월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 구로구 |
두 번째 후보 지역 | 경기도 광명시 |
세 번째 후보 지역 | 서울시 금천구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 2강에서 배운 평균 매매가 가장 높은 지역을 통해 후보 지역을 선정하려고 보니 내가 감당 가능한 예산에서 고를 수 있는 매물이 없어 네이버부동산에 필터링을 통해 매매할 수 아파트 단지가 있고 교직환학에 부합하는 지역을 선정해보았다. 내 예산에서 살 수 있는 매물이 많이 없어서 아쉬운 마음이다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 구로구 동아한신
- 위치 및 기본 정보
- 위치: 구로구 고척동
- 연식: 2000년식
- 세대수: 355세
- 평형 :24평(복도식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 14.3km
- 강남역까지 소요시간: 48분(버스 1회 → 지하철 1회)
- 시청역까지 소요시간: 43분(지하철 1회)
- 여의도역까지 소요시간: 35분(버스 1회)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 자차 이용 1시간 28분(36km 자차이용) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점2 대형마트5 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 고척중 78.6%
- 학원가 유무: 고척동 21개
3) 가격
- 평형 정보: 24평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.6억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.7억
4)가치평가 및 결론
- 교통 : 평소 출퇴근은 자차를 이용하므로 직장(의왕)까지 소요시간은 1시간 28분이다. 강남, 시청, 여의도역까지 대중교통을 이용할 시 1시간 내로 이동 가능하다. 교통은 시간으로 판단 시 괜찮은 편이지만 구일역(1호선)까지 도보로 이동 시 1.1km(17분)은 걸어야 한다. 하지만 도보(6분)으로 버스(3정거장)를 이용하면 신도림역(2호선)을 갈 수 있어 나쁘지 않다고 느낀다.
- 학군 : 고척중(78.6%)까지 걸어서 도보로 8분이다. 근처에 학원가가 많지 않고 학업성취도가 낮은게 아쉽다.
하지만 근처 목동 학원가까지 버스(25분) 소요되어 학원가가 많지 않은 것을 상쇄 시킬 수 있다고 생각한다.
- 환경 : 유해시설이 없고 반경 3km 안에 백화점 2개, 대형마트 5개가 있고 고대구로병원, 구로성심병원도 있어서 생활하기에 좋다.
- 종합 및 느낀점 : 실거래가와 호가가 많이 차이 나진 않지만 세낀 매물이 많아 이부분은 고심해봐야 할 것 같다. 예산도 마지노선이라 인테리어 그 외 부가 비용을 고려했을 때 매매가 가능한지 고려해봐야겠다.
※ 같은구(구로구) 내 비교군이 적어 근처 광명시에서 비교단지 선택
단지 2. 광명시 철산리버빌 주공
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 광명시
- 연식: 2001년식
- 세대수: 401세대
- 평형 : 22평형(복도식/방3화1)
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
- 강남역까지 직선거리 14.1km
- 강남역까지 소요시간: 48분(구일역 1호선-신도림역 2호선-강남역)
- 시청역까지 소요시간: 36분(지하철 1회)
- 여의도역까지 소요시간: 30분(구일역 1호선-신길역 5호선-여의도역)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 1시간 26분(22km) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1, 대형마트 4 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가)
- 중학교 학업성취도: 광명북중(77.7%)
- 학원가 유무 : 철산동 65개
3) 가격
- 평형 정보: 22평형
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.9억
4) 가치평가 및 결론
- 교통: 내 직장(의왕)과의 거리는 자차 이용시 1시간 26분(22KM)으로 동아한신과 거의 동일하다. 강남역까지의 직선거리는 14.1km로 거의 동일하다. 강남, 시청, 여의도역까지 대중교통을 이용할 시 1시간 내로 이동 가능하다. 교통은 구일역(1호선)까지 도보로 이동 시 10분 내로 가능하다. 시청역은 환승 없이 가능하며, 구일역에서 2정거장만 가면 신도림역이기 때문에 2호선환승이 수워해 강남역과의 교통도 좋다고 생각한다.
- 학군: 주소지가 광명시이기 때문에 광명북중(77.7%)에 배정된다. 학업성취도 상 학군은 크게 차이 없다. 학원가는 철산로데오거리에 많이 분포하고 있어 괜찮은 것 같다.
- 환경: 유해시설은 없고 백화점1, 대형마트4개가 있다. 병원은 동아한신과 같은 반경 내에 있다.
- 종합: 현재 호가가 실거래가보다 높게 나와있다. 매매 시 매도자와 조율이 필요하지 않을까 싶다. 도보로 지하철역을 금방 갈 수 있어서 좋다고 생각하지만 아파트 내 직접적인 주변 상권이 그리 좋지 않은 것 같다는 단점도 보인다.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 AND 나의 생각과 느낀점:
두단지 건물의 가치, 학군은 거의 같아서 상쇄되고 교통, 환경의 차이인 것 같다. 교통은 등급이 같지만 지하철역에서 가까운게 철산리버빌주공이고 강남, 시청, 여의도에 가는게 더 편하다. 하지만 고척 동아한신은 백화점이 2개라 환경이 더 좋은 것 같다. 거리뷰를 통해 주변 환경을 봤을 때도 동아한신 주변의 생활권이 더 좋아보여 결국 최근 실거래가의 차이는 환경이 좋은 고척동아한신이 더 비싼것 같다. 교직환학 순으로 중요하다 했지만 이 두 단지의 경우는 교통 뿐만 아니라 환경도 큰 영향을 미치는 것 같다. 임장을 통해 더 면밀히 알아볼 필요를 느낀다.
