월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 비교
1. 내 예산으로 가능한 후보지역 3곳 정하기
* 내집마련 기초반 2강을 수강하고 나의 예상 매수가로
가능한 지역을 확인해보고 첫번째 임장 지역으로 정해보세요!
구분 | 지역 |
첫 번째 후보 지역 | 서울시 영등포구 |
두 번째 후보 지역 | 용인시 수지구 |
세 번째 후보 지역 | 안양시 동안구 |
지역 선정 이유 및 느낀점 : 우리 가족과 교집합이 많고, 평소 희망했던 지역 중 예산이 되는 곳으로 후보 선정
2. 두번째 구 2개 단지 비교
단지 1. 죽전동 벽산타운 2단지
1.위치 및 기본 정보
- 위치: 용인시 수지구 죽전동
- 연식: 1997년9월(30년)
- 세대수: 684세대
- 평형 : 24평(81.56㎡/59.97㎡(전용률74%)), 방3,화1
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) → A 등급
- 강남역까지 직선거리 : 19.5km
- 강남역까지 소요시간: 37분(신분당선, 도보 12분)
- 시청역까지 소요시간: 1시간 5분(신분당→3호선→2호선,환승2), 1시간20분(수인분당/신분당→2호선, 환승1)
- 여의도역까지 소요시간: 57분(신분당→9호선, 환승1), 1시간16분(수인분당→9호선,환승1)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 49분(지하철 신분당→9호선 환승1회), 배우자 39분(자차) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) → A- 등급
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 오리게임랜드/야후안마시술소(오리역근처), 수지 공공하수처리시설(죽전역근처), 대기배출시설 6개
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개(신세계사우스시티), 대형마트 4개(스타필드 마켓 이마트,이마트 수지점,하나로마트 성남점, 노브랜드 용인죽전점), 분당 서울대병원 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) → A등급
- 중학교 학업성취도: 죽전중 90%, 대지중 90%
- 학원가 유무 : 도보 21분 - 53개, 도보 13분 17개
3) 가격
- 평형 정보: 24평(전용59)
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) :11.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 10.5억
4)가치평가 및 결론:
- 교통(A): 동천역(신분당선) 도보 12분, 오리역(수인분당선) 보도 11분으로 더블 역세권이다. 내 직장(언주)까지 49분, 배우자 직장(양재)까지 37분이여서 교통편은 좋은편이다.
보도로 어느역을 더 이용하는지, 가는 길은 괜찮은지 임장이 필요하다.
- 학군(A): 가장 가까운 죽전중 90%, 우측 새터마을(54개)과 무지개 마을(18개)에 학원가가 있어서, 학군은 좋은편
- 환경(A-): 3km 안에 백화점 1개가 있고, 특히 단지 근처에 대형 하나로 마트가 있어 도보 이용이 편의할 것으로 예상. 다만 마이너스 요인으로 죽전역근처 공공하수처리시설과, 3km내에 대기배출시설이 6개가 있고, 오리역근처 성인게임/안마시술소가 검색돼서 안전한 곳인지 파악 필요.
- 종합 및 느낀점: 출퇴근이 괜찮고, 강남 접근성도 좋음. 우리 가족이 중시하는 학군과 생활권(교회: 서현)과도 인접해서 전반적으로 교집합이 좋다고 느껴짐. 다만 아쉬운 점은 예산 12억을 꽉 채우지 못한다는 점.
단지 2. 상현동 성복역아이파크
1) 위치 및 기본 정보
- 위치: 경기도 용인시 수지고 상현동
- 연식: 2002년7월(25년차)
- 세대수: 584세대
- 평형 :34평(공급114/전용84),방3화2
2) 가치평가
- 교통 (물리적위치, 업무지구접근성) → A 등급
- 강남역까지 직선거리 : 21.4km
- 강남역까지 소요시간: 44분(신분당선, 도보15분)
- 시청역까지 소요시간: 1시간29분(신분당→2호선,환승1),1시간 11분(신분당→3호선→2호선,환승2), 1시간반걸려서 한번에 가는 광역버스도 있음.
- 여의도역까지 소요시간: 1시간6분(신분당→9호선 급행, 환승1)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 나 57분(신분당→9호선 1회 환승), 배우자 1시간(자차) - 환경 (유해시설 유무, 편의시설 유무) → A- 등급
- 반경 3KM 내 유해시설: 상현/수지 공공하수처리시설 총2개, 수원시연화장(화장/자연장지), 대기배출시설 4개로 마이너스 요소
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트): 백화점 1개(신세계사우스시티), 대형마트 4개(롯데마트 수지점, 이마트 수지점, 스타필드마켓이마트 죽전점, 트레이더스 구성점) - 학군 (중학교 학업성취도, 학원가) → A등급(거진S급)
- 중학교 학업성취도: 이현중94%(연계: 서원93%, 소현92%, 상현중89%)
- 학원가 유무: 65개 학원(단지 바로 아래)
3) 가격
- 평형 정보:34평
- 현재 호가(네이버 부동산 매물) : 34평(84)은 12억, 24평(59)10.5억/11.5억
- 최근 실거래가(호갱노노 최근 실거래가) : 11억 4000
4) 가치평가 및 결론
- 교통A: 내 직장(언주)까지 57분(지하철 환승1회), 배우자 직장(양재)까지 1시간이다. 신분당선 도보 15분거리라 조금 멀지만 강남 접근성은 좋다.
- 학군A: 이현중94%, 단지 하단 도보로 학원 65개가 있어서 학군은 좋은편
- 환경A-: 3km 안에 백화점 1개, 대형마트 4개가 있어서 살기는 편함. 다만 공공하수 처리시설 2개와 화장터 대기 배출시설 등 유해시설은 마이너스 요소.
- 종합 및 느낀점: 신분당선 보도 15분으로 조금 멀지만 강남 접근성은 좋고, 학군도 94%로 좋은편이고 바로 아래 학원가가 있음. 나름 02년식 건물이라 59든 84든 화장실이 2개인게 마음에 든다.
내가 보고 있던 올 확장 남향 매물은 부동산 전화해보니 요즘 매매가가 오르는 추세라 집주인들이 급하게 매매x 보유하려 해서, 수리 없는 다른 집 매물을 보기로 함.
3. 단지 비교표 작성
비교평가 결론 :
두 단지는 가치를 등급으로 봤을 때 유사하여, 임장 및 매물 비교해야 판단이 설 것 같음.
교통: 신분당/수인분당 더블 역세권, 강남역까지 신분당선 37분, 교회와도 가까운 → 벽산타운2단지 win
환경: 백/마트 수 유사, 성복아이파크는 상하수시설 2개, 화장터있어서 → 벽산타운2단지 win
학군: 벽산 죽전중90% 떨어진 학원 53개, 성복아이파크 이현중94% 단지 아래 학원 65개→ 성복아이파크 win
가격: 벽산(24평) 11.5억(최근 급올랐다고 함), 성복아이파크 (35평) 12억 → 성복아이파크 win
나의 생각과 느낀점 :
모두 신분당 역세권. 더블 역세권이냐, 학군이냐 고민인 시점. 같은 가격대라면 성복역이
양측 부동산 전화하니 둘 다 매물이 많지 않은 상태. 내년 9월에 전세 만기인데, 대부분 2-3월에 계약으로 전세 빼고 들어가야될 가능성 큼(매물가격이 많이 올라있기는 함)
