[지투실전] 투자 경험담 후기 [에버그로우] (feat.중구난방 앞마당만 늘리던 내가 결국 광역시 투자를 해내기까지의 이야기)

안녕하세요

항상 나누고 성장하 투자자 에버그로우입니다.

이번 글에서는 제가 어떤 과정을 거쳐 광역시를 선택해 매수하고 임대를 세팅했는지, 

그리고 지난 과정을 냉철하게 되짚어보며 무엇을 배웠는지 담아보려고 합니다. 

저 스스로 더 나은 다음 투자를 준비하기 위한 복기 기록이자, 비슷한 고민을 하고 계실 

동료분들께 작은 도움이 되었으면 하는 마음으로 남깁니다.

1. 앞마당은 10개나 만들었는데, 저는 준비되지 않았습니다

투자를 시작하며 처음에 가장 많이 했던 고민은 

바로 '수도권 VS 지방, 나는 어느 지역을 가야 하는가?'였습니다. 

특히 2024년 내내 이 고민이 제 머릿속을 떠나지 않았습니다.

열정은 넘쳤기에 매달 쉬지 않고 임장을 다니며 앞마당을 늘려갔지만, 

당시 저의 행보를 그대로 적어보면 어딘가 모르게 무척 혼란스럽습니다.

[에버그로우 성장기 Summary : 23~24년 상반기 앞마당 행보]

이 행보를 보시니 어떤 생각이 드시나요? 어딘가 혼란스럽지 않나요? 

바로 23~24년 에버그로우의 모습이었습니다. 

앞마당 개수만 채우면 자연스럽게 투자할 수 있을 줄 알았는데, 

막상 투자를 하려고 돌아보니 아찔한 생각이 들었습니다.

'열심히 다녔는데... 23년 비교임장지가 없네?!! 어떡하지?!' '

강남, 서초, 용산을 보다가 갑자기 울산, 청주, 대구를 본다고? 

내 투자금으로 당장 실행할 수 있는 곳은 어디지?'

시장 흐름을 읽을 줄 몰랐고, 제대로 된 선호 요인과 단지의 순서를 알지 못한 채 

수박 겉핥기식의 판단으로 앞마당만 늘리고 있었던 것입니다.

그때의 내가 놓친 것

• 내 투자금과 상황을 명확히 고려하지 않고 수도권과 지방을 중구난방으로 오간 것

• 가치와 가격을 나란히 놓고 비교할 수 있는 '비교임장지'를 만들지 못한 것

• 제대로 적어보지 않고 수박 겉핥기식으로 판단하며 정작 '손에 잡히는 단지'를 하나도 만들지 못한 것

• 한 번에 "잘"하고 싶다는 실력보다 컸던 인정받고 싶은 욕구와 조급함

   

2. 인생을 바꾼 특강과 투자코칭, 고민하지 않고 광역시를 선택했습니다

혼란 속에 헤매던 제게 명확한 방향을 짚어준 것은 멘토님들의 가르침이었습니다. 

2024년 하반기에 들었던 너나위 멘토님의 부동산 특강과 월부콘은 제 시야를 완전히 바꿔놓았습니다.

"광역시 정말 저렴해요!" (24.10.08 너나위 멘토님 부동산 특강) 

"에버님 그냥 광역시 가세요!" (24.10.18 월부콘 너나위 멘토님)

멘토님의 명쾌한 한마디에 머릿속의 안개가 걷히는 기분이었습니다.

 '이제부터는 광역시로 집중하자!' 저는 더 이상 고민하지 않고 광역시 투자를 선택했습니다.

하지만 방향을 정했다고 해서 막연한 불안함까지 단번에 사라진 것은 아니었습니다. 

결국 2025년 1월, 한가해보이 멘토님께 1:1 투자코칭을 신청하며 

제 밑바닥에 있던 가장 솔직한 고민을 고백했습니다.

"멘토님 손에 잡히는 단지가 없어서 고민입니다."

부끄러움을 무릅쓴 저의 솔직한 고백에, 보이 멘토님께서는 

단호하고도 따뜻한 확신을 주셨습니다.

"이 시간 이후로 그런 고민 모두 없애드릴게요!"

어찌할 바를 몰라 불안했던 마음이 확신으로 바뀌는 순간이었습니다. 

한가해보이 멘토님과의 투자코칭 이후, 저는 고민하지 않고 즉각 행동했습니다.

3. 매수 과정 후기 : 투자금 설정부터 매물 털기, 그리고 임대 준비 계획까지

Step 1. 보수적인 투자금 설정과 후보 단지 선정하기

본격적으로 물건을 찾기 전 가장 먼저 해야 할 일은 투자금을 정하는 것이었습니다. 

단순히 당장 가용할 수 있는 돈만 보는 것이 아니라, 향후 역전세 가능성까지 감당 가능한지 

마지노선을 확인하며 보수적으로 투자금을 설정했습니다.

이후 '손에 잡히는 단지'를 만들기 위해 단지 선정 순서를 다시 잡았습니다. 

처음에는 자연스럽게 1등 생활권부터 눈이 갔지만, 그렇게 접근하니 놓치는 단지들이 

생겨 배운 대로 원칙을 지켰습니다.

전수조사 → 저평가 단지 선정 → 투자금 안에 들어오는 단지 선별 → 1~3순위 그룹핑

특정 생활권 안에서만 고르는 것이 아니라 지역 전체를 놓고 가치와 가격,

 투자금을 함께 비교하자 비로소 보는 범위가 달라졌고, 왜 전수조사부터 

하라고 하시는지 몸으로 이해할 수 있었습니다.

Step 2. 확신이 들 때까지 매물 털기

후보 단지를 고른 후에는 네이버 부동산에 올라온 물건만 확인하는 것이 아니라 

현장 부동산을 찾아다니며 장부 물건을 찾아내는 매물 털기를 진행했습니다. 

주말에 문을 닫은 곳도 많고 뜻대로 되지 않다 보니 마음 한편에 의심이 생겼습니다.

'전화는 이미 다 해봤는데, 문 닫은 곳 다시 전화할 필요 있을까?' '

이렇게 한다고 정말 장부 물건을 받을 수 있을까?'

안 해도 될 이유는 많았지만 한 가지 질문이 계속 남았습니다.

'이 과정을 생략하고도, 내가 고른 물건이 최선이었다고 말할 수 있을까?'

나중에 '그때 조금만 더 찾아볼걸' 하고 후회하지 않으려면 확인할 수 있는 데까지는 

확인해야 했습니다. 주말 현장에 가서 문을 연 부동산을 찾아다녔고, 닫혀 있으면 문 앞에서 

사장님께 전화해 근처에 와 있다는 것과 실제로 투자할 의사가 있는 사람이라는 점을 

전달하려고 노력했습니다.

그 노력이 통했는지 다시 연락을 주시는 사장님들이 생겼고, 처음 전화 임장을 했을 때는 

듣지 못했던 정보도 받을 수 있었습니다. 다른 선택지까지 끝까지 확인한 뒤에야 

비로소 제 투자금 범위에서 가장 좋은 매물이라는 

확신을 가지고 매수 계약을 완료할 수 있었습니다.

Step 3. 매매 계약과 동시에 수립한 체계적인 임대 준비 계획

매수 계약이 완료되었다면 투자의 절반이 완성된 시점이고, 

이제 남은 절반은 철저한 임대 계획을 수립하는 것이었습니다. 

체계적인 임대 계획 수립은 최종 투자금을 줄이고, 금융 비용을 최소화하며, 

안정된 현금흐름과 마음의 평온까지 가져다준다는 것을 알기에 

매수 직후부터 바로 매매 및 임대 준비 계획을 구체화했습니다.

• 잔금 및 금융 비용 최소화 계획 : 매도인과의 잔금 일정 조율 단계부터 임차인 입주 가능 시점을 계산해 공실 기간과 불필요한 금융 비용이 발생하지 않도록 타임라인을 세웠습니다.

   

• 컨디션 점검 및 전세 맞춤 전략 : 수리가 필요한 부분과 현재 단지 내외부의 전세 수요를 미리 파악해, 투자금을 아끼면서도 임차인이 선호할 만한 조건을 사전에 준비했습니다.

  
   

4. 임대 과정 후기 : 공급의 두려움을 데이터와 행동으로 돌파한 전세 세팅

매수 이후 이어진 실제 전세 세팅 과정은 매수 시점에 세워둔 

임대 계획을 현장에서 검증하고 실행하는 시간이었습니다.

과거의 저였다면 시장의 공급 물량 소식에 흔들리고 초조해하며 막연히 겁을 냈을 것입니다. 

하지만 이번에는 공급을 무서워할 것이 아니라 "상승장의 공급의 여파"를 지난 시장을 통해 먼저 확인하고, 

내가 얼마까지 감당 가능한지 마지노선을 확인하며 차분히 대응했습니다.

사전에 세워둔 임대 계획에 맞춰 주변 신축 입주장과 기존 단지의 전세 소진 속도를 면밀히 트래킹했고, 

현장 부동산 사장님들과 긴밀하게 소통하며 적정 전세가를 조율했습니다. 

체계적으로 임대 계획을 세우고 움직인 덕분에 불필요한 금융 비용을 줄이고 

투자금을 아끼며, 마음의 평온 속에서 무사히 전세 세팅까지 마침표를 찍을 수 있었습니다.

5. 투자 복기 및 다음 투자를 위한 전략

이번이 저의 마지막 투자는 아니기에, 이 다음 더 나은 투자를 원한다면 

지난 매매, 계약, 임대 과정을 냉철하게 되짚는 리뷰가 필수라고 생각합니다.

① 매매·계약·임대 과정에서의 잘한 점, 아쉬운 점, 개선할 점

• 잘한 점 (Keep) :

  • 멘토님의 코칭 이후 고민을 멈추고 광역시로 방향을 명확히 잡아 즉각 행동으로 옮긴 점.

  • 전수조사부터 1~3순위 그룹핑까지 정석의 프로세스를 지키며 '내 손에 잡히는 후보 단지'를 직접 만들어낸 점.

  • 주말 문 닫힌 부동산 앞에서도 포기하지 않고 전화하며 끝까지 매물을 털어 내 선택에 확신을 가질 수 있는 근거를 쌓은 점.

  • 매수 직후 체계적인 임대 계획을 수립해 투자금과 금융 비용을 최소화하고 안정적으로 전세를 세팅한 점.

     

• 아쉬운 점 (Problem) :

  • 투자 초기에 내 가용 자금과 비교임장지를 고려하지 않고 수도권과 지방을오가며 방향성없이 시간을 보냈던 점.

  • 가용할 수 있는 현금과 자산 규모를 처음부터 100% 뾰족하게 파악하지 못해 초기 투자금 설정 단계에서 시간을 꽤 소모했던 점.

     

• 개선할 점 (Try) :

  • 매달 실제로 가지고 있는 돈과 투입할 수 있는 돈을 빠짐없이 계산하여 언제든 기회가 오면 즉시 움직일 수 있도록 자금 관리 루틴화하기.

  • 앞마당을 늘릴 때 단순 개수 채우기가 아니라, 기존 앞마당과 가치·가격을 입체적으로 비교할 수 있는 인접 지역부터 뾰족하게 다져나가기.
     

② 지금 내가 이전의 나보다 나아진 점

• 전고점이 더 높은데 더 싸네? → 가치를 먼저 보는 습관 : 예전에는 전고점과 당장의 가격에 흔들렸다면, 이제는 전고점을 보지 않고 가치를 먼저 매기고 가격을 확인한 후 마지막에 전고점을 봅니다.

• 싼데 저평가 아니야? → 가치 있는 저평가 단지 선별 : 단순히 싼 것을 넘어, 여전히 저평가이면서 가치 있는 단지를 고르기 위해 임보 결론 하나에도 실수를 줄이려 노력하고 있습니다.

• 공급장의 전세 맞춤, 할 수 있을까? → 리스크를 가늠하는 습관 : 겁을 내는 것보다는 이전 시장을 통해 확인하고 리스크가 어느 정도일지 가늠해 보는 습관을 임보를 쓰면서 실천하고 있습니다.

   

③ 다음 투자에 대한 방향 및 계획

첫 광역시 매수와 임대 세팅을 통해 쌓은 소중한 경험을 발판 삼아, 다음 투자를 위한 준비를 이어가려 합니다. 

먼저 이번에 투자한 단지의 임대 현황과 지역 시세를 꾸준히 트래킹하며 안정적인 현금흐름을 유지할 계획입니다. 동시에 매달 저축액과 가용 자금을 명확히 업데이트하고, 이미 만든 광역시 앞마당들을 한 번 더 깊이 있게 복습해 

'내가 웬만한 거주민보다 선호도를 잘 안다'는 수준까지 끌어올려 다음 갈아타기 및 추가 투자의 기회를 선점하겠습니다.

6. 자산보다 더 값진 것을 얻었습니다

여기까지만 보면 제가 해야 할 일을 차근차근 해낸 것처럼 보일 수도 있을 것 같은데요, 

사실 저 역시 회사가 너무 바쁘고 힘들 때는 슬그머니 예외 조항을 만들고 싶었던 순간이 있었습니다.

'지금은 진짜 바쁜 거니까 솔직히 못 하는 게 당연한 거 아닐까?'

하지만 회사가 바쁘다는 사실과 투자에 쓸 수 있는 시간이 적다는 사실은 변함이 없었기에, 

저는 생각을 바꿨습니다. '이렇게 바쁜데 어떻게 해?'가 아니라, 

'어떻게 하면 할 수 있을까?'로 질문을 바꾼 것입니다.

이번 투자를 통해 저는 자산도 늘어났지만 더 값진 것을 얻었습니다. 

'한다, 못 한다'로 결론부터 내리는 대신, '지금 할 수 있는 일이 무엇인지'를 찾아보는 삶의 태도. 

이 삶의 태도는 앞으로 어떠한 어려움을 겪더라도 이겨낼 수 있는 힘이 되어주리라고 생각합니다.

이 글을 읽는 여러분들도 회사 일도, 가족 일도 어느 하나 가볍게 내려놓을 수 없어 많이 바쁘실 겁니다. 

다만 예전의 저처럼 방향을 잃어 막막하고 '지금은 도저히 못 하겠다'는 생각이 드신다면,

 질문을 한 번만 바꿔보셨으면 합니다.

'오늘 할 수 있는 단 한 가지는 뭘까?'

각자의 상황에서 감당할 수 있는 범위를 확인하고, 환경에 기대고 사람에게 도움을 받으며 

한 걸음씩 나아가셨으면 좋겠습니다. 저도 그렇게 해냈습니다. 

어쩌면 결과는 여러분이 멈춘 바로 그곳에서 단 한 발짝 뒤에 있을지도 모릅니다.

함께해주신 분들께 감사인사를 드립니다

수도권과 지방 사이에서 혼란스러워하던 제게 "에버님 그냥 광역시 가세요!"라며 명확한 방향을 잡아주신 너나위 멘토님, 손에 잡히는 단지가 없어 막막해하던 제게 "이 시간 이후로 그런 고민 모두 없애드릴게요!"라며 최종 의사결정에 확신을 주시고 행동으로 이끌어주신 한가해보이 멘토님, 그리고 지투실전반에서 아낌없는 가르침을 주신 잔쟈니 튜터님,빌리89튜터님과 한 달 동안 동고동락하며 서로 응원하고 위로해 준 킵로이님,세노테님,테이킹님,호에노님,쎄오고님,햐앙님,국동이님, 지금까지 월부에서 만난 모든 선후배 투자자분께 감사의 마음을 전합니다.

요즘은 제가 직접 경험하고 꺼내는 말들이, 어느새 선배님들께 들었던 말과 닮아 있다는 것을 느낍니다. 

예전에는 '좋은 말씀이구나' 하고 들었다면, 이제는 '아, 직접 겪어보셔서 해주신 말씀이었구나' 하고 이해하게 됩니다. 앞으로도 그 조언들을 제 경험으로 만들어가며, 믿음직한 후배이자 누군가에게 도움이 되는 동료 투자자가 되겠습니다.

행복한 노후를 위해 매진하시는 모든 분들을 진심으로 응원합니다.

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