회 환승으로 약 53분이 소요돼 접근성이 좋고, 환승 부담도 적다. 중학교가 가까우며 평촌 학원가와 범계역을 모두 도보로 이용할 수 있다는 장점이 있다.
환경: 전반적인 환경은 샘대우한양과 비슷하나, 안양교도소와의 거리가 상대적으로 멀어 심리적인 부담은 덜하다.
학군: 평촌중학교의 학업성취도가 91.9%로 우수하며, 평촌 학원가를 걸어서 이용할 수 있어 교육 여건이 좋다.
결론: 가장 고민되는 부분은 주차가 세대당 0.87대로 주차난 스트레스가 많을듯하여 퇴근 후 임장을 통해 확인해봐야겠다
단지 4 광명 철산 한신
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 철산동
- 연식: 1992
- 세대수: 1568세대
- 평형 : 33평
2) 가치평가
교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 : 13.73KM
- 강남역까지 소요시간: 47분(1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 46분(1회환승)
- 여의도역까지 소요시간: 36분(1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 10분- 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점0개, 마트 5개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 철산중 91%
- 학원가 114개
3) 가격
- 평형 정보: 33평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 10.5억
최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 10.4억
4) 가치평가 및 결론
교통: 철산역까지 도보로 이동할 수 있고, 시청과 여의도 모두 1회 환승으로 갈 수 있다. 직장도 차량으로 약 10분, 도보로 약 30분 거리라 출퇴근이 편리하다.
환경: 반경 3km 이내에 백화점은 없지만 코스트코와 롯데아울렛을 이용할 수 있어 생활환경은 비교적 좋은 편이다.
학군: 철산중학교의 학업성취도는 약 91%이며, 학원가도 114개로 교육 여건이 좋은 편이다.
결론: 교통·환경·학군을 종합하면 전반적으로 무난한 입지다. 리모델링을 추진 중이며 동의율은 약 65%로 파악했다. 동의 요건이 75%에서 70%로 완화된다는 내용은 적용 여부를 추가로 확인할 필요가 있다.
분담금과 이주 문제는 감당할 수 있는 상황이라 매수 판단에 큰 걸림돌은 아니다. 다만 법률적인 사항과 권리관계는 아직 검토하지 않았으므로, 이 부분을 확인한 뒤 최종 판단하려 한다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
비교평가 결론 :
- 샘대우한양: 세대당 주차 대수가 1.32대로 세 단지 중 주차 여건은 여유로워 보인다.
- 다만 안양교도소가 직선거리 700m 이내에 있고, 주변 환경도 다소 노후한 느낌이다. 평촌 학원가와 역까지 버스를 이용해야 하는 점도 아쉽다.
- 목련3단지: 교통·학군·환경은 좋지만, 22평이라 우리 가족이 거주하기에는 공간이 부족할 것 같다. 정비사업 계획은 구체적으로 확인해야겠지만, 향후 면적이 늘어나더라도 필요한 공간이 충분히 확보될지는 고민이다.
- 초원5단지 LG: 세 단지를 비교했을 때 교통·환경·학군이 고르게 좋고, 가족이 거주할 평수도 충족한다. 다만 주차 여건이 아쉽고 최근 가격이 최고가 수준이어서, 임장을 통해 실제 주거환경과 주차 상황을 확인한 뒤 매수 여부를 판단하려 한다.
철산한신: 앞서 비교한 세 단지보다 환경 점수는 낮지만, 광명역과 코스트코, 롯데아울렛을 이용할 수 있다는 장점이 있다. 다만 도로변에 있어 소음과 매연 정도는 임장을 통해 확인할 필요가 있다. 주변에 재건축 이슈들이 있어 향 후 상승에 어떤 영향을 줄지 확인해야 할듯
리모델링 관련 사항을 검토한 뒤 매수 여부를 다시 판단할 예정이다. 또한 주차난이 예상 되어 주변 유료주차장을 확인해야 할 듯
나의 생각과 느낀점 :
정량화된 수치로 비교하니 객관적으로 판단하는 데 도움이 된다. 여러 매물을 비교평가하다 보면 나에게 맞는 최선의 선택을 할 수 있겠다는 자신감이 생긴다.
