특약불이행하는 매도인, 제가 어떻게 대처하면 좋을까요?

니부님 1호기 매수계약하셨군요. 우선 축하드려요. 너무 상황이 어렵겠네요. 무사히 전세계약서도 작성하고 잔금도 잘 치뤄서 1월에 등기까지 마무리 잘하시길 바래요~

세니부님, 안녕하세요. 세상에서 가장 존경하는 아내 그리고 두 아이와 서울에서 살고 있는 자이코입니다. 잔금을 앞두고 매도인이 퇴거 특약을 지키지 않아 마음 졸이고 계신 질문 주셔서 제 생각을 나눠보려고 합니다. [질문 요약] 중도금까지 냈고 11/11 잔금만 남았습니다. 잔금일에 매도인과 전세계약서를 쓰고, 1월 중 협의해서 퇴거하기로 특약을 넣었습니다. 그런데 매도인이 분양 아파트 입주 기한(12월 말)과 집단대출을 이유로 12월에 무조건 나가겠다고 합니다. 1월 입주 세입자는 있는데 매도인이 거부했고, 12월 세입자는 대출 문제로 거의 없습니다. 주변 전세가도 내려가고 있습니다. [먼저 결론부터] → 잔금일에 쓰는 전세계약서가 마지막 협상 자리입니다. "매도인이 언제 나가는지"와 "보증금을 언제 돌려주는지"를 분리해서 그 계약서에 적으세요. → 그리고 잔금 전에 매도인이 12월에 꼭 필요한 게 "이사"인지 "돈"인지 직접 확인하세요. 둘에 따라 해법이 완전히 다릅니다. [이렇게 생각하는 이유] 1. 지금 협상력은 질문자님 쪽에 더 있습니다. 중도금이 오갔으니 계약금만 걸고 깨는 건 양쪽 모두 막혀 있습니다. 질문자님만 묶인 게 아니라 매도인도 묶여 있어요. 그리고 1월 중 퇴거는 이미 특약으로 합의된 내용입니다. 12월을 고집하는 건 매도인이 합의를 바꾸자는 쪽이라, 바꾸려면 매도인이 무언가를 내놓아야 하는 게 순서입니다. 2. 나가는 날과 보증금 받는 날은 같은 날이 아니어도 됩니다. 매도인이 12월에 이사를 나가는 것 자체는 막을 수도 없고 막을 필요도 없습니다. 진짜 문제는 보증금이에요. 질문자님은 새 세입자 보증금으로 매도인 보증금을 돌려줄 계획이실 텐데, 그 돈이 1월에 들어옵니다. 그러니 전세계약서 특약에 이렇게 적어두시는 게 핵심입니다. "임차인의 보증금은 신규 임차인의 입주(잔금)일에 반환한다. 신규 임차인 입주는 20OO년 1월 중으로 하며, 구체적인 날짜는 신규 임차인 계약 시 서면으로 확정한다. 임차인은 신규 임차인을 구하는 동안 집 보여주기에 협조한다." 이렇게 써두면 매도인이 12월에 먼저 나가더라도 보증금은 1월에 돌려드리는 구조가 됩니다. 날짜를 하루로 못 박지 말고 범위로 적어야 세입자를 구할 폭이 넓어집니다. 3. 잔금 뒤에는 세입자 계약의 주인이 바뀝니다. 잔금 전에는 매도인이 소유자라 1월 세입자를 거부할 수 있었습니다. 잔금을 치르고 나면 질문자님이 임대인이니, 1월 세입자와는 질문자님이 직접 계약하시면 됩니다. 부사님이 "전세입자는 제가 계약하는 거니 걱정 말라"고 하신 게 이 뜻입니다. 이 부분은 맞는 말씀이에요. 다만 그 말이 성립하려면 위 2번 특약이 전세계약서에 들어가 있어야 합니다. [질문자님 상황에 대입해보면] 매도인이 12월을 고집하는 이유에 따라 두 갈래로 나뉩니다. 첫째, 이사만 12월이면 되는 경우입니다. 분양 아파트에 입주만 하면 되고 보증금은 1월에 받아도 괜찮다면, 위 특약으로 끝납니다. 오히려 집이 비어 있으면 세입자에게 보여주기도 편하고, 도배 같은 손볼 곳이 있으면 그때 하시면 됩니다. 둘째, 12월에 보증금이 꼭 필요한 경우입니다. 분양 잔금을 치르려면 이 집 보증금이 있어야 하는 상황이죠. 이게 진짜 이유라면 매도인은 "1월 세입자"가 싫은 게 아니라 "1월에 받는 돈"이 문제인 겁니다. 이때는 매도인에게 연체이자가 얼마인지 물어보세요. 분양 잔금을 몇 주 늦게 내면 붙는 연체이자가, 질문자님이 12월 세입자를 맞추려고 전세가를 내려서 잃는 금액보다 훨씬 작은 경우가 많습니다. 그렇다면 그 연체이자 일부를 보전해드리는 조건으로 1월 날짜를 확정받는 게 오히려 싸게 먹힐 수 있습니다. 서로 손해를 줄이는 방법이라 매도인도 받아들일 여지가 있어요. 그래도 12월이어야 한다면 남는 방법은 질문자님 돈으로 먼저 돌려드리는 것뿐입니다. 이건 지금 미리 계산해두셔야 합니다. 현금이나 전세퇴거자금대출로 매도인 보증금을 먼저 돌려드릴 수 있는지, 된다면 얼마까지 되는지를 잔금 전에 은행에 확인하세요. 이게 되는지 안 되는지에 따라 협상할 때 내밀 수 있는 카드가 달라집니다. 그리고 한 가지 꼭 챙기실 게 있습니다. 1월 세입자들도 정말 대출이 나오는지입니다. 12월 세입자가 대출이 안 나오는 이유는 아마 소유권이 바뀐 직후라 은행 내규에 걸리기 때문일 텐데, 이 기준은 은행마다 다릅니다. 11/11 등기라면 1월도 두 달 남짓이에요. 1월 세입자도 같은 문제에 걸릴 수 있으니, 계약 전에 세입자 본인이 대출받을 은행 지점에 직접 확인하게 하세요. 중개사 말만 듣고 넘어가지 마시고요. 전세가가 내려가는 중이라면, 보증금을 시세보다 조금 낮춰서 현금으로 들어올 수 있는 세입자를 찾는 방법도 같이 열어두세요. 대출 일정 문제를 통째로 피할 수 있습니다. [먼저 확인해보실 것] 1. 매도인이 12월에 필요한 게 이사인지 보증금인지. 부사님 문자로 계속 막히면 잔금 전에 매도인과 직접 통화하시거나 셋이 같이 만나서 물어보세요. 2. 보증금이 필요한 거라면 분양 잔금 연체이자가 하루 또는 한 달에 얼마인지. 3. 질문자님이 현금이나 대출로 매도인 보증금을 먼저 돌려드릴 수 있는 한도. 4. 1월 세입자 후보들의 전세대출이 실제로 나오는지. 세입자 본인이 은행에 확인한 답. 5. 잔금일에 쓸 전세계약서 특약 문구. 잔금일 당일에 처음 꺼내지 마시고, 미리 문구를 정리해서 부사님과 매도인에게 전달하고 동의를 받아두세요. [정리하면] 잔금을 치르면 계약을 깨기 어렵다고 걱정하시는데, 중도금을 넣은 지금도 이미 양쪽 모두 깨기 어려운 상태입니다. 그러니 깰지 말지보다 잔금일에 쓰는 전세계약서를 어떻게 쓸지에 집중하시는 게 맞습니다. → 나가는 날과 보증금 돌려주는 날을 나누고, 매도인의 진짜 사정을 확인한 뒤, 그 사정에 맞는 대가로 1월 날짜를 확정받으세요. 금액이 크고 특약 문구 하나에 보증금이 걸리는 일이니, 문구가 걱정되시면 잔금 전에 법률 상담을 한 번 받아보시는 것도 권합니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 오늘도 화이팅입니다. 자이코 드림

안녕하세요 세니부님! 먼저 매수 계약 마무리 하신 것 축하드립니다!😊 매도인이 계약을 이행하지 않아서 너무 당황스러우셨을 것 같아요.. ㅜㅜ 우선 아래 분들이 많이들 말씀 주셨기 때문에 중도금 까지 들어간 계약이라 양쪽 모두 계약을 파기할 수는 없는 상황입니다. 매도자 분의 행동이 이해되지는 않지만.. 우선 지금의 상황에 대해 매도자 분에게 전달드려 두는 것이 좋을 것 같습니다. 우선 세니부님께서는 1월 잔금을 예정하고 세입자를 구하고 있는데, 1월 세입자에게는 집을 보여주지 않고 12월 세입자에게만 집을 보여주셔서 잔금에 대한 걱정이 되실 것 같아요. 우선 매도자분에게 "만약 지금처럼 1월 계약자가 집을 보여주지 못해 전세입자가 구해지지 않는다면.. 예정된 잔금일에 잔금을 돌려드리지 못하는 상황이다"라는 점을 잘 인지시켜드려야 할것 같습니다. 이때 '12월 이사를 원하시는 상황에 대해서는 충분히 이해했고, 저도 최대한 12월 계약자가 나타나면 빨리 전세를 맞춰드리려고 한다. 하지만 제가 걱정되는 것은 이렇게 집을 못봐서 1월 세입자가 집을 못봐서 세입자를 못구하게 되면 약속된 잔금일에 잔금을 치루지 못하게 될까봐 걱정된다..' 라는 것에 대해 말씀드려보세요. 그리고 그렇게 되었을때 가장 손해를 입는 것은 매도자 분의 입주일정을 맞출 수 없을 수 있다는 것을 인지시켜드리면 어쩔지.. 제안 드려봅니다 :) 세입자와의 소통에서는 팩트보다는 '감정'에 호소 했을 때 원활한 의사소통이 되는 경우가 많으니 이 부분 소통하실 때 참고해주시고, 단 충분한 상황 설명에도 만약 매도자가 특약을 계속 이행하지 않는 다고 고집을 부린다면, 특약에 이미 명시되어 있기 때문에 집을 보여주지 않아 세입자가 맞춰지지 않아 잔금이 지연되는 부분에 대해서는 모두 매도자에게 책임이 있다"는 부분을 명확하게 인지 시켜드려야 할것 같습니다. 계약 잘 마무리 하시기를 바라겠습니다! 🩵