안녕하세요
함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다 :)
📍 공급시리즈 1~2편
지방투자의 수익은 '매도 시점의 공급'으로 결정됩니다 [함께하는가치]
지방투자에서 중요한 '공급', 네 가지 숫자로 확인하는 방법 [함께하는가치]
앞서 올린 각각의 글에서 지역 단위로 공급 리스크를 확인했다면,
마지막으로 이제 투자 결정은 결국 '단지'에서 이뤄집니다.
같은 입주장 속에서도 크게 흔들리는 단지가 있고,
거의 영향을 받지 않는 단지가 있어요. 그 차이를 찾는 방법입니다.
(아직 앞의 글을 못보셨다면 보고 오시면 좀 더 이해가 쉬울거예요🙂)
■ 1. 공급캘린더로 '언제' 들어오는지 월 단위로 본다
연간 입주물량 파악만으로는 부족합니다.
내 전세 만기와 매도 시점이
대단지 입주와 겹치는지 보려면 월 단위 캘린더가 필요해요.
1편에서 뽑은 '인구를 가장 많이 주고받는 TOP3 지역'의
입주를 한 표에 모으면 이렇게 보입니다.
- 2026년 12월 남구 해링턴마레 2,205세대
- 2027년 3월 진구 양정롯데캐슬프론티엘 903세대
- 2027년 4월 남구 대연디아이엘 4,488세대
이런 달에 내 전세 만기가 걸리면 세입자를 구하기 어렵거나
전세가를 낮춰야 할 수 있어요.
매수할 때부터 만기가 입주장을 피하도록 조건을 맞추기 위해
✔️ 꼭 체크해야합니다
■ 2. 과거 청약경쟁률로 입지와 선호도를 알아볼 수 있다
청약경쟁률은 그 입지를 사람들이 얼마나 원하는지 보여주는 성적표예요.
특히 '시장 분위기에 비해' 경쟁률이 어땠는지를 보세요.
- 양정자이더샵: 2022년 10월, 하락장 한가운데 분양했는데 160:1. 입지도 괜찮은데 분양가가 6.8억으로 싸서 인기가 많았습니다.
- 양정롯데캐슬프론티엘: 2024년 6월, 분양가 9억대라 경쟁률은 17:1로 높지 않았지만 완판. 역에 가장 가깝고 평지라 진구의 차기 대장 후보로 꼽힙니다.
호황기에는 웬만하면 경쟁률이 높게 나오니,
불황기에도 경쟁률이 높았던 단지를 눈여겨보세요. 이게 진짜 선호도입니다.
- 백양산롯데캐슬라센트: 2020년 6월, 양정포레힐즈스위첸(116:1)과 비슷한 시기 분양했는데 59:1. 높은 편이었지만 입지 선호도 차이가 숫자로 드러난거예요.
■ 3. 과거 입주장 때 전세가가 얼마나 빠졌는지 본다
마지막으로 생활권별로 선호도 상·중·하 대표단지를 뽑아서,
입주가 몰렸던 시기에 전세가가 얼마나 빠지고 얼마 만에 회복했는지 확인하는 거예요.
진구 주변에 2023~2025년 레이카운티, 래미안포레스티지, 양정자이더샵 등
대단지 입주가 몰렸던 시기를 보면 이렇습니다.
- 래미안어반파크: 매매 +5.6%인데 전세는 -18.9%
- e편한세상시민공원: 매매 +5.7%, 전세 -13.0%
- 가야롯데캐슬골드아너: 매매 -4.3%, 전세 -9.1%
- 포레나부산초읍: 매매 -15.6%, 전세 -12.5%
- 연지자이2차: 오히려 전세 +20% (2.5억 → 3억)
1편 첫머리에서 "매매가는 5.6% 올랐는데 전세가는 7,700만 원이 빠졌다"던
그 단지, 기억하시나요? 바로 맨 위의 래미안어반파크입니다.
주변에 대단지 입주가 줄줄이 이어지던 시기에는,
진구를 대표하는 신축조차 전세가 거의 20% 가까이 빠졌던 거예요.
같은 입주장인데 결과가 제각각이죠? 🤔
신축과 직접 경쟁하는 전세가 4억대 단지들은 전세가 크게 빠졌고,
절대가 레벨, 가격대가 다른 단지는 오히려 전세가가 너무 싸다보니
공급이 많더라도 전세가가 오르는 흐름을 보여주기도 했어요.
하락폭과 회복 기간을 보면 리스크뿐 아니라 그 단지의 선호도까지 파악할 수 있습니다.
■ 4. 마지막은 현장에서 확인한다
데이터로 세운 가설은 반드시 현장에서 검증해야 합니다.
공급 분석의 마지막 3단계예요. 부동산 사장님께 이렇게 물어보세요.
사장님, 저기 신축 들어오고 있는데 많이 넘어가나요?
전세 보러 오시는 분들은 또 어떤 단지랑 비교하세요?
실제로 서면 쪽은 현재 봄여름가을겨울4차라는 주상복합 아파트가 입주중인데요.
현장에서 물어봤을 때, 답은 가격대별로 갈렸습니다.
- 전세 5억대 단지(가야롯데캐슬, 어반파크, 양정 신축): “언급도 없고 영향 없다.”
- 전세 3억대 후반 단지(롯데캐슬라센트, 포레나초읍, 협성휴포레): "싼 전세 찾는 신혼부부들이 교통 좋은 신축으로 넘어가서, 입주 때문에 지금 전세가 잘 안 빠진다."
같은 지역의 같은 입주장이어도 영향을 받는 단지는
‘그 신축과 전세가가 비슷한 단지’, ‘가치가 비슷한 수준’인 단지들이 영향을 상대적으로 많이 받게 되는거예요.
이걸 알면 선호도나 해당단지의 가치 및 위상, 전세 세팅 리스크를 훨씬 정확하게 판단할 수 있습니다.
■ 3편을 마치며: 공급 체크리스트 ✅
□ 내 지역과 인구를 가장 많이 주고받는 TOP3 지역은 어디인가?
□ 그 지역들까지 포함해, 향후 3년 입주물량은 적정공급량 대비 어느 수준인가?
□ 과거 비슷한 공급 시기에 매매·전세지수는 어떻게 움직였나?
□ 미분양은 쌓이는 중인가, 소진되는 중인가? 인허가·착공에 숨은 공급은?
□ 내 전세 만기와 매도 시점이 대단지 입주와 겹치지 않는가?
□ 내가 고른 단지는 과거 입주장에서 얼마나 흔들렸고, 얼마 만에 회복했나?
□ 현장에서 들은 이야기는 내 가설과 일치하는가?
공급을 본다는 건 단순히 물량을 세는 게 아니라
'내가 팔고 싶을 때 팔 수 있는가'를 미리 시뮬레이션하는 일입니다.
여러분이 지금 보고 있는 그 단지, 다음 입주장이 왔을 때 버틸 수 있는 단지인가요?
이 글이 여러분의 투자 리스크 판단과 의사결정에 조금이나마 도움이 되셨으면 좋겠습니다😊
지방투자에서 중요한 공급 꼭 꼼꼼히 살펴보시고 판단하세요!
긴글 읽어주셔서 감사합니다🩷
