첫 전세 재계약, 부동산 방문 없이 이렇게 진행했습니다 : 셀프·대필·전자계약 직접 비교 [가애나애]

안녕하세요. 가애나애입니다!

월부 안에서 2024~25년에 매수를 진행한

동료분들이 참 많은 것으로 알고 있습니다.

당시 매수를 완료하고 전세를 세팅하셨다면, 

지금쯤 전세 재계약을 준비해야 하는 시점이 

다가오고 있을 텐데요.

저도 최근에 임차인과 계약갱신청구권을 사용하여 

전세 재계약을 진행하였습니다.

그런데 막상 계약을 진행하는 과정에서

사소한 고민들이 계속 떠오르더군요.

"갱신 의사는 전화 한 통이면 될까?"

"계약서는 부동산 없이 직접 써도 대출 연장에 문제없을까?"

"대필을 맡긴다면 비용은 누가 부담해야 할까?"

작은 부분처럼 보이지만, 

실제 현장에서는 하나하나 미리 확인해두지 않으면 

당황하기 딱 좋은 내용들이었습니다.

그래서 이번 글에서는 

제가 직접 전세 재계약을 진행하며 겪었던 경험과, 

첫 재계약을 앞둔 임대인분들이 미리 알고 있으면 

돈과 시간을 아끼는 실전 팁까지 정리해 보려 합니다.

<이 글에서 알아갈 수 있는 정보>

• 분쟁을 완벽히 예방하는 계약갱신청구권 소통법
• 셀프 vs. 부동산 대필 vs. 전자계약 장단점 비교
• 임대인이 절대 놓치면 안 되는 필수 특약 및 주의사항

1. 계약갱신청구권, 핵심만 딱 정리하기

계약갱신청구권이란 

임차인이 1회에 한해 계약을 2년 더 연장해달라고 

요구할 수 있는 법적 권리입니다.

임대인은 실거주 등의 정당한 사유가 없다면 

거절할 수 없고, 보증금 증액도 5% 이내로 제한됩니다.

여기서 임대인이 가장 주의해야 할 핵심은 

‘소통 타이밍’입니다. 

계약 갱신청구권을 사용하겠다는 의사 표시는 

반드시 계약 만료 6개월 전부터 

최소 2개월 전까지 마쳐야 합니다. 

이 시기를 놓치면 법적으로 묵시적 갱신이 성립됩니다. 

묵시적 갱신이 되면 임대인은 

보증금 5% 증액 요구를 할 수 없을 뿐만 아니라,

임차인은 계약갱신청구권을 쓰지도 않은 채 

2년을 더 살게 됩니다.

즉, 임차인에게 계약갱신청구권 1회가 남아있기에, 

다음 만기 때 갱신권을 또 사용하여 

총 6년(2+2+2)을 거주할 수 있습니다. 

따라서 반드시 만료 2개월 전까지 

임차인과 연장 여부를 확정지어야 하며,

통화 후에는 문자로 기록을 남겨야 합니다.

이때 단순히 ‘연장하겠다’는 답변에 그치지 않고,

‘이번 재계약은 계약갱신청구권을 사용하여 진행한다.’는

문구와 더불어 임차인의 확인 답변을 

받아두시는 편이 안전합니다. 

2. 전세 재계약서 작성 방법 3가지

(직접 vs. 대필 vs. 전자계약)

소통이 잘 마무리되었다면 

이제 계약서를 작성할 차례입니다.

작성 방식은 크게 세 가지가 있습니다.

①당사자 간 직접 작성(셀프)

가장 단순하면서 비용이 들지 않는 방식은 

당사자 간 직접 작성(셀프)입니다. 

보통 임대인과 임차인이 직접 만나서 작성하거나, 

서로 멀리 떨어진 경우에는 임대인이 계약서 2부를 작성·날인하여 등기 우편으로 보내면, 

임차인이 수령 후 서명·날인하여 1부를 다시 임대인에게 

등기로 회신하는 방식을 많이 사용합니다.

다만 셀프 작성 시 주의할 점은 

임차인의 전세자금대출 연장 여부입니다. 

일부 시중은행이나 보증기관에서는 

공인중개사 직인이 날인된 계약서만 인정합니다.

실제로 저희 임차인분도 이번에 대출 은행을 변경하느라 

공인중개사 도장이 필수인 상황이었습니다. 

따라서 셀프로 진행하기 전에는 임차인에게 

대출 연장이나 은행 변경으로 중개사 직인이 필요한지

먼저 꼭 체크해보셔야 합니다.

②부동산 대필 작성

만약 중개사 직인이 반드시 필요하다면 

부동산 대필 작성을 이용해야 합니다. 

기존에 거래했던 중개사사무소에 요청하면 보통 

5만~10만 원의 대필 수수료를 내고 작성할 수 있습니다. 

이때 발생하는 대필료는 

법적으로 정해진 주체가 없다 보니 

처음엔 누구 부담인지 헷갈리기 쉽습니다. 

주로 세입자의 필요에 의해 진행되는 경우가 많지만, 

저는 임차인분과 원만하게 협의하여 

반반(5:5) 부담하는 방식으로 매끄럽게 마무리했습니다. 

🚨여기서 잠깐!

셀프 작성이나 대필 작성을 선택할 경우에는 

확정일자가 자동으로 부여되지 않습니다. 

보증금 변동(증액)이 없는 재계약이라면 

확정일자를 새로 받지 않아도 기존 효력이 유지됩니다. 

하지만 만약 보증금을 올렸다면,

임차인이 직접 주민센터나 인터넷 등기소를 통해

증액분에 대한 확정일자를 신청해야 한다는 점을 

미리 안내해 드리면 좋습니다.

③전자계약

마지막 방법은 국토부 부동산 전자계약입니다.

별도로 만나거나 등기를 주고받을 필요 없이 

스마트폰 서명만으로 진행 가능한 비대면 방식이며, 

계약 체결 즉시 확정일자가 자동으로 부여된다는 

장점이 있습니다.

전자계약도 대면 계약과 절차는 똑같습니다. 

먼저 임대인과 임차인 모두 스마트폰에 

'부동산전자계약' 앱을 설치해 둔 뒤 진행하시면 됩니다.

일반 계약처럼 사장님과 특약사항을 사전 협의하고, 

계약서 반영본을 받아 미리 검토합니다. 

이상이 없다면 전송된 알림톡 링크를 타고 들어가 

앱에서 간편하게 서명만 마치면 끝납니다.

저 역시 이번 재계약을 전자계약으로 진행했습니다.

임차인분과 서로 멀리 살고 있기도 했고, 

최초 계약 때 이미 얼굴을 뵙고 신뢰를 쌓아뒀기에,

전자계약을 활용하는 것이 

서로에게 가장 효율적이었기 때문입니다.

3. 방심하면 안 되는 주의사항 2가지

① 특약 문구 필수 기재

계약서 특약란에 아래 문구를 반드시 명시해야 합니다.

이 문구가 누락되면 향후 갱신권 청구에 대한

논란의 여지가 생길 수 있기 때문입니다. 

"본 계약은 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신청구권을 행사하여 체결하는 재계약임."

② 임차인의 중도 해지권 유의

갱신권을 사용한 재계약은 

임대차 기간(2년)을 정했더라도 임차인이 원하면 

언제든 계약 해지를 통보할 수 있습니다.

중요한 것은 임대인은 해지 통보를 받은 날로부터 

3개월 뒤에 보증금을 돌려주어야 하는 의무가 생긴다는 점입니다. 

특히 주변 입주 물량(공급)이 많은 지역이라면 

3개월 안에 새로운 세입자를 구하지 못해 

보증금 반환에 큰 어려움을 겪을 수 있습니다. 

따라서 갑작스러운 통보에 당황하지 않도록 

늘 자금 플랜을 염두에 두셔야 합니다.

아울러 만약 인근 공급 물량이 많은 경우, 

임차인과의 협의를 통해 갱신권 행사가 아닌 

‘일반 합의 재계약(신규 조건 재계약)’으로 진행하여 

임차인의 중도 해지권을 방어하는 것도 방법입니다.

4. 정리

📌전세 재계약 방식 3가지 핵심 비교

• 대출 변경이나 연장이 필요한 경우 

  ➡️ 공인중개사 직인이 들어가는 대필 작성

• 서로 멀리 살아 비대면 진행이 편한 경우 

  ➡️ 편리하고 비용도 아끼는 전자계약

• 특별한 이슈가 없고 직접 만나서 서명 가능한 경우 

  ➡️ 비용 부담 없는 셀프 작성

📌 임대인 실전 리스크 체크리스트

1. 필수 특약 기재
   • "본 계약은 주택임대차보호법 제6조의3에 따른 계약갱신요구권을 행사하여 체결하는 재계약임." 명시 (누락 시 다음 만기 때 갱신권 재행사 여지 남음)
2. 임차인 중도 해지권 유의
   • 갱신권 재계약은 세입자가 해지 통보 후 3개월 뒤 보증금 반환 의무 발생
   • 특히 주변 공급 물량이 많다면 3개월 내 새 세입자 구하기가 어려우므로 자금 대책 마련 필수 (필요 시 갱신권 대신 일반 합의 재계약 유도)

무탈하게 재계약 마무리하시길 응원드립니다🍀