안녕하세요 후추보리입니다.
여러분은 아파트를 고를 때 무엇을 가장 우선으로 보시나요?
내집마련이든 투자든, 월부에서 배우신 분들이라면ㅎㅎ
직장, 교통, 학군, 환경… 입지 가치부터 보실 거에요.
저도 물론 그렇게 하고 있는데요,
가끔 입지가 비슷한데 가격이 다른 경우를 만납니다.
오늘은 용적률에 대한 이야기를 해보려고 합니다.
"용적률은 재건축투자 할 때나 따지는 거 아니야?"
저도 그렇게 생각했었는데요,
가치가 가격에 반영되길 기다리며
보유하는 동안 아파트는 나이가 들어갑니다.
입지, 연식, 세대수 등 모든게 다 비슷하다면
용적률도 비교해보자는 겁니다. 왜냐면요…
25년차 이후부터 갈립니다
- 신축: 2020년대 아파트 비중 12%
- 준신축: 2010년대 아파트 비중 18%
- 준구축: 2000년대 아파트 비중 31%
- 구축: 1990년대 이하 아파트 비중 38%
서울 아파트의 약 70%가 15년차 이상, 3채 중 1채가 (준)구축입니다.
우리가 현실적으로 고르고 있고, 고르게 될 아파트는 이 구간인데요.
가격은 연식이 오래된다고 해서 계속 떨어지지 않습니다.
서울 아파트의 평당가는 신축 7233만원에서 연식이 쌓일수록 내려가다가, 15~25년차에서 4,939만 원으로 가장 낮아집니다. 그런데 25년이 넘어가면 오히려 5,155만 원으로 다시 올라가요. 왜 더 오래된 아파트가 더 비쌀까요?
25년이 넘으면 ”이 아파트가 새것으로 바뀔 수 있는가?”를 보기 시작하기 때문입니다. 낡은 건물 값이 아니라, 새 아파트가 될 땅의 값이 붙는 겁니다. 그리고 그 가능성을 가르는 대표적인 숫자가 바로 용적률입니다.
물론 평당가는 평균입니다. 그 안에는 새 아파트로 바뀔 수 있는 단지도, 그렇지 못한 단지도 섞여 있습니다.
특히 00년대식은 가격의 바닥 구간에 있습니다. 우리가 보유하는 5년, 10년 동안 하나둘 25년차를 넘어가게 되면서 가격의 방향이 갈릴 수 있습니다.
입지가 비슷한 단지끼리 비교해보면
이 차이가 더 선명하게 보입니다.
예1) 용산구 이촌동
- 한강맨션 - 1971년 / 용적률 155% (재건축 후기)
- 한가람 - 1998년 / 용적률 358% (리모델링 초기)
원래 한강맨션의 선호도가 더 높긴 하지만 새 아파트로 바뀐다는 기대감이 극대화된 사례입니다.
예2) 광진구 광장동
- 광장극동1차 - 1985년식 / 용적률 179%
- 광장극동2차 - 1989년식 / 용적률 227%
바로 옆에 붙어있고 함께 정비구역으로 묶여있는데 용적률 차이로 인해 단지별 독립 정산이 언급되며 84 호가가 4억 정도 차이가 나고 있습니다.
두 사례 모두 입지는 비슷하지만 "새것으로 바뀔 수 있는가, 얼마나 유리한가"가 가격 차이를 만들고 있었습니다.
지금까지는 재건축 단지 이야기였다면, 우리가 매수하는 00년대식 단지도 25년차가 넘어가는 순간부터 다른 길을 걷게 될 수 있어요.
다만 이걸 꼭 기억해주세요.
✔ 다른 입지의 땅일 때는 입지가 먼저입니다
외곽 입지에서 용적률이 낮다고 좋은 게 아니에요.
용적률은 어디까지나 입지가 비슷할 때 플러스 알파로 보자는 거에요.
✔ 가족의 주거 만족도를 함께 고려하세요
오래된 단지는 주차, 녹물, 층간소음이 따라옵니다.
실거주라면 가족들도 그 시간을 버틸 수 있는지 꼭 이야기해보세요.
✔ 재개발 빌라 · 세대수 적은 소단지는 신중하게
새것이 될 수 있다는 기대만으로 들어가기엔 변수가 많아요.
- 재개발 단계와 사업성을 꼼꼼히 따져봐야 하고
- 여기가 최종 종착지가 아니라면 언젠가 팔아야 하니, 환금성 있는 단지를 고르세요.
- 기축 갈아타기로도 원하는 지역에 충분히 들어갈 수 있어요. 조급해하지 않아도 됩니다.
계속 강조드리는 것은 입지가 1순위라는 겁니다.
다만 우리가 고르게 될 아파트의 대부분이 나이 들어가는 구축이라면,
비슷한 두 단지 앞에서 한 가지를 더 물어봐도 좋을 것 같아요.
"이 아파트는 10년 뒤 20년 뒤, 새것으로 바뀔 수 있을까?"
