🦖안녕하세요 ? 첫 학교 생활에 헤매고 있는 라노 라고 합니다. 🦖
저의 첫 나눔글은 ‘매도 가격 결정’, 그 과정에서 배운것들에 대해 얘기 해보려고 합니다.
어느덧 1호기 투자 후 2년이 되어가고,
여러 상황을 고려해 갈아타기를 결정하면서 매도를 준비하고 있습니다.
현장에서도 매수보다는 매도 문의만 있다고 할만큼,
매도와 갈아타기에 관심을 가지신 분들이 많은 것 같습니다.
그래서 오늘은 매도를 결정한 뒤 막막하게 느껴질 수 있는
매도가격 설정부터 매물 등록, 이후 트래킹까지
제가 직접 경험하며 배운 점들을 나눠보려고 합니다.
전임할 때 활용하면 좋을 질문들도 함께 정리했습니다. 😊😊
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이런 분들께 도움이 되었으면 합니다!
- 매도는 결정했지만, 얼마에 팔아야 할지 헷갈리시는 분들
- 광고는 내놓았지만, 다른 물건만 거래 되고 있는 분들
- 매도 과정에서 무엇을 확인하고 대응해야 할지 막막한 분
- 매도 간접 경험해 보고 싶으신 분들 !
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시세 파악하기 (손품)
가장 먼저 할 일은 손품을 통해서 매도가 가늠해 보기입니다.
- 네이버부동산에 올라온 실제 매물 가격을 파악
실거래가 확인하면서 실제 호가와 차이 생각하면서 매도 가능 금액 가늠하기
Tip!
- 저의 경우, 주변단지 및 생활권에서 위상이 비슷한 단지들 시세도 같이 확인 하는 편입니다.
- 엑셀 파일에 가격 순서대로 경쟁물건들 정리해 놓으면,
제 물건 상태에 따라( RR인지, 선호도가 빠지는 동, 층인지 등)
매도 가능 가격을 가늠하기 쉬워집니다.
Tip! 저희 반장님께서 사진 처럼 네이버 광고 캡처도 같이 올리셨는데,
나중에 전임 정리 및 해당 물건이 팔렸는지 등 체크할 때 용이했습니다.
전임으로 실제 시장 상황 파악하기
전임에서 얻어가야 할 3가지 point!
Point 1. 시장 분위기 파악 (매수자 컨셉 and 매도자 컨셉)
매수세가 있는지, 실거주자와 투자자 중 누가 주된 매수자인지 확인
‘요새 분위기 좀 어떄요?’ ‘매수 문의만 있나요?’
‘실거주자가 많이 오나요? ‘전세 찾는 사람이 더 많나요?’
‘ 매도 하는 사람들 투자자가 많나요' 등
해당 질문들 통해서, 시장이 주춤 하다는게 느껴 진다면,
‘한명이라도 붙었을 때 최대한 빨리 팔아야겠다’ -> ‘무조건 1등 물건 만들어야 겠다’ -> ‘가격 낮춰야겠다’
등의 의사결정이 수월하게 됩니다.
Point 2. 내 물건 가격 가늠하기 (매수자 컨셉)
매수자 컨셉으로 전화 하다보면 자연스럽게 브리핑 나오는 물건들이 추려집니다.
브리핑 나오는 물건들의 RR여부, 가격 정리하여 가격을 파악할 수 있습니다.
중요 point는 광고 가격이 아닌 ‘경쟁 물건들의 실제 가격 조정 여부’ 파악 입니다.
‘이 물건 가격 얘기된거 좀 있어요?’ ‘가격 어디까지 얘기 됐나요?’ 등의 질문 통해서
경쟁물건과 앞서려면 얼마에 팔아야 할지 감이 옵니다.
Tip !
- 매수자 컨셉은 투넘버 등을 활용해도 좋지만 주변 동료분들 도움 받는게 좋습니다.
저도 도와드릴 수 있으니 언제든 댓글로나 연락주셔서 도움요청 주셔도 됩니다오
- 현재 거래 되는 물건들이 RR이 먼저 거래 되는지,
비선호 동층이라도 가격 싼 물건들이 우선 거래 되는지 파악하는 것도
매도 금액 파악에 도움이 많이 됩니다.
저의 경우에도 중간정도 선호동이였는데, 가격 싼게 우선으로 나가는 시장임을 파악하고
1,000만원 가격 내리는 것으로 결정했습니다. 아프다..
Point 3. 일잘러 사장님 파악하기 (feat 저승사자)
전임 하다 보면 자연스럽게 매도에 진심인 사장님들이 파악됩니다.
사람 마음 간지럽게 Push를 잘 하신 다거나, 몇일 뒤에 문자 먼저 보내셔서 물건 홍보하시는 사장님등 !
뒤에 말씀 드릴 예정이지만, 초반에는 너무 많이 물건 내놓기 보다는
이렇게 적극적이신 사장님들 위주로 물건 내놓는게 좋다고 생각합니다.
Tip !
- 상위 생활권 및 단지 부동산 사장님도 파악하는 것 추천 드립니다.
예산이 간당 한데, 이 가격이면 신축 살 수 있다고 ? 등의
의사결정 통해서 상위 생활권에서 넘어와 거래 이루어지는 경우도 많기 때문입니다.
물건 내놓기 -> 기회비용을 생각한 의사결정!
이제 물건 내놓기 입니다. 가격 파악은 충분히 되셨으리라고 생각하지만
본인 상황에 맞게 전략을 가저 가는 것도 중요하다고 생각합니다.
전략1 : 조금이라도 비싸게 팔릴 가능성을 염두해 적정 가격에 내놓고 상황 살필 것인가
전략2 : 싼 가격에 내놔서 바로 손님 붙여서 1등으로 팔고 나갈 것인가
요즘 갈아타기 준비하시는 분들이 많은 것을 봤을 때 2번 전략도 적극 고려해보셨으면 합니다.
저의 경우 갈아타기를 준비중이나, 1번 전략을 사용했다가 매수세가 한번 휩쓸고 가고, 현재는 시장이 조용해진 상황입니다.
먼저 온 손님들을 놓치는 기회비용을 감안할 것인지, 조금이라도 싸게 팔고 갈아타기에 집중할 것인지 잘 고려하셨으면 좋겠습니다
과거의 저라면 ‘갈아타기’에 모든 의사결정을 맞출 것 같습니다
Tip!
개인적인 생각일 수는 있지만
처음부터 모든 부동산에 매물을 내놓는 것이 정답은 아닐 수도 있다고 느꼈습니다.
첫째, 우선 사장님들의 적극성이 떨어질 수 있습니다.
처음부터 많은 부동산에 광고를 내놓으면
부사님들 입장에서 ‘내 물건이다’라는 주인의식이 떨어지고
작은 반감?같은 것을 가지고 있는 것을 확인했고,
자연스럽게 브리핑에서 우선순위가 밀리는 모습을 보였습니다.
둘째로, 세입자와의 관계 악화 입니다.
세입자가 거주 중이라면 집을 보여주는 과정이 반복됩니다.
거래는 성사되지 않는데 방문만 잦아지면, 세입자가 집 보여주기를 부담스러워할 수 있습니다.
매도 과정에서 가장 피해야 하는 리스크라고 생각 됩니다.
셋째로 매수자들 관점에서 물건에 대한 의심입니다.
크리티컬한 내용은 아니라고 생각하지만, 일반적으로 부동산 30군데에 내놓은 물건을 봤을 때
‘물건에 하자 있는거 아닌가’, ‘많이 급한 상황이니까 후려 처볼까’ 등의 마음이 먼저 드는게 사실입니다.
그래서 제 결론은 우선 일잘러 및 저승사자 사장님 파악,
초반에는 1~5군데 정도 내놓습니다.
한달 정도 지나도 반응이 없다면 10군데->
또 안되면 30군데 이런식 으로 점차적으로 늘려가는게 좋습니다.
다수 부동산에 내놓을 때는 내 물건을 1등으로 만들어 놓은 상태로 사장님들 적극성 유도하는게 중요합니다.
다만 매물을 몇 군데에 내놓을지는 시장 상황과 매도 시급성에 따라 달라질 수 있기 때문에
본인 상황에 맞게 잘 파악하셨으면 좋겠습니다
Tracking하기 (유지보수!)
‘손님들 좀 오나요?ㅠ’ ‘저번에 물건 보신 분들은 왜 안하신대요?
‘요새 매수자들 어디로 많이 가요?’
등의 질문 통해서 내 물건이 왜 안나가고 있는지 지속적으로 관리해서 대응하시는 것이 중요합니다.
Tip
- 다시 동료분들 및 가족들에게 부탁하여 ‘매수자 컨셉’으로 트래킹 하는게 중요합니다.
매도자로서 사장님들과 통화하는 것과 실제 매수자 손님을 대할 때 사장님들의 반응은 ‘무조건’ 다릅니다.
실제로 제가 내놓은 사장님의 입에서 나온 말인데 저에게는 ‘라노씨 물건이 저거 보다 훨씬 좋지’라고 하셨으나,
동료분이 전임했을 때는, ‘저기는 개방감은 좋은데 층이 너무 높아서 뷰가 별로야, 엘베도 1대야’ 등의 단점을 먼저 말하셨습니다.
꼭 매수자 컨셉으로 전임하셔서 내 물건을 어떻게 팔 수 있을지 고민해 보셨으면 합니다.
- 참고 했던 리스보아 튜터님의 글에서 ‘내 물건이 나가야 할 명분 드리기’ 도 도움이 되실 것 같습니다.
Summary : 사장님께 가격 조정을 어필 한다거나, 내 물건이 싸다는 이유를 역으로 제시해드리기를 통해
내 물건이 나갈 명분을 제시해주자!
https://weolbu.com/s/Rx22vhhunu
====!!!Summary!!======
첫째, 손품으로 호가와 실거래가 파악하기 [엑셀로 정리!]
둘째, 전임을 통한 시장 현황 파악, 실제 물건 가격 알아보기에 파트너 사장님 찾아보기
셋째, 물건 내놓기 [기회비용 생각하자]
넷째, Tracking
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글재주가 부족해 구구절절 쓴 것 같은데, 매도가격 고민하시는 분들께 도움이 됏으면 합니다.
머리로는 알고 있으면서 저희가 놓치기 쉬운 부분은
감정에 휩쓸리지 않고 내 물건 1등 만들기라고 생각합니다.
평소 F감성이지만 투자에서는 T라고 생각하고 싶었는데,
막상 내 물건을 팔 때는 감정이 앞서 기회비용을 계산하지 못하고
내 물건을 객관적으로 판단하는 것이 부족하다고 느꼈습니다.
하지만, 매도를 꼭! 하기로 결정하셨다면,
내 물건의 장단점과 시장 상황을 객관적으로 파악하고,
매도 지연에 따른 기회비용까지 고려해 가격을 결정하는 것이 중요하다고 느꼈습니다.
아직 저도 매도 과정에 있지만,
이 글이 매도가격을 고민하시는 분들께 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다!
