안녕하세요, 행복한썬지입니다.
저는 올봄부터 준비해왔던 갈아타기 여정의 마침표를 찍으며,
그간의 이야기를 적어보려 합니다.
솔직히 이번 투자를 해낼 수 있을까 의문도 들었습니다.
지방 중소도시 매도를 시도했지만
반년 동안 팔리지 않았고,
임신으로 인해 투자보다 임신 유지가
훨씬 더 중요해졌기에
‘출산하고 나중에 광역시를 보자’며
마음을 내려놓았습니다.
하지만 유산이 되고 몸을 추스르며
저에게 시간이 주어졌습니다.
마음은 무너졌지만,
이대로 있는다고 해서
상황이 바뀌는 것은 아니었습니다.
‘남은 시간을 어떻게 하면 후회 없이 보낼 수 있을까?’ 생각 끝에,
이번 기회에 확실히 갈아타기를 해내자는
가슴 뜨거운 결심이 솟구쳤습니다.
1. 더 좋은 자산으로 가기 위한 '매도의 깨달음'
처음엔 매도를 하고 갈아타고 싶었지만,
돌아보면 저는 손해를 보기 싫어했습니다.
‘잃지 않는 투자를 하라’는 원칙을 지키고 싶었기에,
투자 인생에서 마이너스는 받아들이기 어려웠습니다.
해당 지역의 전세 물량과 가격을 보며 목표 매도가를 정했지만,
시장이 원하는 가격은 그보다 더 낮았습니다.
제 임보에 적어둔 적정 매도가가 맞다고 고집하며,
더 낮은 가격을 제시했던 소중한 손님 세 분을
그대로 떠나보내고 말았습니다.
이후 서울·수도권 시장이
제가 손해 보기 주저했던 그 금액의 몇 배로 뛰는 것을 보며 깨달았습니다.
매도는 조금 손해를 보더라도,
결국 ‘더 좋은 자산’으로 갈아타는 것에 포커스를 두어야 한다는 것을요.
이 쓰린 경험을 발판삼아 지투실 시작할때
발빠르게 매도할수 있는 기회로 전환시켰습니다.
2. 시장의 문을 두드리다: 발로 뛰며 배운 것들
매도 후 제가 보았던 단지들의 매매가는
이미 한 차례 올라 있었습니다.
하지만 자세히 살펴보니 기회가 없는 것은 아니었습니다.
저렴한 매매가에 낮은 전세가 끼어 있어
투자금은 상대적으로 많이 들지만,
갱신권을 사용한다면
충분히 버텨볼 만한 단지들이 눈에 띄었습니다.
거의 반년 동안 연락을 주고받던 소사장님께
“이번에는 정말 계약하겠다”고 말씀드리고,
퇴근길에 물건을 보러 갔습니다.
비역세권 신축이지만
그 생활권 안에서 이 가격이면 충분히 매력적이었고,
영유아를 키우는 젊은 부부 임차인 덕분에 집도 매우 깨끗했습니다.
하지만 계약 직전 너무 싸게 내놓은거 같다며
며칠을 기다린 끝에 결국 그 물건은 거둬들여졌습니다.
이때 깨달았습니다.
우선 순위 지역에서 잡을 수 있는 단지가 많지 않다면,
후보 리스트를 더 넓혀야 한다는 것을요.
강남 접근성이 조금 멀더라도
환경과 학군 선호로 오는 지역을 함께 보아야
시야가 트인다는 것을 배웠습니다.
3. 사람들이 좋아하는, 잘 팔릴 수 있는 단지
이 지역에서는
반드시 사람들이 선호하는 단지를 가져가야겠다고 다짐했습니다.
하지만 역시 매매가가 올라
한 단계 밀린 가치의 단지들을 봐야 하는 상황이었습니다.
첫 번째 생활권에서 밀리더라도
두 번째, 세 번째 생활권의 우선순위 단지들을 찾기 시작했습니다.
중소도시를 매도하면서 느낀건
어느 시장에서도 언제든 다시 팔릴 수 있는
선호하는 물건을 가져오는 것이 핵심이라 생각했습니다.
선호단지를 골랐지만
가격과 조건이 맞지 않아 고민하고 있는 중에
나애튜터님께서 시야를 조금 더 넓혀보라고 하셨습니다.
‘이 단지와 비슷한 가치를 가진 곳은 어디일까?’ 를 고민하여
상대적으로 매매가가 덜 오른 물건도 찾아냈습니다
하지만 당일 바로 예약했으나
그날 점심때 이미 가계약금이 들어간 상태였습니다.
4. 기회는 만드는 자의 것
분명 ‘임차인이 절대 집을 보여주지 않는다’던 그 물건이
벌써 나갔다는 사실이 이상했습니다.
그 사장님이 궁금해 다시 찾아갔습니다.
정말 그 물건이 보고 싶었고 사고 싶었다고 진심을 전하자,
사장님은 숨겨두었던 또 다른 카드를 꺼내주셨습니다.
사실 먼저 나간 물건은
제가 뽑은 단지보다 선호하는 단지였지만
비선호동, 타워형, 동향이어서 저렴했던 매물이었습니다.
하지만 사장님이 새로 주신 물건은 로얄동에 판상형이었습니다.
동향이라는 점이 살짝 아쉬웠지만,
제가 놓친 물건보다 훨씬 좋은 매물임에 틀림없었습니다.
다만 전세가가 2년 전 시세라
투자금이 다소 모자랐습니다.
하지만 내년 초 갱신권 사용 시 5% 인상분과 다른곳에 투자해놓은 전세인상분을 반영하면
충분히 감당 가능하겠다고 판단했습니다.
5. "사장님, 집주인 분과 대면하게 해주세요"
아쉬움은 남았습니다.
놓친 물건보다 좋은 건 알겠지만,
비선호동과 선호동의 차이가 정말 0천만 원이나 날까?
내 물건은 로얄동인데 동향이라는 이유로 남향 호가와 0천만 원 차이가 나는 게 맞을까?
더 가격 협상을 시도해야 했습니다.
사장님께서 애써주셨지만 돌아온 건
“500만 원 네고가 한계며 더는 전화 통화도 어렵다”는 답변이었습니다.
저는 과감히 집주인과의 대면을 부탁드렸습니다.
막상 대면을 요청하고 나니 두려움이 밀려왔습니다.
집주인분이 화를 내시면 어쩌나 걱정되기도 했습니다.
마침 식사를 못 하시고 라면을 드시고 오신다는 말씀에
집주인 부부께 김밥을 주문해 건네드렸습니다.
그러면서 제 종잣돈 상황과 진심 어린 갈아타기의 간절함을 모두 솔직하게 털어놓았습니다.
"선생님 집이 정말 너무 마음에 들어서 꼭 사고 싶습니다."
집주인 부부와의 대화 끝에 추가 500만 원의 네고를 더 얻어낼 수 있었습니다.
처음에는 무섭게 느껴졌던 매도인 남편분은
계약이 끝난 후 이 동네의 이곳저곳을 미소 지으며 친절히 안내해 주셨습니다.
처음엔 두려웠지만,
윤이나 튜터님께서 알려주셨던 ‘협상의 기술’ 책을 읽으며
간절한 매수의 과정을 복기해 본 것이 결정적인 도움이 되었습니다.
지난 투자를 복기하며
이번 투자에는 지난 투자에서
아쉬웠던점을 적용했습니다.
첫째, 대출을 두려워하지 않기로 했습니다.
처음 투자를 할 때는 혹시 모를 위험이 무서워
종잣돈을 다 쓰지 않고 남겨두었습니다.
지나고 보니 그때 더 과감하게 종잣돈을 활용했다면
어떤 단지를 살 수 있었을지 알게되었습니다.
무작정 받는 대출은 위험하지만,
‘감당 가능한 대출’은
더 가치 있는 단지를 매수하게 해주는 훌륭한 리스크 헷지 수단임을 배웠습니다.
둘째, 사람들의 수요 깊이를 보게 되었습니다.
과거에는 단지비교평가를 붙여봐서
조금이라도 가치있는쪽을
선택하려고 했습니다.
하지만 이번 경험을 통해, 가치가 비슷하다면
‘이 단지에 들어와 살고 싶어 하는 사람들의 수요 크기’가
얼마나 강력한지를 보게 되었습니다.
단지 이름을 말했을 때
누구나 고개를 끄덕이는 대중적이고 선호되는 단지라면
나중에 시장에서 가장 먼저, 잘 팔린다는 것을 깨달았습니다.
저의 이번 투자가 최고의 투자는 아닐지도 모릅니다.
하지만 투자를 해나가면서
조금은 성장하고 있다는 느낌도
전보다는 다르게 생각하고 있다는 느낌도 받습니다.
제가 내린 결정은
제가 직접 가치 있다고 판단한 것들 중에서,
조건과 상황이 맞고
감당 가능한 대출을 활용한 최선의 선택이었습니다.
어쩌면 긴 갈아타기 여정을 밟아왔지만,
지금 이 순간에도 긴 갈아타기의 여정을 밟으며 매도와 매수를 고민하시는 많은 분들께,
이 글이 작은 용기와 위로가 되었기를 바랍니다.
감사한 분들께
봄학기, 갈아타기를 함께 고민해주신 윤이나 튜터님.
“내가 팔고 싶은 가격과 시장이 받아주는 가격은 다를 수 있다.
갈아타기가 정해졌다면 시장이 받아주는 가격으로 매도해야 한다”는 깨달음을 주셔서 감사합니다.
쎈스튜터님께서는 더 좋은 단지가 나중에 더 잘팔릴거라고, 물건을 만들어볼수 있을거같다는 용기를 주셨습니다.
진정한 투자자는 네이버매물에 물건이 나오지 않아도 찾아다니며 물건을 내것으로 만들고 협상하는것을 깨닫게 되었습니다.
이번 지투실을 함께해주신 나애튜터님, 단지후보리스트들을 매임하고 질문을 하고 답을 얻으면서 계속해서 단지가치를 에스컬레이팅해주셨습니다. 거의 다 왔다고 몇스푼만 더 해보자고 믿고 힘을 주셔서 감사합니다
첫 갈아타기고민때 갈아타기 해볼수있을거같다고 말씀해주신 밥잘튜터님,
이제라도 갈아타기 해도될까 고민할때 목표달성을 위해서 어떠한 길로 나아가야할지 말씀해주신 프메퍼튜터님,
함께 임장지 만들면서 응원하고 기다려준 가나디들 모두 진심으로 감사드립니다.
그리고 사랑하는 남편,
집 팔고 월세로 옮겨서
그 돈으로 투자하고 싶다는 말에 그렇게 해준 결정들
쉽지 않았다고 생각합니다.
덕분에 여기까지 올수있었어요
그리고 말을 하지 않아도 다 아는 우리 엄마
딸 고생한다고 임장다니는거 싫어해도,
응원해주시고 믿어주셔서 감사합니다
노력하는 딸로 만들어주셔서 감사합니다.
제가 더 잘할게요
사랑해요 우리가족
