지난 5월 첫 열반실전에 이어, 두번째 맞이하는 열반실전..
지방실전은 여러번 들었던 터라, 각 강의별 흐름과 커리큘럼 정도는 이해하고 있었찌만
수도권 실전은 처음이었던 1회차는
(서투기(=수투중)도 잘 뜨문뜨문 들었던터라 [프메퍼]튜터님의 강의를 많이 들어보질 못했다)
낯설고 어려운 수도권 이야기 속에서 따라가기 바빴던 회차였다면
이번 2회 차 실전은 비로소
온전히 강의 내용이 귀에 들리기 시작했다. (물론 실력만큼 들리겠지만, 그래도..ㅎ)
아.. 열반실전 1강을 담당하시는 이유가 다~ 있구나..하고 입이 떡 벌어지는 인사이트 대 잔치인 강의였다.
☑️ Intro
상승장에서 중요한 것은 가격이 아니라 자산의 가치
이번 강의를 통해 현재 부동산 시장의 흐름을 이해하고,
앞으로 어떤 기준으로 투자하고 갈아타기를 준비해야 하는지에 대한 바이블같았던 강의.
특히 기억에 남는 것은
'얼마나 벌었는가, 몇 채를 가지고 있는가'보다
'내 돈으로 어떤 가치의 자산을 보유하고 있는가'가 중요하다는 점.
상승장과 하락장을 모두 경험하며 더 좋은 자산으로 갈아탈 수 있도록,
나만의 투자 기준과 포트폴리오를 준비해야겠다.
✅ 배운 것
① 상승장에서는 상대적 저평가가 중요하다
- 상급지에서 시작된 상승세가 하급지까지 확산되며 상승 흐름이 상당 부분 진행된 상황
- 1년 전 상급지 가격이 현재 4~5급지 가격과 비슷해질 만큼 시장 변화가 큼
- 단순히 전고점 대비 많이 하락했다는 이유로 저평가라고 판단해서는 안 됨
- 여전히 전고점 대비 20% 이상 하락한 단지는 가격이 회복되지 못한 이유를 살펴봐야 함
절대적 저평가보다 지역·생활권·단지 간 상대적 저평가를 판단하는 능력이 필요한 시점
② 가격보다 자산의 가치를 먼저 판단하자
- 매매가의 합계나 보유 주택 수가 투자의 본질은 아님
- 중요한 것은 내 종잣돈으로 얼마나 가치 있는 자산을 보유할 수 있는가
- 10년 뒤에도 사람들이 살고 싶어 할 지역과 단지인가?
- 직장·교통·환경·학군 등 수요를 뒷받침할 요소가 탄탄한가?
희소성이 있고, 시장이 흔들릴 때도 버틸 수 있는 자산인가?
=> 결국 '어느 쪽이 더 많이 버는가'가 아니라 '어느 쪽이 더 가치 있는 자산인가'를 판단해야 한다.
③ 상승장과 하락장의 갈아타기 전략은 다르다
- 상승장에서는 상급지로 갈아타기가 점점 어려워질 수 있음
- 급지를 높이기 어렵다면 같은 급지 내 생활권이나 단지의 가치를 높이는 것도 유의미한 선택
- 상승장에서 매수할 때는 이미 가격이 상당 부분 상승했다는 사실을 인지해야 함
- 많이 오른 단지는 금리 상승 등으로 매수세가 위축되면 하락폭이 커질 수 있음
단기적인 가격 변동을 감내할 수 있는 자금과 보유 여력이 중요함
=> 경제적 자유에 도달하기 위해서는 상승장과 하락장을 경험하며,
시장에 맞게 자산을 운용하는 능력을 키워야 한다.
④ 갈아타기는 매도보다 매수 준비가 먼저다
- 단순히 얼마에 팔고 얼마짜리를 살 것인지가 핵심이 아님
- 매도 이후 어떤 자산으로 갈아탈 것인지 구체적인 포트폴리오가 있어야 함
- 목표 매수 단지를 미리 선정하고 가격을 꾸준히 추적해야 함
- 더 좋은 자산을 저렴하게 매수할 기회가 있다면, 기존 자산을 조금 저렴하게 매도하는 것도 전략이 될 수 있음
저축·이자·금리·보유 비용 등 자신의 자금 운용 능력을 객관적으로 파악해야 함
=> 좋은 갈아타기는 높은 가격에 파는 것이 아니라,
최종적으로 더 가치 있는 자산을 보유하는 것이다.
✅ 적용할 점
① 투자 기준을 가격에서 가치로 바꾸기
- 전고점 대비 하락률만으로 저평가 여부를 판단하지 않기
- 지역 → 생활권 → 단지 순서로 가치 비교하기
- 같은 투자금으로 매수할 수 있는 단지 중 가장 가치 있는 물건을 찾기
가치가 낮은데 가격만 덜 오른 단지를 싸다고 착각하지 않기
② 갈아타기 포트폴리오 구체화하기
- 현재 보유 자산과 목표 자산의 가치 차이를 명확하게 비교하기
- 매도 예상 금액, 투자금, 대출 및 보유 비용을 반영해 매수 가능 범위 설정하기
- 목표 단지를 미리 선정하고 가격 변화 추적하기
내 물건을 싸게 매도하더라도 더 좋은 자산을 유리한 가격에 매수할 수 있는지 함께 판단하기
③ 상승장에서 조급함보다 준비에 집중하기
- 과거에 매수하지 못했던 이유를 복기하기
- 가격이 계속 오른다는 이유만으로 무리하게 매수하지 않기
- 매수 가능한 시점에 가장 가치 있는 물건을 선택할 수 있도록 준비하기
- 단기적인 가격 하락에도 버틸 수 있는 자금 계획 세우기
✅ 앞으로 할 일
① 목표 투자 단지 선정 및 트래킹
- 투자 가능 금액별 후보 단지 정리
- 지역별·생활권별·단지별 가치 순위 매기기
- 매매가와 전세가, 투자금 변화를 지속적으로 추적
전임·매임을 통해 내가 판단한 가치와 실제 시장의 평가를 검증
② 1호기 매도와 2호기 갈아타기 준비
- 1호기 매도 가능 시점과 예상 가격 점검
- 2호기 목표 단지를 미리 선정하고 비교평가
- 1호기 매도가 확정된 이후 2호기 매수를 결정한다는 원칙 유지
- 매도·매수 시나리오별 필요 자금과 리스크 점검
가격이 움직이기 전에 매수할 수 있도록 사전 준비 완료
③ 시장의 변화에 대응할 수 있는 투자자 되기
- 상승장과 하락장의 투자 전략을 구분해서 공부하기
- 현재 시장에서 내 자산이 어느 위치에 있는지 객관적으로 판단하기
- 보유 채수나 수익금보다 자산의 질을 높이는 데 집중하기
- 시장 상황에 흔들리지 않고 꾸준히 비교평가하고 행동하기
✴️ 이번 강의를 통해 느낀 점
이번 강의에서 가장 크게 와닿았던 것은
‘내 돈으로 무엇을 가지는가?’라는 질문이었다.
- 그동안 투자할 수 있는 가격인지,
- 전고점 대비 얼마나 하락했는지,
- 얼마의 수익을 얻을 수 있는지
에 집중했다면
이제는 그보다 먼저 자산의 가치를 판단해야 한다는 것을 명확하게 인지 할 수 있었다.
또한 갈아타기는 현재 보유한 물건을 잘 파는 것 만으로 완성되는 것이 아니라,
다음에 보유할 자산을 얼마나 철저히 준비했는가에 따라 결과가 달라진다는 점이 Key Point.
앞으로 다가올 매도와 갈아타기의 과정에서 조급하게 결정하기보다 꾸준히 앞마당을 넓히고,
비교평가를 통해 가치 있는 단지를 선별하며, 기회가 왔을 때 실행할 수 있는 투자자가 되어야겠다.
결국 중요한 것은 몇 채를 가지고 있느냐가 아니라,
시간이 지나도 사람들이 원하는 좋은 자산을 얼마나 보유하고 있느냐이다.
🤔 반성
갭충이 (How much~)
1호기를 매수할 땐 대다수가 그렇듯..
:: 가치보다는 [갭충이]였다 (사장님 투자금 얼마 들어가요?ㅋㅋ)
:: 하지만 배운대로 기준 테투리 안에서 망설이지 않고 실행 했으니, 그 역시 잘했다.
팔충이 (I want to sell~)
:: 잔금도 치기 전, 매수/전세 계약서를 쓰고 돌아온 날부터
1년 내내 튜터님들 강사님들께 질문할 기회가 생기면 온톤 내 질문은
- 2년된 시점에 갱신권이 남아있는 세입자가 있는 물건은 어떻게 팔아야 하나요? 였다..
1년 동안 물어봤으니, 이제 2~3가지 방법은 알겠다.
Plan A, B도 세워두었다.
또, 갭충이?
하지만 안타깝게도
다음 계획은, 또 "얼마에 팔릴까?" (How much~) 였다..
=> 이렇게 또 2호기도 갭충이가 되어가고 있었다.
그렇게 예상 회수금에 범위에 들어올거 같은
지역과 구를 찾아 어슬렁거리고 있었다.
💟 룡🐉's Action Plan
"가격이 아닌 가치를 기준으로 비교평가하고
=> 1호기 매도 전 => 2호기 갈아타기 포트폴리오 작성 및 Build-Up"
- 가치 먼저
- 앞마당별로 가치순 → 매수가 트레킹을 통한 저평가 판단.
- 그 다음이 가용 투자금 이다.
그리고 매수할 단지의 협상이 끝나야, 내 물건의 매도 범위도 재빨리 결정할 수 있다.
매수할 더 좋은 물건을 2천 낮은 가격에 매수할 수 있으면,
내 보유단지 천만원 깎어주는 결정을 망설임 없이 할 수 있다.
