안녕하세요. 가애나애입니다!
임장보고서를 작성하다 보면
마지막까지 고민하게 되는 부분이 있습니다.
바로 지역 내 TOP3 단지를 선정하는 것인데요.
단지별 연식과 세대수,
매매가와 전세가를 정리하고
투자금까지 계산했는데도
막상 우선순위를 정하려니 쉽지 않습니다.
'제가 제대로 뽑은 게 맞을까요?'
분명 나름의 기준을 가지고 비교했는데,
왜 이 단지가 다른 단지보다 좋은지
막상 설명하려고 하면 막막해지기도 합니다.
오늘은 TOP3를 선정할 때
어떤 부분을 더 고민해 보면 좋을지
함께 살펴보겠습니다.
TOP3를 뽑은 이유가 있나요?
TOP3를 선정하기 전,
먼저 내가 어떤 상황에서 얼마의 투자금으로
투자할 것인지 생각해 보면 좋겠습니다.
예를 들어 1호기를 매도하고
2호기로 갈아타려는 상황이라면,
매도 후 손에 쥐는 현금과 저축액을 더한
실제 투자금을 기준으로
지역 내 TOP3를 선정할 수 있습니다.
당장 투자금이 없더라도 괜찮습니다.
해당 지역에서 유의미한 비교를 하기 위해
투자금을 가정하고 살펴볼 수도 있습니다.
다만, 이 경우에는 지역에 맞는
적정 투자금을 설정하는 것이 중요합니다.
예를 들어 투자금을 5천만 원으로 가정했는데
해당 지역에 5천만원으로
투자할 만한 단지가 거의 없다면,
비교하고 결론을 내리는 과정이 어렵기 때문입니다.
내가 왜 이 투자금으로 TOP3를 선정했는지,
그 기준이 해당 지역에서 유의미한지부터
생각해 보셨으면 좋겠습니다.
저평가, 무엇과 비교했나요?
저평가를 판단할 때는
절대적 저평가와 상대적 저평가
두 가지로 나눠 생각해 볼 수 있습니다.
먼저 ①절대적 저평가는
과거 가격과 현재 가격을 비교하며 살펴볼 수 있습니다.
예를 들어 지역의 대장 단지부터
전고점 대비 20% 이상 하락한 가격을 형성하고 있고,
내가 선정한 단지도 전고점 대비 25% 이상 저렴하다면
절대적 저평가 구간으로 생각해 볼 수 있습니다.
✔️작성 예시
: 대장 단지도 전고점 대비 20% 이상 하락,
선정한 단지 역시 전고점 대비 25% 하락하여
절대적으로 저평가된 가격이다.
물론 전고점 대비 얼마나 하락했는지만으로
저평가 여부를 판단할 수는 없습니다.
현재의 가치와 수요도 함께 살펴봐야 합니다.
다음으로 ②상대적 저평가는
비슷한 매매가의 단지들 중
입지나 선호도 면에서 더 탁월한 단지를 고민하는
과정에서 판단할 수 있습니다.
단순히 가격이 얼마인지 적는 데서 끝나는 것이 아니라,
왜 이 가격이 저렴하다고 생각하는지
비교 대상을 통해 설명할 수 있어야 합니다.
✔️작성 예시
: 비슷한 매매가의 B,C단지와 비교하였을 때
~~~~한 점에서 A단지의 가치가 더 좋으므로상대적으로도 저평가 되어 있다.
(심화) 임장보고서를 쓰고
비교평가를 하는게 익숙한 분들께서는
여기서 한 걸음 더 나아가
내가 앞마당으로 만들어 둔 다른 지역의
단지들과도 비교해 보면 좋겠습니다.
예를 들어 이번달 임장지는 부산 동래구인데,
부산 남구를 앞마당으로 만들어두었다고 가정하면요.
✔️작성 예시
: 부산 남구에서 비슷한 매매가의
D,E 단지와 비교해도 A단지가 ~~한 점에서
가치가 더 좋다고 생각하므로
상대적으로 저평가되었다고 생각한다.
환금성, 잘 팔릴 수 있는 단지인가요?
보통 환금성을 생각하면
세대수와 층수를 먼저 확인하는 경우가 많습니다.
물론 300세대 이상, 4층 이상인지
살펴보는 것도 필요합니다.
그런데 환금성의 진짜 의미는
‘내가 매도하고 싶을 때, 다른 사람들이
이 단지를 사고 싶어 할 것인가’입니다.
예를 들어 500여 세대 단지의 7층 물건이 있습니다.
연식은 10년 차에 접어들었지만
단지 인근에 초·중·고등학교가 모여 있고
주변 상권도 잘 형성되어 있습니다.
그래서 가족 단위 실거주자들이
합리적인 가격에 실거주하려는 수요가 꾸준하죠.
✔️작성 예시
: 500세대 이상 단지의 7층 물건.
연식은 10년차에 접어들었지만
단지 인근에 초중고가 모여 있고 상권이 좋아
가족 단위의 가성비 거주 수요가 충분하다.
반대로 광역시 핵심 입지의
200여 세대의 단지는
가치는 충분히 좋더라도,
단지 규모나 수요의 특성상
매도가 쉽지 않을 수 있는 경우도 있습니다.
결국 환금성은 단지의 스펙 뿐만 아니라
그 단지를 좋아하는 사람들이 얼마나 있는지,
하락장에서도 매수하려는 수요가 있을지까지
생각해 봐야 합니다.
목표 수익률을 달성할 수 있나요?
투자를 할 때는 얼마의 수익률을 기대하는지,
그리고 그 수익을 실제로 얻을 수 있을지
함께 고민해 봐야 합니다.
예를 들어 지방 투자의 경우
5년 보유 시 투자금 대비 100%의 수익률을
목표로 설정했다고 가정해 보겠습니다.
예를 들어 매매가 5억 원, 전세가 4억 원인 단지를
투자금 1억 원으로 매수한다면,
투자금 대비 100%의 수익률을 달성하기 위해서는
목표 매도가를 6억으로 설정할 수 있는데요.
이때는 ‘이 정도 벌어도 어색하지 않을까?’의
관점에서 고민해보면 좋습니다.
해당 단지의 전고점이 7억 원이라면,
6억 원이라는 목표 매도 가격이 어색하지 않은가?
충분히 가능하다고 생각할 수 있겠죠.
✔️작성 예시
: 투자금 1억으로 A물건을 투자할 경우,
수익률 100% 가정시 목표 매도가는 6억이다.
본 단지의 전고점은 7억으로,
1억의 수익을 충분히 기대할 수 있다.
그런데 여기서 한 가지 더
생각해야 할 것이 있습니다.
단순히 수익률만 보고
접근하지 않도록 주의해야 한다는 것입니다.
가치가 충분하지 않은 단지도
상승장 말미에 가격이 오를 수 있습니다.
하지만 수요가 적은 단지는
상승장 후반부에 짧은 기간 동안만 오르고
빠르게 하락하는 경우가 많아
매도 난이도가 상당히 높기 때문입니다.
또는 상승장의 온기가 해당 단지까지 미치지 않고
하락장으로 전환하는 경우도 있습니다.
따라서 단순히 목표 수익률을
계산하는 데서 끝나는 것이 아니라,
그 가격까지 상승할 만한 가치가 충분한지도
함께 고민해야 합니다.
원금을 지킬 수 있는 가격인가요?
원금보존이란 말 그대로
‘내 원금을 지킬 수 있는가’를 의미합니다.
보통 원금보존을 생각할 때,
전세가율을 중요하게 살펴보는 경우가 많은데요.
하지만 전세가율이 높다고 해서
반드시 원금을 지킬 수 있는 것은 아닙니다.
매매가격 자체가 가치에 비해 비싸다면,
전세가율이 높더라도, 이후 가격이 하락하면서
투자금을 잃을 수 있기 때문입니다.
그렇다면 반대로 가치 대비 저평가된 가격에 매수하고
전세 수요도 충분한 단지라면 어떨까요?
상대적으로 적은 투자금으로 매수하면서
원금을 지킬 수 있는 가능성도 높일 수 있습니다.
따라서 원금보존을 판단할 때는
전세가율만 확인하는 것이 아니라
현재 가격이 가치 대비 저렴한지,
전세 수요가 충분한지도 함께 살펴봐야 합니다.
전세가율이 높다는 사실을 확인했다면
그 이유까지 생각해 보셨으면 좋겠습니다.
✔️작성 예시
: A단지는 현재 현재 전세가율 75%이며,
매매가와 전세가 모두 저렴한 수준이고
전세 수요가 충분하다.
원금보존 리스크가 적다고 생각한다.
매도할 때도 괜찮을까요?(리스크)
지방 투자를 공부할 때
꼼꼼하게 살펴봐야 할 리스크 중 하나는 공급입니다.
이때, 매수 시점의 공급뿐만 아니라
보유 기간과 예상 매도 시점의 공급까지
함께 확인하는 것이 중요합니다.
내가 매수할 때는 괜찮았던 단지도
매도하려는 시점에 공급이 많아진다면
예상했던 가격에 매도하기 어려울 수 있기 때문입니다.
내가 이 단지를 매수해도
괜찮은지에서 끝나는 것이 아니라,
내가 매도하려는 시점에도 괜찮을지도
한 번 더 생각해 보셨으면 좋겠습니다.
✔️작성 예시
: 2년 뒤 이 단지에 영향을 줄 수 있는
공급이 없으므로 리스크가 매우 적음.
단, 매수 시점에 공급장을 피해
전세를 세팅하는 것이 중요함.
여러분의 임장보고서에는
어떤 생각이 담겨 있나요?
오늘 살펴본 내용은
TOP3를 선정할 때 확인해야 할 항목들이기도 하지만,
그보다 중요한 것은 각 항목을 어떻게 해석하느냐입니다.
연식과 세대수를 확인했다면
그것이 단지의 선호도와 환금성에
어떤 영향을 미치는지,
매매가와 전세가를 확인했다면
현재 가격이 저렴한지,
목표 수익률을 달성할 수 있는지,
공급을 확인했다면
내가 매도하려는 시점에 어떤 영향을 미칠지까지
생각해 보는 것입니다.
이렇게 정보를 하나씩 연결하다 보면
내가 왜 이 단지를 TOP3로 선정했는지,
왜 다른 단지보다 우선순위가 높다고 판단했는지
조금 더 명확하게 설명할 수 있습니다.
처음부터 완벽한 결론을 내릴 필요는 없습니다.
다만 장표를 채우는 데서 멈추지 않고
내가 내린 결론에 어떤 근거가 있는지,
혹시 놓친 부분은 없는지
스스로 질문해 보셨으면 좋겠습니다.
임장보고서는 단순히
정보를 정리하는 기록이 아니라
더 나은 투자 결정을 내리기 위한 도구이니까요.
여러분의 임장보고서에
여러분만의 판단과 근거가
쌓여가기를 응원합니다🍀
