전세가로 시세 그룹핑을 해봤더니 보이는 것들 (feat. 클로드 사용법)

안녕하세요, 스리링입니다 :)

여러분은 시세 그룹핑 하실 때 어떤 기준으로 묶고 계신가요?

보통 매매가 8억대에는 어떤 단지들이 있지? 이렇게 비교해 보실 텐데요.

오늘은 그 기준을 한번 바꿔보면 어떨까하는 생각에서 시작한 방법을 나눠보려고 해요.

바로 전세가를 기준으로 단지들을 묶어보는 방법입니다!

(예시)

🏠 근데 왜 하필 전세가일요?

매매가에는 현재 거주하기 좋은 가치뿐 아니라 재건축, 호재, 미래 상승에 대한 기대감도 함께 반영되어 있어요

반면 전세가는 상대적으로 현재 그 집에 거주하기 위해 지불하는 가격에 가까운데요.

그래서 "전세가가 비슷한 단지들을 모아놓고 매매가를 비교하면 어떨까?" 하는 생각을 해볼 수 있어요.

현재 거주하기 위해 지불하는 가격은 비슷한데 매매가가 다르다면

그 차이가 어디에서 오는지 한번 살펴볼 수 있겠지요?

💡 전세가는 같은데 매매가가 다르다?
→ 그 차이가 바로 가수요가 붙은 가격!

쉽게 말하면 전세가 = 그 단지에서 사는 값이기에 

실거주수요를 먼저 맞춰놓고 그 안에서 매매가를 비교하는 방법이에요

(물론 한계는 있어요 이건 아래에서 설명드릴게요!)

🏠 실제로 묶어보면 어떨까요?

최근 남천자이 84가 17.7억에 거래됐더라구요

요즘 부산 상급지의 움직임이 심상치 않은데요ㅎㅎ

그렇다면 부산 상급지 단지들을 매매가가 아닌 전세가로 묶어보면 어떨까요?

제가 시세를 정리했던 당시, 30평대 기준 전세가 6.5억 구간에 들어온 단지들이에요

사는 값은 넷 다 똑같이 6.5억인데 매매가는 최대 3.5억 차이가 나요😮

이 차이는 어디에서 오는 걸까요?

신축이라는 상품성 때문일까요? 생활권의 선호도일까요? 

아니면 미래가치에 대한 기대가 반영된 걸까요?

이렇게 묶어놓으니 매매가 차이가 나는 이유를 하나씩 생각해 볼 수 있겠더라구요

전세 6억칸도 보면 수영구 광안자이(10.2억)랑 해운대구 롯데캐슬스타(10.9억)가 나란히 섰어요.

구도 다르고 생활권도 다른데 세입자는 같은 돈으로 두 단지를 보고 있다로 이해할 수 있겠죠?

🤖 이거 웹으로 어떻게 만들었을까요?

저는 코딩을 하나도 못 하는데 엑셀 파일 하나와 AI로 만들었어요

STEP 1. 엑셀 시세 파일 준비
구 / 생활권 / 단지명 / 연식 / 세대수 / 평형 / 매매가 / 전세가 

STEP 2. 클로드, GPT한테 부탁하기

처음에는 간단하게 요청하셔도 괜찮아요.

필요한 기능은 하나씩 추가하시면 되거든요  :)

STEP 3. 짠!

단지를 콕 누르면 같은 젅세 구간의 다른 단지들에 노란불이 들어와요
그리고 아래 표에는 그 칸 단지들이 매매가 순으로 정리할 수 있어요 :)

※ 단, AI도 가끔 숫자를 틀리거나 단지를 빼먹을 수 있으니 대표 단지 몇 개는 꼭 원본이랑 비교해 보세요! 

틀린 건 “○○단지 전세 5.5억으로 고쳐줘”로 수정해 나가면 돼요!

🏠 그래서 어떻게 활용하면 좋을까요?

저는 두 가지 관점에서 활용해 보면 좋겠다는 생각이 들었어요

① 매매가 차이가 나는 이유를 생각해 볼 수 있어요

전세가는 비슷한데 매매가가 다르다면, 그 이유를 입지, 연식, 상품성, 미래가치 등에서 찾아보는 거예요

이 과정에서 단지의 선호도를 조금 더 깊이 이해할 수 있겠지요?

예컨대, 아까 전세가 6.5억 칸의 차이를 하나씩 뜯어보면, 남천 부촌 신축 프리미엄도 있고, 조망 같은 상품 차이도 있어요 그걸 따지다 보면 "이건 납득되는데 저건 좀 과한데?" 하는 감이 조금은 드는 것 같아요

그리고 지역 전체 분위기도 보여요. 수영구는 같은 칸에서도 매매가가 위쪽에 있는 단지가 많았고, 남천 전세가율은 중위값 44%였는데요. 본투비 부촌 이름값이랑 기대가 가격에 많이 얹혀 있는 동네라는 뜻이에요

② 낯선 동네도 아는 동네 급으로 맞춰볼 수 있어요

새로운 지역을 임장할 때 그 지역 단지가 어느 정도의 가치를 갖는지 판단하기 어려울 때가 있잖아요.

그럴 때 내가 잘 아는 앞마당의 단지와 전세가를 맞춰놓고 비교해 보는 거예요.

물론 전세가가 같다고 같은 급의 단지라는 뜻은 아니지만 서로 다른 지역의 단지를 비교해 볼 출발점이 될 수 있어요.

새로운 임장지 단지를 내가 잘 아는 앞마당 단지랑 같은 칸에 놓아보면 

처음 가는 곳도  우리 앞마당 ○○급이구나! 감이 올 수도 있지요

⚠️ 그럼 전세가만 보면 될까요? 

아쉽게도 아니에요

전세가로 묶어볼 때도 몇 가지 주의할 점이 있어요

① 지역마다 사이클이 달라요

같은 칸에 있다고 같은 사이클에 있는 건 아니에요.
어느 지역은 공급이 없어서 이미 많이 오른 가격이고, 어디는 공급장이라 아직 바닥권 가격일 수도 있거든요.
전세가가 같다는 건 지금 사는 가격가 비슷하다는 뜻이지, 앞으로도 같이 움직인다는 뜻은 아니에요
 

② 전세가도 일시적인 영향을 받아요

대표적인 게 입주장이에요. 주변에 대단지 입주가 몰리면 전세가가 잠깐 확 눌려요. 

광안은 드파인광안 입주 영향이 있을 수 있고, 신축 첫 전세도 보통 낮게 나와요. 자가로 사는 분이 많아서 전세 물량도 수요도 적으면 전세가가 낮게 형성되거든요. 전세가율이 낮은 것도 이 영향이 섞여 있을 수 있어요

데이터 문제도 있어요. 호가인지 실거래인지, 신규인지 갱신 계약인지에 따라 같은 단지도 전세가가 달라요. 

전세대출 규제 같은 정책이 바뀌면 전세가가 흔들리기도 하구요.

③ 미래가치와 단지별 세부 차이까지 보여주지는 못해요

재건축 기대가 반영된 단지나 동/층/조망에 따른 가격 차이는 전세가만으로 설명하기 어려워요.

그래서 저는 전세가 그룹핑을 저평가 단지를 찾아주는 정답지가 아니고

조금 더 살펴볼 단지를 발견하는 도구로 활용하면 좋겠다는 생각이 들었습니다.

📌 그래서 전세 그룹핑은 어디를 더 들여다볼지 골라주는 지도로 쓰고
최종 판단은 임장이랑 단지 선호도로 채워보세요!

시세를 공부하면서 중요한 건 내가 가진 데이터로 어떤 질문을 하고 비교하느냐인 것 같아요.

매매가로 묶었을 때와 전세가로 묶었을 때 보이는 단지들이 다르고 또 다른 질문이 생기더라구요

그 질문의 답은 결국 임장과 단지 비교를 통해 하나씩 찾아가야 되지만요ㅎㅎ

평소 매매가로만 시세 그룹핑을 하고 계셨다면

이번에는 전세가로도 한번 묶어보시면 어떨까요?

이 글이 여러분의 앞마당에서도 새로운 비교 대상을 발견하는 데 도움이 되었으면 좋겠어요.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)