안녕하세요. 권유디입니다.
이 기사를 보시는 내집마련 기초반 수강생분들의 마음이 어떨지
알 것 같습니다.
한 달 동안 열심히 배우셨는데
막상 시장에 나가보면 이런 말이 나오거든요.
“내 예산에 마음에 드는 집이 없어요”
"볼 수 있는 집이 많이 없어요"
"가치평가가 어렵고 두 단지를 비교해봐도 뭐가 나은지 모르겠어요"
배운 대로 임장을 열심히 다녀왔는데
오히려 더 모르겠다는 분들이 많습니다.
적은 예산이 원망스럽고
"이 돈으로 괜찮은 물건이 정말 있긴 한 걸까"
의문이 드는 분들도 있고요.
강사들은 있다고 하는데
내 눈에는 안 보이니 더 답답하셨을 겁니다.
오늘은 그 답답함에 대한 답을 드리려고 합니다.
많은 분들이 이렇게 생각하세요.
"예산이 더 있으면 좋은 집이 보일 텐데."
그런데 실제로는 다릅니다.
예산이 2억 늘어도 비교 경험이 없으면 똑같이 막막합니다.
반대로 지금 예산 그대로여도
단지 10개를 비교한 분은 "이 중에 1등이 어디야"를 바로 짚어냅니다.
즉, 지금 집이 안 보이는 건
예산의 문제가 아니라 '비교 기준'이 아직 내 안에 없기 때문입니다.
기준은 공부로 생기는 게 아니라, 단지를 많이 비교해봐야 생깁니다.
시장을 이렇게 보세요: 급지별로 완전히 다릅니다
89주 연속 상승이라고 해서 서울 전체가 똑같이 오르는 건 아닙니다.
급지별로 움직임이 전혀 다릅니다.
중상급지: 숨 고르기 구간입니다
강남구와 서초구는 11주 연속, 송파구는 7주 연속 하락했습니다.
올해 초 한 달에 1~2억씩 오르던 곳들이
지금은 보합이거나 하락하고 있습니다.
"더 떨어지고 있는데 어떻게 해야 할까요?" 고민되시죠?
남들이 확신하지 못하고 긴가민가할 때가 오히려 기회였습니다.
하급지(7억 이하): 전세가 없어서 매수세가 붙고 있습니다
흐름은 정반대입니다.
성북구는 올해 누적 상승률이 16.10%로 서울에서 가장 높습니다.
서울만의 이야기도 아닙니다.
경기 비규제지역인 화성 병점구는
일주일 만에 0.65% 올라 전국 최고 상승률을 기록했습니다.
이유는 전세입니다.
전세 물량이 많지 않은 상황에서 전세가격이 상승하다 보니
전세가격과 매매가격의 차이가 크지 않은 지역에서는
전세보다 매매를 선택하는 것이 유리하다는 판단이 늘어나고 있습니다.
왜 지금 내집마련을 준비해야 할까요
지금 전월세로 사는 분이라면
이렇게 자문해보세요.
"집을 못 사겠다면 나는 어디서 살 건가?"
서울 아파트 전월세 매물은 10월 22일 기준
3만8916건으로 1년 전보다 13.4% 줄었습니다.
올해 1~9월 전세 거래는 27.5% 감소했고
월세 비중은 51.0%까지 올랐습니다.
이미 전세를 구하기 어려운 시장입니다.
서울 아파트 전세가격 누적 상승률(8.35%)이
매매가격 상승률(8.31%)을 넘어섰다는 점도 눈여겨보셔야 합니다.
문제는 이게 시작이라는 겁니다.
앞으로 숫자가 이미 정해져 있기 때문입니다.
| 연도 | 서울 아파트 입주 예정 (가구) | 정비사업 이주 예정 (가구) |
|---|---|---|
2026 | 25,452 | 24,844 |
2027 | 23,510 | 13,446 |
2028 | 14,615 | 45,256 |
2029 | 8,325 | 39,102 |
2030 | 5,289 | 56,662 |
(출처: 부동산R114, 2026.10.23 기준 / 데일리안 보도)
서울 입주 물량은 해마다 줄어드는데
정비사업 이주 수요는 2028년부터 크게 늘어납니다.
서울의 연간 적정 수요는 약 4만6000가구로 평가되는데
입주 물량은 이 수준에 계속 못 미칩니다.
향후 3년 입주 예정 물량은 4.6만 가구인 반면
정비사업 66곳에서 4.8만 가구가 멸실될 예정입니다.
집이 사라지는 속도가 새로 지어지는 속도보다 빠르다는 뜻입니다.
8월에 나온 정부의 공급대책도 이 간극을 메우지 못합니다.
발표된 물량 대부분이 착공 기준이라 입주까지는 시간이 한참 더 걸리거든요.
미래를 정확히 맞힐 수는 없습니다.
다만 이미 정해진 숫자를 보면 전세난은 이제 서막입니다.
거주 대안이 점점 줄어드는 시장에서
내집마련은 "하면 좋은 것"이 아니라 미리 준비해야 하는 일이 됩니다.
그런데 왜 나는 아직 못 찾을까요
"그럼 어떤 집을 사야 하는데요?"
여기서 막히셨을 겁니다. 증상별로 짚어보겠습니다.
이렇게 느낀다면 | 진짜 이유 | 해야 할 일 |
|---|---|---|
내 예산에 마음에 드는 집이 없다 | 비교할 후보가 적어서 기준이 안 섰다 | 후보 단지 늘리기 |
볼 수 있는 집이 많이 없다 | 한 지역 한 단지만 보고 있다 | 인접 지역까지 범위 넓히기 |
두 단지를 비교해도 모르겠다 | 둘만 비교하면 순위가 안 나온다 | 10개를 놓고 비교하기 |
임장을 다녀와도 더 모르겠다 | 다녀온 뒤 비교평가로 정리하지 않았다 | 임장 후 점수로 정리하기 |
공통점이 보이시나요.
부족한 건 예산이 아니라 가치평가와 비교평가 경험입니다.
가치평가 비교평가는 단지가 많을수록 쉬워집니다.
두 개만 놓고는 판단이 안 서던 것도 열 개를 놓으면 기준이 생깁니다.
내 상황에서는 무엇을 더 해야 할까요
1. 예산이 적어서 10평대나 200세대 이하만 보고 계신다면
같은 돈으로 인접 지역 20평대가 가능한지도 함께 비교하세요.
땅의 가치는 지역마다 다르기 때문에 지역 하나만 고집하면 선택지가 너무 좁아집니다.
→ 지금 더 할 일: 인접 지역 2곳 이상 추가해서 후보 단지 10개 만들기
2. 매물이 적어서 단지를 바꿔야 하나 고민하신다면
먼저 해당 단지 부동산에 모두 전화해서 매물을 확인하세요.
그래도 없다면 다음 단지로 넘어가서 비교평가 후보군을 10개까지 채우시면 됩니다.
→ 지금 더 할 일: 단지당 부동산 전화임장 3곳 이상
3. 갈아타기를 앞두었거나 전세 만기가 남으신 분이라면
시간이 남았다고 생각하지 마세요.
지금 멈추면 비교평가 감각이 제로로 돌아갑니다.
후보 단지 10개는 만들어두고 시세 변화를 지켜보셔야 합니다.
→ 지금 더 할 일: 후보 단지 10개 만들고 매주 시세 확인하기
4. 바쁘고 힘들어서 다음 달에 임장만 다니려는 분이라면
임장이 곧 내집마련은 아닙니다. 비교평가가 되어야 내집마련이 됩니다.
임장을 다녀와도 정리가 안 되면 다음 달에도 같은 자리에 서 계실 거예요.
→ 지금 더 할 일: 이번 달 임장 2회 + 다녀온 단지는 반드시 점수로 정리하기
네 가지 모두 같은 말입니다.
임장을 더 하고 비교평가를 더 하셔야 합니다.
6개월 안에 후보 단지 10개까지 채워보세요.
이번 달 끝까지 완수해보세요
중요한 건 당장 급하게 집을 사는 게 아닙니다.
내 예산에서 최고의 집을 고를 수 있는 눈을 만드는 겁니다.
지금 답답한 이유는 여러분이 부족해서가 아니라
아직 비교 경험이 쌓이지 않았기 때문입니다.
2개를 비교하면 1등인 줄 알았는데
10개를 비교했더니 9등일 수 있습니다.
1등이 누구인지 알아야 1등을 살 수 있습니다.
부탁드릴 게 하나 있습니다.
이번 달 비교평가를 끝까지 마무리해주세요.
임장을 못 가셨다면 전화임장으로 하셔도 좋고
네이버부동산 매물로 하셔도 괜찮습니다.
마음에 드는 단지가 안 나와도 괜찮아요.
이번 달 1등을 뽑고 완수하고 넘어가는 게 중요합니다.
다음 달에 다시 단지를 비교해서 1등을 뽑고
지난달 1등과 견주어 보세요.
비교평가 실력은 작은 완수에서 시작되고 반복할 때 쌓입니다.
지금은 어렵게 느껴지셔도 괜찮습니다.
이번 달에 한 번 해보셨다면 맛을 본 겁니다.
한 번 해본 사람에게 는 그 경험이
다음 달의 여러분을 훨씬 가볍게 만들어줄 거예요.
그래서 다음 달에 내집마련 실전준비반에서
함께하자고 말씀드립니다.
내집마련 실전준비반은
가치평가와 비교평가에 집중할 수 있도록 구성했습니다.
그래서 임장에 쓸 시간도 훨씬 많아질겁니다.
이번 달처럼 "뭘 해야 할지 몰라서" 헤매던 시간이 줄고
그 시간이 고스란히 임장과 비교평가로 채워지는 거죠.
미루다가 시장이 달라진 뒤에
"그때 시작했더라면" 하고 후회하시는 분들을 저는 많이 봤습니다.
그래서 여러분들은 그 후회를 하지 않으셨으면 좋겠습니다.
오늘부터 해주실 일은 단순합니다.
이번 달 비교평가를 끝까지 완수하세요.
1등 단지를 뽑으세요.
그리고 다음 달에 저와 함께 그 1등이 진짜 1등이 맞는지
4개 중에 3등이 아니었는지 직접 확인해봅시다.
처음이라 막막하고 내 예산이 작아서 속상했던
마음 충분히 알고 있습니다.
그래도 여기까지 읽고 계신 여러분은
이미 포기하지 않고 계신 분입니다.
지금 여기서 한 걸음만 더 내디뎌 보세요.
그 한 걸음이 내 예산에서 최고의 집으로 가는 길입니다.
여러분의 내집마련을 진심으로 응원하고 돕고 싶습니다.
권순유(활동명 권유디)
- 소속: 월급쟁이부자들(월부닷컴) 공식 튜터
- 전문 분야: 서울/수도권/지방 아파트
- 투자 경력: 7년 차 실전 투자자 (누적 아파트 계약건수 30건 이상)
재테크는커녕 아무것도 몰랐던 평범한 직장인이었지만 절실함 하나로 공부해 자산을 일구었습니다. 이제는 그 과정을 거꾸로 되짚으며 여러분들의 시행착오를 줄이도록 돕고 있습니다.
주요 약력
- 월급쟁이부자들 누적 5만명 이상 코칭 및 교육
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