[실준반75기3조 7전팔기, 5르는 땅만 잡아서, 3십억 가자!더행복하자] 3주차!! 실력은 현장에서 직접 경험하며 쌓아야한다.

안녕하세요. 더행복하자입니다. 

좋은 강의 해주신 김인턴 튜터님 감사합니다~

확신은 가격이 오를 때 생기는 것이 아니라, 

가치와 저평가를 판단할 수 있을 때 생긴다. 

단지 분석을 하는 것은? 같은 가격이라면 이 지역에서 어떤 단지가 더 가치가 있을까? 다. 

내가 임장하는 지역에서 좋은 단지는 어떤 가치가 있을까?

그래서 어떤 단지를 우선해서 봐야 하는가? 

단지 분석은 선호도와 가격 차이를 만드는 이유=가치를 확인하는 과정이다. 

내가 보는 동에서 핵심가치를 찾는다. 그리고 투자범위를 정한다. 

내가 보고 있는 지역의 가치가 높다면 투자 범위는 지역 전체가 될 수 있고, 그 안에서 단지별로 우선 순위만 달라질 뿐이다. 

한 발 더 깊게 들어가보기!!

단지분석 때 질문을 던져보기!! 질문을 던지고 확인하는 과정에서 실력이 쌓인다. 

예시!! 역도보 접근 가능 구축 vs 비역세권 신축  그래프 붙혀봐. 

연식 정말 좋다면 신축 우선할 수 있지만 시간 지나면 역접근성이 가격차이를 줄인다. 이렇게 적었다. 

맞고 안맞고가 중요하지 않아. 

리모델링과 같은 호재가 있는 단지. 

비슷하면? 재건축 호재 있는 단지를 해야겠다. 아님 용적률이 작은 단지 선택해야지.. 이런 식으로 정리해. 

맨날 하던대로 했으니 해보자~

단지분석 정리

선호도와 가격 차이를 만드는 이유를 확인한다. 단지분석 핵심

그래서 어떤 단지를 먼저 볼 것인가? 어디까지 볼 것인가?를 남겨야해.

→ 이제까지 단지분석을 한다고 했는데, 그냥 아무 생각없이 했던 것 같다. 생각을 하면서 해야하는데…

동별로 핵심 가치를 찾아보려는 연습을 해야겠다. 늘 하던대로 신축, 역세권, 초품아 등 쉽게 적지 말고, 

그렇게 생각하게 된 이유를 같이 적어두면 좋을 것 같다. 맞고 안맞고가 중요하지 않다. 해보자. 그냥. 

매물 임장 하는 법

1단계: 가치가 높은 단지부터 여러 단지 보기 : 좋은 매물을 찾는 과정 연습이다. (투자가 멀었을 때)

현장에서 볼 것 구조: 선호하는 동층 커뮤니티. 단지 장단점 / 친절한 사장님

2단계: 가격대별 가치 비교 / 저평가 된 단지 내 여러 매물 확인: 투자 후보 단지 좁히기 (투자할 때)

3단계: 투자 후보 단지의 뫼든 매물 확인 : 내 상황에 맞는 가장 좋은 투자 매물 찾기 (투자할 때)

현장에서 구조, 수리상태. 매도자, 점유자 상황, 가격조정 여부, 상태, 조건 등 / 불친절해도 조건 조율을 잘해주는 사장님. 

단지 분석에서 가치가 높다고 판단한 단지부터 매물 임장하는 것. 

가치가 높은 단지부터 매물임장. 

예약 → 매임 → 정리 과정을 연습해야해. 

반복할수록 좋은 매물을 알아보는 눈과 현장 대응 능력이 생긴다. 

실제 투자할 단지를 찾는다면? 

가격대별 비교로 저평가 단지 선정

가격대로 묶고, 가치가 더 높은 단지를 찾는다. 

헷갈리기 쉬운 저평가

저평가= 가치에 비해 가격이 싼 것.

같은 가격이라면 더 가치가 있는 단지. 

같은 가치라면 가격이 더 낮은 단지. 

내 투자금 +5천으로 본다. 

지역 전체에서 저평가 단지를 찾으려면?

시세 그룹핑으로 비교 범위를 넓혀보세요.. 

저평가 단지를 찾는 4가지 비교 방법 

30평대 생활권 선호순서. 가격대별로. 

같은 생활권 비슷한 가격대. 

다른 생활권 비슷한 가격대.

같은 생활권 다른 가격대

생활권 자체의 저평가 여부

단지 1개당 매물 1개씩 최소 10개.

부동산 1개당 단지 최대2개 예약. 

전임시..

매수, 전세 문의 많은지? 거래가 지난달엔 많던데? 적던데 요즘 어때요? 

물건 나온지 얼마나? 왜 파나? 어디로 이사 가나? 가격 조정 여지 있나? 누가 가격 조정해봤나? 가격 조금 비싸더라도 상태 조건 더 좋은 물건은 없나?

주인 전세 가능한가? 임차인 더 거주할 의사 있나? 최근 전세 실거래 된거 있나? (전세 없어, 직전 거래가 4.5억. 난 4.8억 이어야해. 그럴때 물어봐)

구축, 싱크대300 샷시900 화장실400 전용59

매임시 질문리스트

이 단지 주로 어디서 이사 오는 분들 많아?

이 단지에서 어디로 이사 많이 가요? 왜요? 

출퇴근 불편한 점 없나?

아이들 학원 주로 어디로 다니나요?

어느동 가장 선호해요? 왜요? 그런거 없어. 하면? 이 단지는 선호동 없구나…

같은 평형이어도 동이나 층에 따라 가격 차이 있나?

커뮤니티 시설은 어때/ 보통 뭘 많이 이용해?

비슷한 가격대 다른 단지와 비교하면 이 단지가 더 좋은 점은 뭐야?

부동산 사장님께..

가실 곳 정해지셨나?

매도하시는 이유?

계약 만기나 이사 일정은 확정됐나?

가격 이나 잔금일 조정은 가능해? 

부동산사장님 질문할 때 구체적으로 확인하고 사실인지 확인해.

곧 이사 간대요… 이사 날짜 확정된건가요? 어디로 이사가시는 건가요?

전세 잘 맞춰질거예요… 최근 얼마에 계약 됐나요?

가격조정가능할 거예요…..매도인분 조정해주신다 했나요? 누가 조정해봤나요?

지금 임차인 살고 있어요….갱신권 썼나요? 만기 시점에 나가시는게 확실한가요?

매임은 직접 보고, 대화하고, 대응하는 경험을 쌓는 것에 집중한다. 

실력은 현장에서 직접 경험하며 쌓아야한다. 

이것만은 꼭 챙기세요. 

입지(가치)에 대한 정리: 입지와 생활권 특징 요약. 처음 임장지에 대한 생각과 임장/ 임보를 통해 바귄 생각 비교

가격에 대한 정리: 지역 평당가, 인근 지역과 비교, 매매/전세 물량증감, 거래량, 주요 아파트 가격, 임장 시점 임장지 분위기 기록

매수 후보 top3단지별 매물 정리

가치 - 가격 - 투자금 - 조건 순으로 봐야해. 

가격이 비싼 것 같아도 저평가일 수 있다. 

덜 벌더라도 좋은 거 사야해. 

전세가율 55% 넘으면 원금보존.

비싼게 내 기준이면 안돼. 비교 평가로 통해서

가격이 싸다고 모두 저평가 된 것은 아니다. 싸지만 저평가는 아니기때문에 투자 후보 단지로 보기 어렵다. 

가치 저환수원리 중 한개라도 만족못하면 투자하지 않는다. 

이것만은 꼭 챙기기. 

이번달 복기. 목표대비 실제 한 것 정리. 잘한 점과 아쉬웠던 점 

임장 임보에서 막혔던 부분 이번 앞마당에서 새롭게 알게 된것. 

다음달 개선할 점 

가장 먼저 개선할 한가지 

다음 앞마당에 바로 적용할 행동. 

다음달 임장 임보 목표 언제까지 무엇을 할지 계획.

오래 해나갈 방법을 생각하기 

실력은 노력과 경험(시간)이 함께 해야 한다. 

시간이 지나면 저절로 실력이 쌓이지 않는다. 

배우고, 반복하고, 실제로 해봐야 달라진다. 

오늘의 행동이 쌓여 결국 여러분들이 원하는 결과를 만들어 줄 것이다. 

오래 해나가면서 점점 더 잘하는 사람이 되세요. 

→ 투자 후 다시 투자금이 없고, 언제 투자를 할 지 모르니 전임, 매임을 굉장히 소극적으로 하게 된다. 이렇게 하면 나중에 또 투자할 때 버벅버벅 초보티가 날 것이다. 경험이 없으니까. 그러니 실력도 쌓이지 않는다. 좀 하자!! 마지막에 늘 힘빼지 말고…….

BM

• 단지분석 그냥하지 말고, 핵심가치 찾으려고 생각하고 적고 정리하기
• 경험하며 실력 쌓기. 하자 좀…..