안녕하세요!
가치 있는 부동산을 많이 가지고 싶은 욕심쟁이 부마니입니다.
부산, 대구는 왜 울산처럼 가격 상승하지 않았을까?(1편)[부마니]
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지난 편에서 지방 부동산 시장에 공급과 매물 물량에 대해서 이야기 했는데요
이번에 이어서 미분양까지 더 깊게 들어가서 이야기 해보겠습니다.
1. 부산 미분향 영향은?
부산은 공급은 줄어들고 있고 전세와 월세가 줄어들고 있는데?라는 의문을 가졌었는데요.
그래서 매매 물량이 많아지면서 아직 가격이 아직 올라가지 않는 구나 생각을 했습니다.
그런데 한 가지 더 있었습니다. 그건 미분양인데 그것도 준공 후 악성 미분양이 중요합니다.
1) 부산 미분양 추이
- 부산은 25년부터 현재까지 공급은 줄었는데 미분양이 많이 늘고 있고 준공 후 미분양도 계속 늘고 있는 추세이고 심각할때는 25년 중순에 부산 남구 대장인 더비치푸르지오써밋도 준공 후에 미분양이 2달간 있었습니다.
- 현재는 공급과 전세 자체는 줄어들고 있지만 준공 후 악성 미분양이 늘었습니다.
2) 부산 개별 단지별 가격 상황
- 부산의 대표 단지들을 몇 개 뽑아 분석해 보니, 오르는 단지와 전혀 오르지 못한 단지가 나뉘었습니다.
- 현재는 부산에서, '입지도 연식도 나쁘지 않고 생활권에서 선호할 만한 단지인데 왜 아직 가격이 안 올랐을까?' 생각이 들지만 선호되는 단지가 아직 저평가 되어 있다 보니 개별적으로 보면서 들어가는 것이 중요한 시점입니다.
2. 대구 미분향 영향은?
대구도 알아보겠습니다. 대구에서 전세에 밤세 줄서기 제목으로 지난 9월에 기사가 났는데요. 신축 미분양 주택을 임대로 운용하는 것으로 현재 전세시세가 약 3억원대인데 여기는 2.2억 ~ 2.6억으로 달서구 일대 같은 면적의 굉장히 낮은 전세로 싸게 임대를 주었습니다.
1) 대구 미분양 추이
- 하지만 세부적으로 파고들어 보니 상황이 조금 달랐습니다. 부산보다 준공 후 미분양 물량이 훨씬 많았고, 26년 6월 한 달만 찍어도 1년 전에 준공된 악성 미분양도 아직도 해소가 되지 않고 있고 엄청나게 많이 남아 있었습니다. 심지어 범어자이 조차 3달간 미분양이 있었다는 사실을 통해 대구가 얼마나 미분양의 충격을 크게 겪었는지 실감할 수 있었죠.
- 그리고 대구는 23년~24년에 역대급으로 공급 폭탄이 쏟아졌던 만큼, 미분양이 쌓일 수밖에 없었습니다.
2) 대구 개별 단지별 가격 상황
- 대구에도 대표 단지들을 몇 개 뽑아 분석해 보니, 오르는 단지와 전혀 오르지 못한 단지가 나뉘었습니다.
- 현재는 대구에서도 '입지도 연식도 나쁘지 않고 생활권에서 선호할 만한 단지인데 왜 아직 가격이 안 올랐을까?' 생각이 들고 선호되는 단지가 아직 저평가 되어 있다 보니 개별적으로 보면서 들어가는 것이 중요해 보입니다.
3. 그럼 울산은 어떻지?
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1) 울산은 현재 미분양 ,공급, 전세 부족해지는 시장
- 공급 및 미분양 감소: 울산은 확실히 신규 공급과 준공 후 미분양 물량이 거의 없습니다. 있더라도 외곽 신축 중심은 세대수가 적고 선호도가 부족한 신축들 뿐이죠. 그리고 전세와 월세가 최근에 조금 늘긴 했고 울산도 매매 물량이 많이 늘어났는데 이건 가격이 비싸진 시점에서 갈아타기 하려는 분들도 있고 28년에 공급도 있다 보니 생기는 현상입니다.
2) 울산 개별 단지별 가격 상황
- 2024년부터 가격이 조금씩 오르기 시작했고 이후 공급도 줄고 → 악성 미분양도 없고 → 전세 물량이 완전히 소진되면서 전세가가 매매가를 밀어 올렸고, 2025년에는 급격하게 실수요가 유입되어 가격 상승의 도미노 현상처럼 선호 단지뿐만 아니라 외곽 구축 아파트까지 가격이 상승하는 모습을 보였습니다.
- 그래서 울산은 가격도 상승했고 공급이 늘어나고 있다 보니 투자를 보수적으로 들어가야 합니다.
4. 최종 결론
- 투자 시 꼭 살펴봐야 할 3가지:
- 공급 앞뒤 흐름 체크
- 매매/전세/월세 물량이 줄어드는지 확인
- 미분양 체크, 특히 악성 미분양 체크가 중요!
중요!
- 지역별 비교 인사이트:
- 현재 부산과 대구는 아직 공급과 전세/월세가 많이 줄어들었지만 매매 물량과 준공 후 악성 미분양이 있고 ‘아직 신축이 있는데 가격이 안 오르겠지’ 하는 심리까지 작용하다 보니 지금 당장 모든 단지가 다 오르지 않은 것 같습니다.
부산과 대구도 아직 좋은 단지들이 저평가가 되어 있고 기회를 주고 있다 보니 투자를 검토하는 것이 중요하고 준공 후 악성 미분양, 사람들의 심리로 매매 가격이 생각보다 늦게 오를 수 있다는 점을 아는 것이 중요하고 진짜 가치를 잘 알고 투자하고 보유하는 것이 가장 중요합니다.
긴 글을 읽어주셔서 감사합니다.
