안녕하세요. 가애나애입니다!
"저 예전에 간 지역 중
반마당(어설픈 앞마당)이 많아요.
다음달에 다시 가서 채워야 할까요?"
임장보고서를 작성하다 보면
이런 생각이 들 때가 있습니다.
분명 열심히 임장하고 보고서도 작성했는데,
아직 지역을 제대로 이해하지 못한 것 같다는
조바심이 들곤 하죠.
단지별 입지와 가격을 정리했지만
왜 이 단지가 더 좋은지 명확하게 설명하기 어렵고,
지금 가격이 저렴한 것인지도 확신이 서지 않습니다.
실은 저 역시 예전에 임장을 다닐 때
똑같은 과정을 겪었습니다.
단지를 다 못 본 것 같고,
시세나 흐름을 완전히 내 것으로
만들지 못했다는 찝찝함에
이미 지나간 지역을 몇 번이고 서성이곤 했죠.
그런데 제 경험상,
부족했던 지난 임장의 빈자리를 메우는 열쇠는
지나간 지역을 서성이는 것이 아니라,
'제대로 된 새로운 앞마당 하나'를
완성하는 것이었습니다.
어설프게 아는 '반마당 10개'보다,
제대로 파악한 '진짜 앞마당 1개'가 새로 생길 때
비로소 시야는 '점'에서 '선'으로,
그리고 '면'으로 연결됩니다.
오늘은 제 경험을 바탕으로
그 이유를 말씀드리려 합니다.
비슷한 시장 모습을 통해
비로소 이해하게 되는 것들
초보 시절 앞마당으로 만들었던 대구,
당시에는 지역을 공부하고 나서도
시장이 움직이는 이유를 이해하기 어려웠습니다.
공급이 줄어들면 가격이 오를 것이라고 생각했는데,
공급이 분명히 줄어드는데도
가격이 기대만큼 움직이지 않았기 때문입니다.
그때는 공급이 줄어든다는 사실에 집중했지만,
그것만으로는 시장의 움직임을 설명하기 어려웠습니다.
그런데 이후 대규모 공급을 앞두고 있는
대전 서구를 새로운 앞마당으로 만들며
공급과 수요를 살펴보고,
미분양과 매매 시장의 움직임까지
함께 입체적으로 생각해보니,
예전에는 이해하지 못했던
대구 시장이 다시 보이기 시작했습니다.
공급이 줄어들더라도
기존에 공급된 주택이 충분히 소화되지 않았다면
시장은 생각처럼 움직이지 않을 수 있습니다.
‘준공 후 미분양이 얼마나 남아 있는지’,
‘그 물량이 줄어들고 있는지’도
함께 살펴봐야 한다는 것을
이해하게 된 것입니다.
예전에 공부했던 대구를 다시 임장한 것은 아니지만,
새로운 지역을 공부하면서
기존 앞마당을 바라보는 눈이 달라졌습니다.
비교에는 반드시
비교 대상이 필요하다
부산 앞마당을 처음 만들때,
동래구를 임장하면서 이런 고민이 들었습니다.
'이 동네 학군이 좋다는 건 알겠는데,
학군이 실제 단지 가치와 가격에
얼마나 큰 영향을 미치는 걸까?'
'학군 때문에 구축을 선호한다는데,
연식이 훨씬 좋은 인근 신축보다도 선호하는 걸까?'
지역 내에서 학군이 좋다고 평가받는 단지를 찾더라도,
그것이 실제 사람들의 선호도와 가격에
정확히 어떻게 반영되는지 판단하기가 쉽지 않았습니다.
이 궁금증은 전국구 학군지인
대구 수성구를 다녀오면서 해결되었습니다.
수성구를 임장하며 학원가의 압도적인 규모와 분위기,
거주민의 모습을 눈으로 확인하고
단지별 입지·선호도·가격 관계를 비교하다 보니
학군 수요가 단지 가치에 미치는
진짜 파급력을 실감할 수 있었습니다.
동래구 하나만 들여다볼 때는 막막했던 기준이,
수성구라는 새로운 앞마당을 통해
비교할 기준이 생기는 것입니다.
이처럼 새로운 지역을 공부하다 보면,
그 지역 자체를 이해하는 것은 물론
기존에 공부했던 지역의 가치까지
더욱 구체적이고 객관적으로 판단할 수 있게 됩니다.
이미 올랐다고 생각한 지역에서도
배울 점이 있다.
과거 전주를 임장할 때의 일입니다.
당시 "이미 가격이 많이 올랐다"는 이야기가 많았고,
실제로 당장 투자로 접근하기에는
매력적이지 않았습니다.
하지만 그런 전주에서도 저는 많은 것을 배웠습니다.
당시 전주 내에서
선호도가 높지 않은 구축 단지들조차
전고점에 다다르는 모습을 보며,
지금은 공급이 많은 도시들도
앞으로는 어떤 모습을 보일지
그려볼 수 있었습니다.
동시에 기존에 만들어둔 앞마당 단지들의
가치와 가격을 전주와 비교해 보며,
내 앞마당이 상대적으로 얼마나
저렴한 구간에 있는지 깨달을 수 있었습니다.
반대로 '저렴하다'고만 생각했던 단지도
타 지역과 비교하면서
'아, 이래서 이 가격이 형성되었구나' 하고
이해하게 되기도 합니다.
결국 단지의 가격이 적정한지 판단하기 위해서는
하나의 지역 안에서만 바라보는 것이 아니라
다른 지역과 단지를 함께 비교하는 과정이 필요합니다.
새로운 앞마당이 늘어날수록
기존 단지를 바라보는 시선은 더욱 정교해집니다.
상급지를 공부하며 알게 되는
기존 단지의 위상
저는 서울 4~5급지 위주로 앞마당을 늘려가던 시절,
해당 지역의 신축 대장 단지들을 보며
“와, 정말 어마어마하게 좋은 아파트다!” 생각했습니다.
신축이라는 뛰어난 상품성에 더해
지역 내 선호도가 독보적이었기에
가치가 훌륭한 것은 사실이었지만,
당시의 저는 그 단지가 가진 본연의 가치보다
훨씬 더 대단하게 평가하곤 했습니다.
(지방에서 올라온 시골쥐 시선이라
그랬던 것 같아요. ㅎㅎ)
그런데 서울 1~2급지 앞마당을 만들어가면서
비로소 새로운 것들이 눈에 들어오기 시작했습니다.
단지의 연식과 상품성을 넘어
입지와 땅의 가치, 교통, 커뮤니티 등
지역과 단지의 가치에 영향을 미치는 다양한 요소를
종합적으로 비교할 수 있게 되었기 때문입니다.
1~2급지를 경험한 뒤에야
기존에 최고라고 생각했던 4~5급지 신축 대장 단지가
서울 전체라는 거대한 지도 안에서
과연 어느 정도의 위상과 체급을 갖는 단지인지
객관적으로 가늠해 볼 수 있었습니다.
기존 단지의 가치가 달라진 것은 아닙니다.
그 단지를 바라보는 나의 기준이 달라진 것입니다.
이처럼 앞마당이 늘어날수록
개별 지역을 이해하는 것을 넘어
더 넓은 시장 안에서 지역과 단지의 위치를
판단할 수 있게 됩니다.
부족한 반마당을 채우는 대신,
새로운 앞마당 하나를
제대로 만들어 보세요
앞마당을 만들다 보면
내가 제대로 이해한 것이 맞는지,
아직 놓친 것은 없는지 걱정될 때가 있습니다.
그래서 자꾸만 기존 지역으로 시선이 돌아가고,
부족한 반마당을 완벽하게 채우려고 애쓰게 됩니다.
물론 과거의 임장을 복기하고
보완하는 과정은 꼭 필요합니다.
하지만 모든 것을 100% 완벽하게 이해해야만
다음 지역으로 넘어갈 수 있는 것은 아닙니다.
오히려 새로운 지역을 공부하면서
이전에 이해하지 못했던 부분을 깨닫기도 하고,
기존에 알고 있던 지역의 가치를
새롭게 발견하기도 합니다.
대구 시장을 이해하기 위해 대전을 공부하고,
동래구의 학군을 이해하기 위해 수성구를 비교하고,
상급지를 공부하며 기존 앞마당 단지의 위상을
다시 생각해 보는 것처럼요.
앞마당은 하나씩 독립적으로 쌓여가는 것 같지만,
그 안에서 쌓인 경험과 데이터는
서로 촘촘하게 연결됩니다.
처음에는 각각의 지역을 이해하는 데 그쳤다면
앞마당이 늘어날수록 지역과 지역을 비교하고,
단지와 단지의 가치를 판단하는 기준도 넓어집니다.
그러니 지금 가진 앞마당이
다소 부족하고 어설프게 느껴진다고 해서
너무 조급해하거나 자책하지 않으셨으면 좋겠습니다.
지금의 부족함을 다 채워야만
다음 단계로 나아갈 수 있는 것은 아닙니다.
완벽한 앞마당 하나를 만들기 위해
한곳에 오랫동안 머무르기보다,
'제대로 된 새로운 앞마당 하나'를
담대하게 늘려가 보세요.
그렇게 하나씩 쌓아 올린
앞마당들이 서로 연결되는 순간,
예전에는 보이지 않았던 시장의 거대한 흐름이 보이고
단지의 진짜 가치도 새롭게 보이기 시작할 것입니다.
여러분의 앞마당이 하나씩 쌓여
더 넓은 시장을 바라보는 눈으로 이어지기를
진심으로 응원합니다.🍀
