안녕하세요.
이번 10월 반모임에서 멘토님 말씀을 들으며 가장 크게 남은 문장은 "항상 2차원적으로 사고하라"였습니다. 가격 하나, 매물 숫자 하나만 보고 판단하던 습관을 내려놓고, 왜 그런지 한 번 더 파고들어야 한다는 것. 잊기 전에 정리해 봅니다.
[1] 임보는 정보정리를 넘어 투자로 이어져야 한다
임장보고서에 무엇을 담아야 할지 다시 고민해야 한다고 하셨습니다. 지금 방식에서 바꿔야 할 부분이 있다는 뜻으로 들렸습니다.
임보는 투자 준비와 연결되어야 하고, 정보정리에서 끝나면 안 됩니다. 정리를 마친 뒤에도 이걸 투자와 어떻게 연결할지 계속 고민해야 합니다.
핵심은 가치를 매기는 것입니다. 객관적인 입지와 현장의 모습을 비교해서 이 지역은 교통이 우선인지, 학군이 우선인지 가설을 세우고 주관적인 느낌까지 봅니다. 사임에 이 가설을 적고, 단임과 매임을 거치며 검증하는 것. 이 부분이 제일 중요하다고 느꼈습니다.
잘한다는 것의 기준도 분명했습니다. 같은 시간에 더 좋은 결과를 내거나, 같은 결과를 더 적은 시간에 내는 것입니다.
[2] 시세는 가격만이 아니다
시세를 볼 때는 가격과 함께 매물 개수와 거래량도 봐야 합니다. 세대수 대비 전세 매물 비율처럼 비율로 보고, 단지분석에서 전부 해 봐야 합니다.
매물이 많으면 왜 많은지 물어야 합니다. 임대사업자 의무기간이 끝나 쏟아진 것인지, 원래부터 많던 곳인지. 이렇게 의문을 가지고 계속 파고들어야 합니다.
토허제로 묶여도 거래가 되면서 오르는 곳이 있고, 묶이면 팔리지 않아 횡보하는 곳이 있습니다. 같은 규제라도 단지마다 결과가 다릅니다.
평형 구성도 수요를 가릅니다. 송내역 위쪽은 20평형이 많은 곳이고 꿈마을은 30평형이 많은 곳인데, 꿈마을에 오히려 20평형이 많았다면 출퇴근 수요가 있었을 것이라는 말씀이 기억에 남습니다.
거래량도 단지 전체로만 보지 말고 타입별 거래로 나눠 볼 줄 알아야 합니다. 대형 평형은 유지비와 관리비 부담 때문에 매도하는 경우도 있습니다.
[3] 공급은 양과 기간, 그리고 절대가 레벨로 본다
공급만 보면 안 되고 시장 상황과 절대가 레벨도 중요합니다. 전세가격이 낮은 곳은 공급이 없어도 떨어지지 않습니다.
공급은 누적된 양을 시간 순서로 봐야 합니다. 공급의 양과 공급의 기간을 같이 보는 것입니다. 한꺼번에 쏟아붓고 공급이 마르면 금방 반등할 수 있지만, 계속 공급이 들어오는 곳은 그렇지 못합니다.
[4] 부천 사람은 부평으로 넘어가지 않는다
상승장에서 부천이 끝까지 오르면 부평으로 넘어가는 흐름이 생깁니다. 그래도 부평 매수는 조심해야 한다고 하셨습니다. 토허제가 걸리면 거래가 안 되기 때문입니다.
환경도 괜찮고 7호선 차이도 크지 않지만, 사람들이 선호하지 않고 부천 사람들은 절대 넘어가지 않습니다. 심리가 그렇다는 것입니다. 마지노선은 삼산지구 정도입니다.
[5] 싼가, 비싼가를 본다
26년 초반 장자호수공원 쪽이 8억이었지만 싸지 않았다고 하셨습니다. 관악구도 8억이었기 때문입니다. 서울 4급지와 경기도 4.5급지가 같은 가격이라면 서울 4급지가 싼 것입니다.
절대적인 저평가 구간에서는 무조건 좋은 곳을 해야 합니다. 하지만 지금처럼 많은 지역이 올라 상대적인 저평가를 찾아야 하는 시장이라면, 상대적으로 싸게 사야 합니다.
앞으로 강남에서 삼성까지 직장이 이어지고, 삼성역이 교통 허브가 되면 그 축은 더 강해질 것으로 보입니다.
[6] 4급지부터는 단지 대 단지로 본다
4급지부터는 지역에 꽂히면 안 되고 단지 대 단지로 봐야 합니다. 교통이 조금 빨라도 환경에 단점이 있는 단지가 있고, 교통의 불편함을 좋은 환경으로 커버하는 단지도 있습니다.
입지분석 순서도 정리해 주셨습니다.
1. 강남까지의 거리
2. 강남 접근 시간
3. 압도적인 환경으로 커버되는지
4. 연식은 플러스 알파
[7] 가격이 아니라 가치로 본다
많은 발표에 가치에 대한 내용이 없고 계속 가격 이야기만 한다고 하셨습니다. 가격을 보는 게 쉽기 때문입니다. 그래서 가치로 보는 연습을 계속 해야 합니다. 서대문보다 마포의 오래된 구축이 더 좋을 수 있습니다.
래미안하이어스와 다산유보라 비교가 특히 와닿았습니다. 래미안하이어스는 그 지역의 대장이고, 그 지역에서 대체할 단지가 없습니다. 반면 다산유보라는 대체할 단지가 너무 많고, 그 지역에서 제일 선호하는 단지도 아닙니다. 다산이 8호선으로 불편한 베드타운에서 덜 불편한 베드타운으로 바뀐 것은 맞지만, 그래도 래미안하이어스를 하는 쪽이 마음이 편합니다.
[8] 30억부터는 실력의 영역이다
30억 이상은 실력의 영역이라고 하셨습니다. 유지, 보유, 매도, 갈아타기가 어렵기 때문입니다. 적어도 10년은 이 시장에 남아서 직접 겪어야 합니다. 조급해하지 말고 오래 남는 것부터 생각하게 됐습니다.
[내가 적용할 것]
1. 다음 사임에 입지 요소의 우선순위 가설(교통인지, 학군인지)을 먼저 적고, 단임과 매임 뒤 맞았는지 확인하겠습니다.
2. 단지분석에 세대수 대비 매매, 전세 매물 비율을 넣고, 매물이 많은 단지는 왜 많은지 한 줄로 적겠습니다.
3. 거래량은 단지 전체와 타입별로 나눠 보겠습니다.
4. 공급은 누적 물량을 시간 순서로 놓고 양과 기간을 같이 보겠습니다.
5. 비교할 때는 가격보다 먼저 강남 거리, 강남 접근 시간, 환경, 연식 순서로 가치를 매기고, 대체재가 있는지 따져 보겠습니다.
좋은 말씀 나눠 주신 멘토님과 함께한 반원분들께 감사드립니다. 한 번 더 묻고, 한 번 더 파고드는 2차원적인 사고를 습관으로 만들어 보겠습니다.
자이코 드림
