안녕하세요? 김제로입니다.
가을학기의 두 번째 강의을 수강하였습니다.
이번 강의는 ‘갈아타기와 성장, 둘 다 해내는 방법’ 이라는 주제로 ‘센스있게쓰자’ 튜터님께서 진행해주셨습니다.
사실 닉네임은 익숙하지만 강의에서 뵌 것은 처음이었는데,
명쾌한 강의 덕분에 성장에 대한 생각을 다시 한 번 정리해볼 수 있었습니다.
이번 학기를 시작하며 저 역시 가장 많이 고민하고 있던 부분이 바로 ‘다음’이었습니다.
그동안 공부를 꾸준히 하여 기존 보유했던 0호기 매도까지 모두 마무리 하였지만
이후 넥스트 투자를 어떻게 선택하고, 또 그 이후에는 어떤 방향성으로 나아갈지 등에 대한 고민이 필요했습니다.
단순히 한 채를 사고파는 것에서 끝나는 것이 아니라,
매수 → 보유 → 매도 → 다시 매수
이 전체 사이클을 경험하며 자산을 더 나은 방향으로 이동시키는 것이 투자자의 과정임을 다시 느꼈습니다.
그리고 이번 강의에서는 갈아타기뿐 아니라
그 과정에서 투자자로서 어떻게 성장해야 하는지도 함께 생각해볼 수 있었습니다.
강의를 들으며 제가 이해한 이번 강의의 큰 흐름은 다음과 같았습니다.
1. 시장을 파악한다.
→ 지금 시장이 어디까지 움직였고, 앞으로 어떤 흐름을 보일 수 있는지 이해한다.
2. 갈아탈 대상을 파악한다.
→ 지방 투자, 수도권 투자, 내집마련까지 모든 가능성을 열어두고 더 나은 선택지를 비교한다.
3. 내 자산과 물건을 비교해 실행한다.
→ 지금 팔 것인지, 나중에 팔 것인지. 그리고 무엇으로 갈아탈 수 있는지를 구체적으로 판단한다.
4. 투자와 성장을 연결한다.
→ 목표 없는 반복이 아닌, 투자 결과로 이어지는 성장을 만든다.
위와 같은 흐름으로 강의를 이해하며 강의에서 제가 느낀 원메시지는 아래와 같습니다.
“현재 가진 자산과 시장을 냉정하게 바라보고" → [포트폴리오 점검]
“더 나은 가치로 이동할 수 있다면 실행하며” → [갈아타기 실행]
"그 과정 자체를 통해 투자자로 성장한다.” → [투자와 성장 별개 아님]
1. 갈아타기의 시작은 ‘내가 가진 것’ 메타인지
갈아타기는 단순히 지금 집을 팔고 더 좋은 집을 사는 것이 아니었습니다.
현재 가지고 있는 자산이나 거주지를 처분하고
더 나은 조건과 가치를 가진 대상으로 이동하는 과정입니다.
그러기 위해서는 가장 먼저 내 상황부터 정확하게 알아야 합니다.
내가 가진 자산은 무엇인지,
보유하고 있는 단지는 현재 시장에서 어느 정도 위치인지,
매도하면 실제 사용할 수 있는 투자금은 얼마인지까지 점검해야 합니다.
그리고 그 다음에서야 시장 파악 → 대상 파악 → 물건 파악 순서로 갈아타기를 판단할 수 있습니다.
저 역시 최근 0호기 매도를 진행하면서
‘매도하고 나면 무엇을 살 것인가’를 계속 고민하고 있습니다.
예전에는 ‘좋은 물건이 나오면 투자해야지’라고 생각했다면,
이제는 먼저 제가 가진 자산을 정리하고
현재 자산을 어떤 자산으로 바꾸는 것이 가장 효율적인가
라는 관점에서 먼저 생각해야겠다는 생각이 들었습니다.
갈아타기의 시작은 결국 새로운 물건을 찾는 것이 아니라
내 현재 위치를 정확히 아는 것이라는 점이 인상적이었습니다.
▶ 적용: 내 자산과 보유 단지부터 점검한 뒤 갈아타기 판단하기
2. 개별적으로 움직이는 시작 파악
이번 강의에서는 수도권과 지방 시장의 흐름을 세세하게 살펴볼 수 있었습니다.
특히 지방 시장을 보면서 단순히 ‘지방이 오른다, 떨어진다’라고 하나로 묶어 생각해서는 안 된다는 것을 느꼈습니다.
부산, 대구, 울산, 광주, 대전, 청주, 창원, 천안, 전주 등 모든 지역이
각각 서로 다른 모습을 보이고 있었습니다.
비슷한 상승의 흐름을 타고 있는 시장이라도
어떤 지역은 상급지만 움직이고 있었고,
어떤 지역은 하급지까지 상승세가 번지고 있었으며,
어떤 지역은 공급 영향으로 상승 후 다시 주춤하고 있었습니다.
특히 기억에 남았던 것은
지방은 공급이 많다고 해서 공급이 모두 끝난 후에 가격이 움직이는 것이 아니라,
공급이 많은 상황에서도 좋은 단지부터 먼저 움직일 수 있다는 점이었습니다.
실전 투자에 바로 연결할 수 있는 튜터님의 소중한 경험이란 생각이 들었습니다.
결국 공급이라는 하나의 숫자만 보는 것이 아니라
그 지역의 산업, 수요, 선호 생활권과 단지까지 함께 살펴야 함을 느꼈습니다.
수도권 역시 마찬가지였습니다.
서울 상급지에서 시작된 흐름이
경기 핵심지와 외곽까지 어떻게 이동하고 있는지를 보면서
지금 시장이 어느 단계에 있는지를 계속 확인해야 합니다.
특히 과거 2019년과 같은 흐름에서는
부천 이후 김포 등 외곽까지 상승이 이어졌는지를 확인해보며
현재와 과거를 비교해보는 것이 필요하다는 말씀도 인상 깊었습니다.
앞으로 시장을 정리할 때에는 단순히 현재 상황만 기록하지 않고
What - 무슨 일이 일어났는지
Why - 왜 이런 일이 일어났는지
How - 실제 시장에서는 어떻게 나타나고 있는지
를 함께 기록해보려고 합니다.
그리고 비슷한 과거 시장의 사례까지 찾아보며
현재 시장의 위치를 좀 더 입체적으로 이해해보겠습니다.
▶ 적용: 시장을 점이 아니라 흐름으로 바라보고 과거 사례와 이후 어떻게 되었는지 함께 비교하기
3. 갈아타기: ‘지금’과 ‘나중’의 전략 구분하기
이번 강의에서 가장 실질적으로 도움이 되었던 부분은
갈아타기의 경우의 수를 구체적으로 나누어본 부분이었습니다.
보유한 집을 어떻게든 공실로 만들어서 지금 매도할 것인지,
세입자를 안고 그대로 매도할 것인지,
만기까지 기다렸다가 나중에 매도할 것인지에 따라 전략이 바뀐다는 부분은 정말 인상적이었습니다.
그리고 매도 이후에는 ‘’지방 투자, 수도권 비규제지역 투자, 내집마련"의 3트랙으로 나누어서
각각의 전략에서 취득할 수 있는 자산을 비교해본다는 점도 좋았습니다.
하나의 정답을 찾는 것이 아니라
각 경우의 수를 모두 펼쳐놓고 비교해야 한다는 것입니다.
저는 솔직하게 더 좋은 자산 살 수 있는 것이 분명하니까
어떻게든 매도하고 싶다는 마음 뿐이었지만,
그것에 대한 시나리오를 조금 더 상세하게 작성해봤어야 한다는 생각이 들었습니다.
결국 핵심은
플랜A. 지금 당장 움직이는 경우
플랜B. 조금 더 기다렸다 움직이는 경우
각각 무엇을 살 수 있는지를 확인하는 것이었습니다.
상승장에서는 내가 가진 물건보다 갈아타고자 하는 자산의 가격이 더 빠르게 상승할 수 있기에
적정한 가격에 빠르게 매도하는 것이 필요할 수 있습니다.
반면 하락장에서는 대출 규제가 완화되고 레버리지를 활용하기 쉬워지면서
오히려 레버리지를 이용하여 상급지로 이동할 수 있는 기회가 생길 수 있습니다.
결국 상승장이냐 하락장이냐보다 더 중요한 것은
“시기와 관계없이 그래서 지금보다 더 나은 가치의 자산으로 이동할 수 있는가?”
였습니다.
더 좋은 자산으로 이동할 수 있다면 실행하고,
그렇지 않다면 시장 상황에 맞춰 기다리는 것입니다.
그동안 저는 ‘지금 투자해야 하는가 말아야 하는가’를 많이 고민했다면
앞으로는 ‘지금 움직였을 때 무엇을 살 수 있고, 기다렸을 때 무엇을 살 수 있는가’
라는 질문으로 바꾸어 생각해보겠습니다.
▶ 적용: 플랜A와 플랜B를 모두 만들고, 가능한 모든 투자 대상을 비교하기
4. 투자와 성장은 별개가 아님
강의 후반부에서는 성장계획서에 대한 이야기가 이어졌습니다.
특히 기억에 남았던 말은
명확한 이유와 목표가 없는 성장계획서는 단순 반복 활동이 될 수 있다는 것이었습니다.
정곡을 찔린 기분이었습니다.
솔직히 이번에 매도와 매수의 과정을 포함한 투자를 목표로 한다는 점은 명확하였지만
구체적인 내용에 대해서는 그냥 해야하니까 적은 느낌이었습니다.
투자를 하기 위해 부족한 것이 무엇인지 찾고,
그 부족한 부분을 채우기 위해 성장계획서를 사용하는 것임을 다시 깨달았습니다.
11월 계획을 작성할 때는 해야 할 것들을 보여주기식으로 너무 많이 늘려놓기보다는
현재 가장 중요한 원씽이 무엇인지 정하고 그것을 이루기 위한 행동에 집중해야겠습니다.
특히 지금 당장 눈에 보이는 결과가 없더라도
계속 시도하다 보면 어느 순간 변곡점이 온다는 말씀을 기억하려 합니다.
당장의 결과에 흔들리기보다는 방향이 맞는지 계속 점검하며
될 때까지 행동하는 투자자가 되겠습니다.
▶ 적용: 목표 없는 반복이 아니라 투자 결과로 이어지는 성장하기
