내집마련 보고서
PART 3. 매물 비교
3강에서 배운대로 매물 임장을 다녀와서 아래 표를 채워보세요!
| 지역 | 동작구 | 동작구 | 동작구 | 동작구 | ||||
| 단지 | 브라운스톤 | 힐스테이트 상도 | 대림 | 신동아4차 | ||||
| 연식/세대수 | 2007/415세대 | 2012/1559세대 | 1990/1152세대 | 1993/912세대 | ||||
| 동호수 | 105동 12층 | 121동11층 | 8동14층 | 15층 (탑층) | ||||
| 평형/향/구조 | 25평/남향/계/방3화2 | 25평/남향/계/방3화2 | 34평/남서/계/방3화2 | 34평/남서/복/방3화2 | ||||
| 매매가 | 184000 | 185000 | 181000 | 185000 | ||||
| 직전거래가 | 155,000 | 183,000 | 175,000 | 183,500 | ||||
| 교통 | 7.5 Km | 6.8km | 5km | 4.5km | ||||
| A+ | 강남: 33분 (환승1) | A | 강남: 29분 (환승1) | S | 강남: 26분 (환승1) | S | 강남: 29분 (환승1) | |
| 시청: 40분 (버스환승) | 시청: 38분 (버스환승) | 시청: 38분(2회환승) | 시청: 32분(1회환승) | |||||
| 여의도: 29분 (버스환승) | 여의도: 27분 (버스환승) | 여의도: 38분(1회환승) | 여의도: 31분(1회환승) | |||||
| 내 직장: 20분(버스환승) | 내 직장: 43분(환승1) | 내 직장: 39분 (환승1) | 내 직장: 43분 (환승1) | |||||
| 환경 | A | 백1개, 마트0개 | C | 백0개, 마트0개 | B | 백0개, 마트2개 | A | 백1개, 마트2개 |
| 비선호 시설 X | 비선호 시설 X | 비선호 시설 X | 비선호 시설 X | |||||
| 학군 | C | 장승중 78% | C | 구암중 83% | C | 사당중 71% | B | 동작중 85% |
| 학원가 23개 | 학원가 23개 | 학원가17개 | 학원가17개 | |||||
| 입주조건 | 집주인 | 집주인 | 집주인 | 집주인 | ||||
| 수리상태 | 기본수리필요 (주방, 화장실, 벽지) | 벽지필요 | 특올수리 | 올수리, 벽지필요 | ||||
| 특이사항 | 5천만원 네고가능 | 20평대인데 30평대 같음 | 재건축 추진 | 리모델링 추진 | ||||
4) 결론
동작구 주요 단지 비교 분석 및 최종 느낀 점
동작구는 구내 어디에 거주하더라도 강남 접근성이 30분 내외로 확보되는 우수한 입지적 특징을 지니고 있습니다. 따라서 동작구 내 단지를 비교할 때는 여의도·시청 중심업무지구(CBD·YBD)로의 접근성과 강남(GBD)까지의 물리적/체감 거리를 핵심 기준으로 삼아야 함을 느꼈습니다.
이러한 입지적 가치를 바탕으로 비교했을 때, 저는 '대림' 아파트에 가장 큰 가치를 부여했습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
- 실투자금 절감 (상품성): 특올수리가 되어 있어 입주 시 추가 수리비 부담이 전혀 없습니다.
- 미래 가치 (사업성): 재건축 진행 중인 단지로 사업성 측면에서도 높은 잠재력을 지니고 있습니다.
- 가격 경쟁력 (저평가): 비교 단지 중 입지 가치는 결코 뒤처지지 않음에도 가격이 가장 저렴하여 확실한 저평가 구간에 있다고 판단했습니다.
반면 ‘힐스테이트 상도’의 경우, 대단지 준신축에 교통이 편리하지만 경사도가 있고 강남과의 직선거리가 다소 아쉬워 상도대림에 살짝 밀렸습니다. 하지만 실거주 측면에서 '대단지 준신축의 쾌적한 주거 환경'을 최우선으로 두는 수요자에게는 충분히 매력적이고 훌륭한 대안이 될 것이라 생각합니다.
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [불가]
- 매매가가 -20% 되거나, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [X]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 1등 아파트인가요? [X]
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O, 대림]
다음 달에 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
11월까지는 현재 진행중인 동작구를 마무리하고 12월은 한달 쉬어가다가 1월부터 다시 지방 투자기초반을 들으면서 지방투자공부를 진행해야겠다.
