안녕하세요.
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
수도권은 토지거래허가구역이 점차 확대되어
강남과 점점 멀어지는 곳이 비규제지역으로 남아있고
토지거래허가구역 내에서는
서울의 중심 상급지는 잠시 숨고르기하고,
서울의 외곽 혹은 인접한 경기도 지역은 여전히 상승세를 보이며 가격이 혼재되어 있는 시장입니다.
그렇다면, 지방광역시는 어떤가요 ?
어떤 곳은 적정공급 이상이 진행되고 계획되어 있는 절대적 저평가 시장이고, 어떤 곳은 공급 부족을 겪으며 이미 한 차례 오른 시장으로 다양한 분위기와 시장 상황이 혼재되어 있는 시장입니다.
오늘 서울 / 수도권 / 지방광역시의 시장 상황에 대한
이야기로 글을 시작한 이유는 그 만큼 단지의 가치를 뾰족하게 파악하고, 가치를 기준으로 가격을 비교하는 것이 더욱 중요한 시장이기 때문입니다.
아파트의 가치는 어떻게 판단 할 수 있을까요?
“인구 / 직장 / 교통 / 학군 / 환경 / 공급”
우리 모두 6가지 입지요소를 기반으로
가치를 판단해야 하는 것에 대해서 잘 알고 있습니다.
정량적인 지표는 분명히 중요하고,
단지를 객관적으로 비교할 수 있게 해주는 도구입니다.
하지만 여기에 ‘한 가지’ 더 생각해보시면 좋겠습니다.
바로, “사람들은 어디에 더 살고 싶을까?” 입니다.
사람들이 살고 싶어하는 곳에 수요가 몰리고,
그 수요가 가격을 받쳐주기 때문입니다.
실제로 무엇 때문에 ‘내 집’에 만족을 느낄까요 ?
'26년 1월,
내 집 마련 이후 사람들이 느끼는 심리를 조사한 뉴스가 있었습니다.
https://www.youtube.com/watch?v=k_rljN1VV6A
뉴스에서 이야기해 주었던 내용을 정리해보자면,
저소득층은
집을 산 직후 경제적인 부담을 느끼지만, 장기적으로는 ‘내 집’이라는 안정감이 삶의 만족으로 이어졌습니다.
중고소득층은
이미 어느 정도의 삶이 안정되어 있어 단기적으로는 큰 변화를 느끼지 못했습니다. 오히려 장기적으로는 비교 대상이 많아지며 기대치가 높아지는데, 상황이 따라주기 어려운 경우가 있어 만족도가 떨어졌습니다.
노년층은
단기적으로 경제적/생활적 부담을 함께 느꼈고, 장기적으로는 주택의 소유보다 생활 환경이 주는 만족이 더 중요했습니다.
계층별로 장기적인 심리에 가장 큰 영향을 미치는 것은
자산의 취득과 경제적인 부담보다도 “거주 만족도” 였습니다.
그리고 저소득층과 노녀층에서 단기적인 경제적 부담을 넘어서 거주 만족도까지 이어지기 위해서는 “감당 가능 여부”가 중요하다는 것 또한 알 수 있었습니다.
결국 ‘내 집’에 만족감을 만드는 두 가지는
- 거주하는 생활권의 환경/안정감 측면의 만족도
- 대출금 규모의 감당 가능 여부
두 가지로 모일 수 있었습니다.
역까지 10분이라도 매일 오르막을 올라야 한다면, 상품성이 좋은 신축 단지도 주변이 어둡고 상권이 없다면, 자녀와 함께 거주해야하는 상황에서 학교까지의 거이가 멀다면 거주민의 체감 만족은 달라집니다.
대출 역시 '얼마나 받을 수 있느냐'보다 장기적인 관점으로 '감당할 수 있느냐'가 중요하고 집을 오래 지키고 만족감을 느낄 수 있도록 해줍니다. 그리고 오래 지키는 관점에서 ‘감당 가능 여부’는 내 집마련을 고민하는 분들 뿐만 아닌 투자자에게도 똑같이 적용됩니다.
지금의 시장에서 우리가 해야 할 것은
1. 입지 분석의 마지막에는 ‘사람들이 살고싶은가?’ 느낌 적기
단지의 가치를 고민하고, 결정하는 임장보고서에는 과연 ’사람들이 살고 싶어하는 곳인가?‘에 대한 본인만의 생각과 거주민 관점의 생각을 넣어보며 의사결정을 마무리하세요.
2. 거주민의 입장에서 임장하기
분위기 임장과 단지 임장을 통해서 그 지역의 상권, 특징들을 파악하는 과정에서 역까지는 지하철 역까지는 어떤 길을 이용할지? 아기 유모차와 함께하기 불편함은 없는지? 등등 질문을 던저보며 내 관점이 아닌 ‘거주민’관점으로 생각하며 임장해보세요.
3. ‘감당 가능 기준’도 함께 정하기
내집 마련의 경우, 대출 가능 한도 뿐만 아닌 본인 혹은 가족의 현금흐름에서 매달 감당 가능 한 금액을 먼저 정해보세요. 감당 가능한 금액은 금리가 올랐늘 때도 원리금을 지불하고 일정 수준 이상의 저축액을 모을 수 있어야합니다. 투자의 경우도 마찬가지로 ‘감당 가능 기준’을 꼭 따져보셔야합니다.
내 집마련과 투자자 모두 가치가 더욱 중요해진 시장 상황에서 올바른 의사결정을 통해 좋은 자산을 취득해 나가시길 응원합니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔 감사합니다.
