안녕하세요.
매일 성장하는 행복한 투자자 어니런입니다.
투자를 검토하다 ‘이 단지에 이 투자금으로 수익률 100%가 달성 가능할까?’라는 고민해본 적 있으신가요?
특히 전고점이 잘 찍혀있지 않은 단지는 수익률을 파악하기 더 어려우셨텐데요.
전고점 없이도 수익률을 분석하는 방법을 말씀드리려고 합니다.
1. 과거 상승장(20~21년) 상승률 분석
과거 상승장(2020년~2021년) 때 지역 내 여러 단지들이 얼만큼 상승했는지 정리해봅니다.
얘를 들어 부천을 보면, 선호도 높은 신축부터 선호도가 떨어지는 구축까지 모두 전저점 대비 70~80% 상승했다는 걸 볼 수 있습니다.
2. 과거 하락장(23~24년) 하락률 분석
이번에는 과거 하락장(2023년~2024년) 때 지역 내 여러 단지들이 얼만큼 하락했는지 정리해봅니다
예를 들어, 부천의 경우 30% 내외로 시세가 빠졌다는 걸 알 수 있습니다.
3. 적용하기
만약 A단지가 매매가 5.8억 / 전세 4.2억이라고 가정해봅시다.
이 단지를 투자한다고 했을 때 드는 투자금은 1.6억입니다.
이 단지가 수익률 100%가 되려면 7.4억이 되어야 합니다.
수익률 100%가 되는지 어떻게 알 수 있을까요?
위에서 분석했던 상승률 70%~80%을 적용해보면
시장이 과거와 비슷하게 흘러간다면 이 단지 역시 전저점 대비 170%~180% 정도는 상승할 것이라 기대할 수 있습니다. 예를 들어, 이 단저의 전저점이 4.0억이라 하면, 예상되는 상승 금액은 4.0*1.7 = 6.8억입니다.
예상 수익률은 (6.8-5.8)/1.6 = 62% 정도라고 할 수 있습니다.
한편, 다음 하락장이 오면 예상할 수 있는 전저점은 6.8*0.7 = 4.76억입니다.
다음 전고점이 6.8억이라고 생각할 때, 과거에 보통 전고점 대비 30% 정도 하락했기 때문입니다.
내가 투자하려는 이 단지가 투자금 대비 얼만큼의 수익률을 생각해보는 것과 안 하는 것은 천지 차이기 때문에 미리 검토해보고 투자하는 게 필요합니다.
하지만, 이는 과거 시장을 통해 앞으로의 시장을 가늠해보는 것이며, 반드시 이렇게 될 것이라고 믿는 건 위험할 수 있습니다. 투자하기 전 검토의 의미로 이해해주시면 감사하겠습니다.
제 글이 투자하시는데 조금이나마 도움이 되었길 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
