내집마련 기초반 2주차 내집마련 보고서_단지비교_기발한선견자427

월급쟁이부자들 내집마련 기초반 패

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 비교

1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기 

* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로 

가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
 

지역 선정 이유 및 느낀점 : 

1강 수강 후 예산을 계산해보니 규제지역 기준으로 약 6억 내외였다. 6억으로 서울 내 매수 가능한 곳을 찾기가 어려웠는데, 하급지 21평 이하 작은 평수를 위주로 볼 수 밖에 없었다. 주요 지역과의 교통이 가장 좋다고 느껴졌던 구로구를 첫번째로 두었고, 6억 이하로 가장 많이 볼 수 있었던 노원구를 두번째로 뽑았다. 

[예산 내 가능한 지역들]

24평형;  금천, 도봉 

21평형; 중랑, 금천, 강북, 도봉

18평형; 종로, 중구, 서대문구, 노원, 구로, 중랑, 동대문, 은평, 관악, 강북, 도봉

2. 첫번째 구 2개 단지 비교 

단지 1. 철산 리버빌

1. 위치 및 기본 정보

• 위치: 경기도 광명시 철산동
• 연식: 2001년 10월 15일(사용승인일)
• 세대수: 401세대(총4개동)

• 평형 : 74.12㎡/49.61㎡(공급/전용 면적)

   

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 14km 
   - 강남역까지 소요시간: 47분
   - 시청역까지 소요시간: 36분
   - 여의도역까지 소요시간: 30분
    
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개(NC 백화점), 대형마트 2개(이마트 신도림점, 이마트 구로점) 병원 1개(고려대학교 구로병원)
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 구일중 (81%)
   - 학원가 유무 : 가까운 곳에는 없음. 개봉동 (12개, 11개), 철산역( 56개)
    

3) 가격

• 평형 정보:22.42평/15평 (공급/전용 면적)
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6억
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5억 9,900

4)가치평가 및 결론
 - 교통: 바로 앞 7분 거리에 1호선 구일역 지하철이 있어 역세권이다.  
- 학군: 구일중 (81%)까지 걸어서 14분이다. 근처에는 학원가가 많이 없지만 개봉동이나 철산역에는 학원가가 있다. 다만 걸어가기에는 거리가 있고 버스를 이용해야한다.
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 백화점 1개와 대형마트 2개 종합병원1개 있어 생활하기에 무난하다. 다만 백화점이 아울렛과 비슷한 느낌이다.
- 종합 및 느낀점: 교통은 1호선과 가까워 이동하기 편해보이고 주변에 백화점, 대형마트, 종합병원이 있어 젊은 신혼부부나 시청쪽에 직장이 있는 직장인이 살기 좋아보였다. 학원이 밀집된 곳에 가려면 좀 나가야하고, 좋은 중학교가 없기에 초등학생 이상의 아이들을 키우기에는 한계가 있어보였다. 호가와 실거래가가 비슷하여 실제로 괜찮은 가격인지 알아보아야 할 것으로 보인다.

단지 2. 구로 두산위브
1) 위치 및 기본 정보

• 위치: 서울 구로구 구로동
• 연식: 2006
• 세대수: 660세
• 평형 : 16평형

<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진> 

2) 가치평가

1. 교통 (물리적위치, 업무지구접근성)
   - 강남역까지 직선거리: 12.2km 
   - 강남역까지 소요시간:  42분(도보 17분 환승 없음), 43분(도보 총 15분, 환승 1번) 
   - 시청역까지 소요시간:  45분(도보 총 13분, 환승 1번), 46분(도보 총 21분, 환승 없음)
   - 여의도역까지 소요시간:  38분(총 도보 22분, 1번 환승)
    
2. 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무)
   - 반경 3KM 내 유해시설 여부: 없음
   - 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개(NC백화점 신구로점), 대형마트 4개(코스트코 고척점, 이마트 2개, 롯데마트맥스 1개) 병원 1개(고대구로병원)
3. 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) 
   - 중학교 학업성취도: 영서중 63%
   - 학원가 유무 7개
    

3) 가격

• 평형 정보: 16평형
• 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 5억9천~6억3천
• 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6억1천

• 

4) 가치평가 및 결론
 - 교통: 10분 거리에 7호선 남구로역 지하철이 있고, 17분 거리에 2호선 대림역이 있어 역세권이다.  
- 학군: 영서중 (63%)까지 걸어서 10분이다. 근처에는 학원가가 거의 없지만 철산역이나 보라매역에는 학원가가 있다. 7호선을 이용해야한다.
- 환경: 유해시설이 없고, 3km 안에 백화점 1개와 대형마트 4개, 종합병원1개 있어 생활하기에 무난하다. 다만 백화점이 아울렛과 비슷한 느낌이다.
- 종합 및 느낀점: . 선호도 높은 7호선과 가까운 것은 장점이지만, 중학교 학업성취도가 낮고 근처에 학원가가 없다. 백화점, 대형마트, 종합병원 등 생활여건은 좋은 편이다.

3. 단지 비교표 작성

*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요. 
 

비교평가 결론 : 

• 교통,직장: 강남은 두산위브가 5분 적게 걸리고, 시청과 여의도는 철산주공리버빌이 더 적게 걸린다.
• 환경: 백화점, 대형마트, 대학병원 개수가 비슷하고, 유해시설이 없어, 모두 비슷한 여건이다.
• 학군 : C로 등급은 동일하지만, 중학교 학업성취도면에서 큰 차이가 난다. 둘다 학원가가 근처에 없고, 대중교통으로 이동해야한다.

나의 생각과 느낀점 :  

가격은 두 매물이 비슷하지만, 철산 리버빌이 두산위브보다 평형이 더 크고 강남 외 다른 지역들과는 더 가깝다. 다만 철산 리버빌은 구일역 바로 앞인데도 주소가 광명으로 되어 있어서, 이 점이 집값에 큰 영향을 줄지는 좀 더 고민하고 공부해봐야 할 것 같다.

교통, 직장, 학군 기준으로 등급만 놓고 보면 두 곳은 비슷하다. 교통 측면에서는 구로 두산위브가 강남까지 환승 없이 5분 더 빨리 갈 수 있고, 선호도가 더 높은 7호선 역세권이라 약간 우세했다. 반면 학군 측면에서는 철산 리버빌이 중학교 학업성취도에서 더 우세했는데, 두 곳 모두 C등급으로 동일해서 같은 수준으로 평가해야 하는지 고민된다.

등급이 비슷하니 가격도 비슷하게 거래되는 게 신기했고, 서울이냐 아니냐에 따라 가격이 형성되는 게 아니라는 것도 깨닫게 되었다. 내가 직접 살 집을 고른다면 더 넓고 중학교 학업성취도가 나은 철산 리버빌을 고르겠지만, 투자 매물로는 강남 접근성이 좋은 두산위브가 더 나을지 고민이 된다. 이번 분위기 임장에서도 느꼈듯이, 직접 가보지 않고는 알 수 없는 분위기를 봐야 더 정확히 판단할 수 있을 것 같다.

그래서 등급이 비슷할 때는 어떤 요소로 비교해야 할지 궁금하다. 집값이 비슷하게 움직일 거라고 결론 내려도 되는지, 아니면 강남까지 5분 더 빨리 가는 것이나 학업성취도 차이 같은 세부적인 우위로 더 나은 매물을 골라야 한다면 어떤 요소를 우선시해야 하는지, 그리고 기존에 보지 않던 구디, 수원, 화성, 안양 같은 서브 업무지구까지 포함해서 판단해야 하는지 등이 궁금하다. 

특히 비슷한 평형끼리 비교하면 구로 두산위브가 1억9천 정도 더 비싼데, 강남 접근성 혹은 서울이라는 것만으로 이정도 가격 차이가 나는 것이 일반적인지, 혹은 다른 요소가 작용했는지도 궁금하다.