안녕하세요.
매일 성장하는 행복한 투자자 어니런입니다.
우리는 열반스쿨 기초반에서 ‘저, 환, 수, 원, 리’ 라는 투자 원칙을 배웠습니다.
여기서 환금성이란, 300세대 이상의 단지, 저층, 탑층이 아닌 단지를 말하는데요.
서울을 임장하다보면 생각보다 300세대 미만, 심지어 200세대 미만의 소단지들이 많다는 걸 알 게 됩니다.
예산은 한정되어있다보니
‘여기는 그래도 1급지인데 생각보다 가격이 싼데..?
땅의 가치가 좋으니 200세대 미만이라도 투자해도 되지 않을까?’ 라는 생각이 들기도 하는데요.
서울 상급지에 있는 200세대 미만 단지도 투자해도 되는지 알아보려 합니다.
결론부터 말씀드리자면,
이 단지를 왜 매수하려고 하는가? 매수의 목적에 따라 달라집니다.
만약, 쭉 실거주를 할 것이고 평생 보유해나갈 것이라면 1급지 내 200세대 미만 단지를 매수 할 수도 있을 것입니다.
하지만 이 단지가 종착지가 아니고 1) 갈아타기를 하며 더 좋은 자산으로 바꿔 나간다거나, 2) 추후 노후 자금으로 활용할 계획이시라면 다시 한 번 고려해보시는 걸 추천 드립니다.
아무리 1급지라고 하더라도 200세대 미만인 단지들은 다음과 같은 특징이 있습니다.
1. 하락장에서 거래가 안 됨
가장 치명적일 수 있는 특징인데요.
보통 많은 사람들은 하락장이 왔을 때 갈아타기를 하려고 합니다. 좋은 것도 많이 싸졌으니까요!
그런데 아무리 좋은 것이 싸더라도 내 물건이 팔리지 않으면 갈아타기를 할 수 없습니다.
위의 세 단지의 공통점은 하락장 때 거래가 많지 않다는 것입니다.
첫 번째 단지는 23년~24년까지 0건, 두 번째 단지는 23년~24년 중반까지까지 0건, 세 번째 단지는 23년 1건 거래되었습니다. 세 단지 모두 땅의 위치가 좋고, 심지어 역세권인 단지도 있는 1급지여도 그렇습니다.
내가 필요할 때 매도하기가 어렵다는 건 치명적인 단점이 될 수 있습니다.
2. 상승장 때 가격 형성이 잘 안 됨
대단지가 좋은 점 중 하나는 상승장에 거래가 활발하게 일어나며 가격을 높게 형성해 나간다는 건데요,
세대수가 너무 적은 단지들은 매물 자체가 많이 안 나오기 때문에 상승장 때 가격 형성이 잘 안 된다는 특징이 있습니다.
위의 세 단지 모두 20~21년도 모두 거래량이 많지 않아 1급지 대비 전고점이 높지 않다는 걸 알 수 있습니다.
더 좋은 대안은 없을까?
따라서, 단순히 ‘여긴 1급지니까 가치가 좋을 거야.’라고 생각하는 게 아니라,
같은 가격대에 더 좋은 대안은 없는지 고민해봐야 합니다.
오히려 1급지의 200세대 미만 비선호 단지보다 2급지의 세대수 많은 선호도 높은 단지가 더 나은 선택이 될 수도 있습니다.
아래 두 단지는 멀지 않은 곳에 있는 두 단지입니다.
따져보자면 생활권은 200세대 미만 비선호 구축이 더 좋습니다. 개발 호재도 있고, 역도 가깝습니다.
하지만 가성비 생활권의 선호도 중간 준신축이 더 거래가 잘 되고 가격이 먼저 간다는 걸 볼 수 있습니다.
만약, 내 예산에 맞는 단지가 한정적이라면
급지의 프레임에 갇히기보다 단지 자체의 선호도와 가치를 한 번 더 파악해 집중해보시길 추천드립니다.
감사합니다!
