월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 화성시 동탄구 |
두 번째 후보 지역 | 수원시 팔달구 |
세 번째 후보 지역 | 서울 중랑구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 :
예산으로 5.8 억 ~ 6.2 억이 도출되어 평균 6.5 억 이하에 해당하는 지역을 보았다. 1인 가구라 작은 평형도 가능해서 18, 21, 24 평형을 모두 보니 후보 지역이 서대문구 ~ 수원시 팔달구까지 생각보다 많은 지역이 나왔다. 이 중에서 제일 좋은 3개 지역을 어떻게 선정해야 할지 감이 잘 안잡혔다. 일단, 예산액에 제일 근접하게 평균 매매가가 높은 지역으로 선정해보았다.
직장이 수원이라, 경기 남부 2곳과 서울 1곳을 골랐고, 21평 이상에서 예산액 상한액 (6.5 억)에 가장 근접한 화성시 동탄구 (21평), 수원시 팔달구 (24평), 서울 중랑구 (21평)를 선정했다.
수원시 영통구, 안양시 만안구도 궁금하긴 하지만, 다음에 알아보기로 하고 다음 단계로 넘어갔다.
2. 첫번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 동탄 퍼스트파크
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 화성시 동탄구
- 연식: 2003
- 세대수: 470
- 평형 : 27평 (계단식/방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : C
- 강남역까지 직선거리: 32.9 km
- 강남역까지 소요시간: 65분 (버스>GTX>수>2), 66분 (버스>신분당)
- 시청역까지 소요시간: 70분 (버스>2)
- 여의도역까지 소요시간: 버스환승, 68분 (버스>9)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 지하철 없음, 65분 (버스환승) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : A
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백 1, 마트 2 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : A
- 중학교 학업성취도: 90% (근방 다원/한백중학교는 아실에서 확인 불가, 멀지만 확인 가능한 예당중 기준)
- 학원가 유무: 82개
3) 가격
- 평형 정보: 27
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 5.9억 (26.10)
4)가치평가 및 결론
- 교 : 동탄구는 강남과 거리가 있어서 교통은 C로 평가되었다. 동탄 역세권까지는 아니지만 (도보 34분) 2번째 단지보다는 동탄역에 가까운 편이다. 출퇴근은 버스 환승이 필요해서 1시간 이상 소요된다. 자차 출퇴근이 필요할 것 같다.
- 환 : 3km 내에 유해시설이 없고, 백화점이 위치해서 환경이 괜찮아 보인다 (A).
- 학 : 평가는 정확하지는 않지만 A 또는 B 사이일 것으로 보인다.
- 종합 및 느낀점: 자차 출퇴근이 필요해서, 좀 더 교통편이 좋은 곳도 살펴봐야할 것 같다. 호가랑 실거래가가 차이가 있는데, 정말 거래가 될까? 지켜봐야할 것 같다. 실거래가 기준이라면 예산 내에 가능한데, 호가 기준으로는 예산 내에는 어려울 것 같다. 가치가 괜찮은 편인지는 다른 단지와 비교해봐야 알 것 같다.
단지 2. 동탄숲속마을모아미래도1단지
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 화성시 동탄구
- 연식: 2008
- 세대수: 870
- 평형 : 23, 24, 25, 35 / 24평형 (계단식/방3화2)
<단지 주변 카카오맵/네이버지도 사진>
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) : C
- 강남역까지 직선거리: 32.5 km
- 강남역까지 소요시간: 63분 (버스2>신)
- 시청역까지 소요시간: 74분 (버스2>2)
- 여의도역까지 소요시간: 78분 (버스>9)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 59분 (지하철X, 버스) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) : B
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백0개, 마트2개 - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) : B
- 중학교 학업성취도: 푸른중 89%
- 학원가 유무: 38개
3) 가격
- 평형 정보: 24평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 6.8억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 6.8억 (26.09)
4) 가치평가 및 결론
- 교 : 같은 동탄구라 교통은 C이고, 동탄역과의 거리가 더 먼 단지이다 (버스 30분대). 위 단지보다는 교통의 가치가 낮을 것 같다. 다만, 인덕원선이 도보17분 거리에 역이 생길텐데, 호재 영향을 받는 위치인지 모르겠다.
내 직장과의 교통편은 좀 더 편한데, 동탄역과 멀어서 교통의 입지는 더 낮은 편인 것 같다.
- 환 : 유해시설이 없고, 백화점은 없지만 마트가 있다. 첫 번째 단지보다는 낮게 평가되었다.
- 학 : 1% 성취도 차이로 B로 평가됐지만, 첫 번째 단지와 학군은 비슷한 정도인 것 같다. 학원가 개수도 좀 더 적다.
- 종합 및 느낀점 : 첫 번째 단지보다 환/학이 좀 더 낮게 평가되었고, 평형도 더 작은데 호가는 더 높다. 내가 파악 못한 가치가 있는지, 가격이 고평가되어있는건지 모르겠다. 호가와 실거래가가 비슷한 걸로 보여, 호가는 크게 높지 않은 가격인 것 같다. 호가/실거래가가 예산 (~6.2억)을 초과해서, 이런 경우에는 단지 후보에서 빼야할까? 예산액 대비 어느 정도 범위까지 후보로 둬야할지 모르겠다.
3. 단지 비교표 작성
*단지 2개를 비교하여 어디가 더 가치가 좋을지 판단해보세요.
<2주차 교재 다운로드-단지 비교 및 매물 비교표 다운로드
→ 엑셀에서 첫번째 탭을 채운 후 캡처하여 붙여넣기>
비교평가 결론 :
두 단지는 교통 입지가 비슷해서 (동탄역 보다 근접 vs 인덕원선(예정) 근접), 환/학을 비교했을 때는 동탄 퍼스트파크가 좀 더 입지 가치가 좋은 편인 것 같다.
그런데 모아미래도가 호가가 더 높은 건 상품성 (연식, 세대수) 때문인걸까?
아니면, 평형이 작은데도 가격이 높은 모아미래도의 입지 가치가 더 좋은걸까? 내가 놓치고 있는 점이 있는 건가?
1동탄과 2동탄의 입지 차이도 아직 잘 모르겠다.
나의 생각과 느낀점 :
두 단지 중 고르라면, 동탄 퍼스트파크를 고를 것 같다. 실거래가보다 호가가 더 높게 책정되어 협상의 여지가 있는 편인지 궁금하다.
출퇴근 거리가 1시간 내외라 동탄구는 선택가능한 지역으로 보인다. 다만, 교통입지가 C로 낮은 편이라 출퇴근 거리는 좀 더 멀더라도 교통입지가 보다 좋은 지역도 찾아봐야겠다. 그리고 아직 2 개 단지만 비교하니, 이게 다른 지역 대비 어느 가치인지 잘 모르겠다.
분위기 임장을 아직 못 가봤는데, 이렇게 지도로 평가한 것과 실제 느끼는 점이 얼마나 차이가 있을지 궁금하다. 이번 달 내로 가보도록 해야겠다.
일단 빈칸은 채워봤지만, 궁금증만 가득해졌다.
(궁금한 것)
- 버스 단독, 버스+지하철 옵션이 있는 경우엔 버스+지하철 시간으로 평가해야할까?
- 대형마트는 어디까지? 하나로마트도 대형마트인가? 이름은 잘 모르지만 검색되는 마트들도 포함해야할까?
- 아실에서는 동탄퍼스트파크 근방 중학교 학업성취도 자료가 없었다. 다른 까페 글에서 다원중과 예당중의 학업성취도가 비슷하다는 자료를 확인해 예당중 자료로 작성했다. 이런 경우엔 어떻게 찾아봐야 좋은 걸까?
- 교통 호재는 아직 평가하면 안되는 걸까? 인덕원선 예정도 유의미한 호재인지 궁금하다.
- 역세권은 도보 몇 분 정도까지 유의미할까? 단지 비교하면서 정성적 비교해야하는 걸까?
- 실거래가와 호가의 차이가 큰 것의 의미 : 오르고 있다?, 아니면 호가의 협상 여지가 있다?
- 다음 단계는 지역을 늘리는 게 우선일까, 지역 내 단지를 더 찾아보는 게 우선일까?
- 예산 (5.8-6.2 억) 대비 어느 범위까지 후보로 둬야 할까? 강의에서는 6.999억으로 필터하라고 하셨던 것 같은데, 그러면 실제 예산을 초과하면 어떻게 대응해야할까?
