안녕하세요
함께할때 더 빛나는 함께하는가치입니다😊
‘지방투자와 공급’을 깊게 분석하는 방법, 2번째 단계입니다.
1편에서 공급 분석의 출발점은 ‘내가 보고있는 지역의 물량’과 더불어
‘내 지역의 수요가 어디로 빠져나갈 수 있는가’가 중요하다고 말씀드렸어요.
📍 공급시리즈 1편
지방투자의 수익은 '매도 시점의 공급'으로 결정됩니다 [함께하는가치]
수요가 어디로 움직이는지 봤다면, 이제 2단계입니다.
"앞으로 공급이 얼마나 들어오고,
내 투자에 영향을 줄 만한 규모인가?"
를 확인할 차례예요.
저는 네 가지 숫자를 봅니다.
■ 숫자 1. 적정공급량 대비 입주물량
연간 적정공급량은 흔히 '인구수 × 0.5%'로 계산해요.
부산광역시 인구가 약 329만 명이니 적정공급량은 연 1만6천 가구 정도입니다.
여기에 실제 입주물량을 대입해 보면 이렇습니다.
- 2024년: 1만6,357가구 (적정 대비 99%)
- 2025년: 1만549가구 (64%)
- 2026년: 1만148가구 (62%)
2027년: 1만2,444가구 (76%)
부산은 2013년부터 10년 가까이 적정량을 넘는 공급이 이어졌던 도시인데,
그 공급이 서서히 정리되는 중이에요.
2009~2012년, 공급이 확 줄었던 그 시기와 닮은 모습입니다.
그런데 도시 전체에 들어오는 입주물량의 숫자만 보면 안 됩니다.
구 단위로 쪼개서 공급이 어디에 어떤규모로 들어오는지도 함께 체크해야하는데요.
- 부산진구(적정 약 1,800가구): 2024년 3,797, 2025년 4,751가구로 2년 연속 적정량의 2배 이상
- 남구(적정 약 1,270가구): 2026년 5,968, 2027년 5,448가구로 4배 이상
부산 전체는 공급 부족으로 가고 있는데,
진구는 직전 2년간 입주가 몰렸고, 남구는 이제부터 몰린다는 뜻이죠.
진구와 인구를 주고받는 남구의 입주는 진구 투자자에게도 리스크가 될 수 있습니다.
■ 숫자 2. 과거 공급과 매매·전세지수의 패턴
입주물량을 확인했다면 그 다음으로 봐야할것은
"앞으로의 모습은 과거 어느 시기와 비슷할까?"를 찾는 단계예요.
진구의 연도별 입주물량과 매매·전세지수를 나란히 놓으면 패턴이 보입니다.
- 2005~2006년: 진구 입주 5천 가구대 2년 연속 → 전세 하락
- 2019~2020년: 3,650 → 5,642가구 → 2020년 전세 하락
2023~2024년: 7,659 → 3,797가구 → 2년 연속 전세 하락
정리하면 "20년 평균 공급량을 2년 이상 넘으면 전세가가 꺾였다"는 겁니다.
반대로 공급이 적었던 2010~2012년에는 전세가가 꾸준히 올랐어요.
지금 부산의 공급 흐름이 그 시기와 비슷하다면,
공급 소진 이후 전세가 상승 확률이 높다고 볼 수 있습니다.
다만 앞에서 보았듯 남구에 국지적 공급이 남아있기때문에
투자를 할때 내 투자가 이 공급에 영향을 받을지에 대해서 함께 생각해봐야합니다.
■ 숫자 3. 미분양의 흐름
부산의 미분양이 정점을 찍은 건 2012~2013년이었고,
이후 미분양이 급격히 줄어들면서 2017년까지 매매·전세가 쭉 올랐습니다.
그 후 미분양이 다시 쌓이며 가격이 밀렸어요.
미분양은 숫자 자체보다 '쌓이는 중인지, 소진되는 중인지'의 방향이 중요합니다.
특히 다 짓고도 안 팔린 준공 후 미분양은
언제든 바로 입주 가능한 '숨은 입주물량'이라 따로 체크해야 해요.
■ 숫자 4. 인허가와 착공, 아직 안 보이는 공급
입주물량 표에 잡힌 건 '이미 정해진 공급'입니다.
그 너머를 보려면 선행지표를 봐야 해요.
- 인허가 → 착공: 6개월~2년 (통상 1년)
- 착공 → 입주: 짧게는 30개월, 길게는 36개월
부산은 2023년 인허가 1만429가구, 착공 7,838가구로 역대 최저 수준이었습니다.
3년 시차를 생각하면 2026년 이후 입주물량이 크게 줄어들면서,
그동안 눌려 있던 매매가와 전세가가 함께 오를 여지가 크다고 볼 수 있어요.
다만 방심은 금물입니다.
왼쪽 공급지도가 입주물량에 잡혀 있는 '이미 정해진 공급'이라면,
오른쪽은 입주물량 표에는 안 보이는 '잠재된 공급'이에요.
1천 세대 이상 분양예정 물량을 지도에 올려보면
여전히 부산 도심 핵심입지에 대기 물량이 많습니다.
시장이 좋아지면 이 물량들이 한꺼번에 분양으로 튀어나올 수 있어요.
꾸준히 내 앞마당을 업데이트해야 하는 이유입니다.
🔎 오늘의 핵심
공급 리스크는 네 개의 숫자로 확인합니다.
① 적정공급량 대비 입주물량(지금)
② 과거 패턴(무슨 일이 일어날지)
③ 미분양(시장이 소화 중인지)
④ 인허가·착공(그 다음 파도)
내가 보는 지역의 공급과 전세가는 어떻게 움직이고 있나요?
4가지 숫자로 지방투자에서 수익을 결정하는 공급 더욱더 꼼꼼하게 파악해
내 투자에 꼭 적용해보셨으면 좋겠습니다 :)
마지막 3편에서는 이 공급 리스크를 단지 단위로 내려서,
어떤 단지가 공급에 덜 흔들리는지 찾는 법을 정리해 보겠습니다.
3편에서 만나요🥰 오늘도 긴글 읽어주셔서 감사합니다.
🚨 지방투자 공급시리즈 3편
